政府其實還蠻聰明的

或許是我多心了，但我覺得政府目前用來控制房價的方式還挺有趣的，不知道大家記不記得我有提過房市要怎麼樣才會崩跌，沒錯，就是市場上所有買方講好，這一年就是完全不買，我相信一年內，房仲會倒很多長，房價也會跌很多成，但我也告訴過大家，一定會有人不守信用，在三個月看到有便宜可撿時就買下去，所以房價還蠻難崩跌的，但政府現在正在偷偷的製造大家購買的困難。
下手的方式主要可以分成兩種，第一種是散佈消息面，第二種是在銀行端緊縮貸款成數。

第一種，奢侈稅
我想大家都看到咱們偉大的奢侈稅政策了，不太了解奢侈稅的人可以去看這篇奢侈稅之我見，台灣人的特性就是受消息面的影響很大，看到黑影不只是開槍，可能都拿火箭筒出來射了，但無奈也有一個特性是，遺忘的非常快。
而奢侈稅這個消息面，在三月造成了幾個現象，新北市某區域的某大仲介公司，一整個月，每家店平均只成交兩件，這個數目，別說業務底薪了，連水電管理租金都付不起才對，再來是台北市某尚稱精華區的名代書，一整個月沒有簽到半間案子，這種情況，恐怕比雷曼的時候還要再壯烈一些。
政府很聰明，先用奢侈稅來阻擋了329檔期，我猜3個月後，應該會再出其他招數來提醒健忘的台灣人民，個人認為會從利率或貸款成數來下手才對。

第二種，緊縮貸款
這個目前還沒有太多人發現，也沒什麼人在罵，但一段時間，成交量回升後，就會很多人怨聲載道了，原本自備款有160萬的朋友，會認為自己的兩成自備款，可以買個750~800萬的房子才對，沒想到銀行現在放款都先從成交價的6成開始估起，如果物件的條件太差，那很抱歉，真的只能放款6成，請你拿出4成的自備款來，所以原本有160萬的朋友，變成只能買400萬的房子了，在新北市，400萬能買到個屁呀?沒錯!!政府就是要你不要買!!!

也不是真的要不讓你買房子，只是政府理想的狀況是透過提高自備款門檻，來降低房屋買賣成交量，來實現一整年都沒有人買房子的夢想，房價就會應聲倒地，民怨之首的高房價也迎刃而解。
成交量會歸零嗎??當然不會，政府要做的只是讓手上只有160萬的買方好好的想一想，照著過往的思維邏輯，買了7~800萬的房子，突然背上540萬~640萬的貸款，以年利率3%計算，每月本利和支出為3萬~3萬5千，這樣的負擔會不會太重，買下去會不會受不了，升息到4%,5%,6%的話呢???

一方面讓買方猶豫，一方面又鑑價鑑的很低，再一方面緩步的升息，完美地阻止了買方瘋狂的購買行為，而且目前媒體並未著重於這個議題，還是把沒啥實質效用的奢侈稅炒的沸沸揚揚，算是以聲東擊西的方式來抑止一直不斷高漲的房價。

其餘配套
政府一邊修改稅制，一邊叫國稅局開始查稅，一邊拿大投客來開刀，又一邊叫金管會關注銀行房貸放款情形，再一邊請央行咬牙升息(不懂央行升息為何要咬牙的朋友，請看民國一百年大泡沫)，這一切的一切就是為了阻止房地產泡沫化這件事的發生。

說真的，政府下手下的有些慢了，早已經有一大部分的熱錢成為我們啤酒上頭的小泡沫了，但若完全什麼都不做，任憑房市一直狂飆，我覺得房市在2011年，應該會成為貨真價實的超級大泡沫，屆時要是破滅了，引起的經濟危機恐怕不會太簡單。
現在祭出的各種招數，如果站在一般買方的角度來看，我覺得都還蠻值得給政府掌聲鼓勵的，政府用這些方法，讓房地產回到基本的供需市場上，而不單單只是投機炒作的溫床。

結論
很多人在該說：”房價都沒有狂跌呀!!”
我倒是想請教，之前一路飆漲上來時，有很多也是自住型的買方買來自用的，現在利率又是2%左右而已，奢侈稅又有這麼多漏洞可以供投資客來鑽，這樣種種因素加總起來，你要他一個月就暴跌，這合理嗎??

我覺得目前的政策，是把房地產導向一個較健康的市場的，但也還是留有一些空間讓人去想像，多空的拉距會多久我並不知道，我有個朋友的說法是”強者恆強，弱者恆弱”，現在跌最多的，都是那些披著狼皮的羊，皮一燒掉，就原形畢露，但真的很精華又極少釋出的地區卻還是屹立不搖，精華區不是只有大安區或中正區，我們能力有限，不用去跟別人爭這些地區，每個行政區都有自己的一個精華區，只要細心挑選，我想還是可以買到合理價格的好房子的，與大家共勉之。

這些人，這些事

以下都是我個人的看法，不是任何內線消息，單純只是在市場中的一種感覺，不喜者勿入，崇拜者也勿入，不喜者是怕浪費你的時間，崇拜者是怕你太衝動下了決定，我無法為別人的決策負責。

第一件事，把彈藥糧草備足，從四月中到五月初這一波房地產的議價空間，沒有絕後，但絕對是近三年最最最空前的巨大。

以我研究的中永和而論，我們這邊的投資客，手上有兩間以上的人，只要以往愈意氣風發的，現在大多是愈愁容滿面，原因無它，從三月初開始的市場急凍效應，累積一個半月以來，對心理層面有著一定程度的影響，尤其在4/22奢侈稅三讀之前，那種等候秋決，前途茫茫，看不到終點的心情，會讓一個堅強的漢子，在議價時化身為人盡可”出”的婊子，出是出價的出，不是X出的出，聰明的男孩們，別誤會了。

我不敢說現在是不是房價最低點，連巴菲特都不敢保證市場何時會是最低點。
但我認為現在是個不錯的進場時機，有兩種人很適合進場，一是已經做了一段時間的功課，買房後會長期持有的朋友。二是目前空手，但功課做很久，對行情很了的菜投資客。這兩種人是該走進店頭，勇敢議價，砍到仲介噴血，投客見骨的時刻了。

這邊有一個很機車的想法，會讓賣方會覺得很機八的撿便宜方式，走進店頭後，直接表明，你要找急於斷頭求售的投資客的房子，他拿案件來時，叫他連謄本一併奉上，由看謄本來確認是不是同一個人持有兩間以上，且買賣時間皆在兩年內，這類的案件，一間店拿個八間十間出來不成問題，挑個五間喜歡的再請仲介帶你去看房子，看完之後，有覺得適合的房子，就是自住客和菜投們出刀砍的時候了，不要問我要砍幾成，要看過謄本並充份了解當地的行情，我才能告訴你們應該要出多少錢來試。

我不保證這招在每區都適用，也許精華地段的投客們都是老神在在的準備等兩年，但我相信仲介們有很多法子可以說服賣方的，最常出現的金玉良言如下：
1.誰敢說以後會怎麼樣呢?先把現金拿回來才是最實際的!!
2.現在這一間麻煩大哥/姐犠牲一點，我再報您好案子，或是下一間再幫您補回來。
3.您案子附近有好幾間都已經降價求售了，如果這個價格您真的不考慮，我們會考慮帶買方去看別間，買方的價格還蠻符合那一間的。
4.現在市場真的很冷，上個月我們店只成交一間而已，這個月也只有這個買方出過價而已，您真的要好好把握。
5.還有很多很多,etc...
這些技巧和花招我都知道，但知道歸知道，耳朵聽進去時，心裡不由自主的會開始盤算:”現在撐著不賣，到時真的要卡兩年我受的了嗎??銀行緩步升息到3%，我撐的住嗎??錢先拿回來，守住之前賺的好像比較重要!!”
投資真的沒什麼技巧，克服人性才是王道，但知道歸知道，很多時候，貪婪和恐懼都會左右我們的想法。

所以這個時間點，送給各位買方四個字－“無欲則剛”，好好利用人性的弱點，談個好價格，買下屬於自己的小窩吧!!

第二件事，公寓真的很鳥
很多人在買房子時，都會考量自己的自備款部分，想說大樓太貴了，根本買不起，轉而來買公寓。

但我這邊要提醒大家，現在各大銀行，對公寓的鑑估，真的都非常的”賤”估，現在已經不太參考周遭成交行情了，大多是完全交由估價單位來決定，所以以往貸款能貸到成交價八成的情況，可能會有大幅度的轉變。
舉例而言，25坪公寓，單價是25萬/坪，買價為625萬，以往貸款八成，要貸到500萬，是沒什麼大問題的，所以自備款125萬，貸款500萬，就可以買到自己的家。
但現在的情況是這樣，銀行送估價，估價出來是20萬/坪，那不好意思，銀行認定這間房子的價格只值500萬元，八成，就是400萬元，所以自備款125萬，貸款400萬元，離成交價625萬，有著100萬元的差距。
而這個差距，還是要由買方自行負擔，負擔不起怎麼辦??不好意思，那你可能就不能買房子了。

所以請大家要有心理準備，有兩成自備款不見得就買的到房子，現在請把自備款拉高為三~四成會比較保險，也不要聽仲介口頭說”應該貸的到”，就胡亂的簽約了，最好是能親自跟代書和銀行端確認貸款成數後，再來談買賣價格的問題。

開頭提到公寓，並不是指大樓就不會遇到類似的問題，而是大樓一般而言，屋齡較新，建材較好，銀行在估價時也會估的比公寓稍高一些，比較不會遇到公寓這種買價比天高，估價比海深的囧境。

在這衷心的建議投資朋友們，在考慮出手公寓前，注意一下，買價最好可以比銀行估價還低一些，以免灌上裝潢成本後，造成你下一手買方貸款上的困難，買方的問題，最後都會再回到賣方身上，貸款成數低，自然而然會造成買方的難產，也會造成賣方議價時的弱勢，可以的話，盡量選擇大樓產品，一來估價比較沒問題，二來裝潢成本也可以減少許多，但大樓的好案子真的不好找，要再多努力。

第三件事，有問題可以盡量問
最近不小心得知，蠻多人有購屋的需求，看了很久很久，在最後要決定之前，如果很怕自己會買貴，或是買到有問題的房子，其實這時各位可以跟我說一聲，在不影響我時間安排的情況下，我是蠻樂意給各位一些建議，或是陪各位去現場看看房子的，甚至是陪各位去跟仲介過招也沒有問題。

如果覺得不太好意思麻煩我，可以約我喝杯飲料或吃頓飯，偷偷搶著買單，我會很不要臉的接受各位的好意，並且盡可能的幫各位解惑的，我的心態很單純，就是教學相長的心態，透過各位的疑惑，我可以再來檢視自己知道的夠不夠多，在講解時能不能更清楚，對各位更有實質的幫助，多一次實戰，就是為未來多累積一次經驗，我覺得是非常值得的。

以上是我想跟各位說的一些事，有指教的歡迎私下傳訊給我，或公開發問也可以，我覺得不適合公開回答的，我就會私下再回覆給你們。

以上

小胖妞變天使了

從3/28去看醫生到今天4/7，短短十天，到現在我還覺得不太真實，一隻這麼乖的小寶貝，只在廁所尿尿，強壯到可以徒手在籠子上倒吊著，每餐都食慾旺盛，不挑食又跟爸爸媽媽這麼親近的小胖妞，怎麼會這麼快就走掉了呢??不停地懊悔和自責，如果能再多關心妳一些，能再早一點帶妳去看醫生，會不會，現在妳還是在我和羅小禎的手上活潑亂跳呢？(媽的，才打第一段就要暫停去旁邊哭一下，打完應該天都黑了)

前一隻老鼠走的時候，我沒能在身邊陪著她，在新竹狂哭的那一晚，讓我覺得非常的遺憾，一來是遺憾沒能看她最後一面，一來是痛恨自己為什麼只能把事情丟給羅小禎一個人處理。

這一次，從小胖妞生病第一次看醫生到走的前一秒，我都在妳身邊陪著小胖妞，除了少掉一些遺憾，卻也多了很多的不捨與無奈，從小胖妞沒力氣自己進食開始，羅小禎就覺得狀況不太妙了，但我真心的以為，只要有乖乖吃藥，加上我們的細心照料，妳一定會恢復健康，變回活力四射的小胖妞的，但事與願違，看妳早上好像更有力氣了，到了晚上，卻又變的更加虛弱，明知妳不想吃東西，但羅小禎和我還是要硬灌妳食物時，心真的很痛，也希望妳不要怪爸爸媽媽，我們真的只是怕妳肚子餓，想要妳舒服一點而已。

昨天早上，醫生請我們帶妳過去時，妳整個人已經虛弱到不行了，連移動自己都沒力氣了，也無法進食，醫生才請我們用打針來讓妳吸收消炎藥和葡萄糖，回到家後，看妳爬在小魚干上很想吃，又沒力氣吃的樣子，爸爸媽媽真的真的好心疼，下午再去餵妳時，發現妳就尿在床上，連移動去廁所的力氣都沒有了，爸爸真的好擔心，但也希望妳可以舒服的走完這一程，不要再有痛苦了，晚上幫妳打針時，不小心弄痛妳了，爸爸真的很抱歉，但希望打進去的消炎藥和葡萄糖有讓妳舒服一點，晚上羅小禎才在說，妳會在睡夢中沒有痛苦，很安詳的離開才對，爸爸媽媽就可以在這兩天好天氣，帶妳去山上，讓妳回歸大自然。

今天早上，正要幫妳打針時，只看妳一直跑一直跑一直跑，就是不想打針的樣子，還在跟羅小禎討論，要不要問醫生，緩緩的放妳在毛巾上，才發現原本一直有心跳的妳，心跳突然停了，但眼睛還是張著的，等爸爸媽媽再抱起妳時，妳的眼睛才緩緩的閉上，妳真的真的好優秀，就在我們的眼前，走的這麼安詳，這麼沒有痛苦，我和媽媽都相信，妳一定是想在好天氣變成天使，快快的飛到天堂去，再趕緊投胎變成小辣妹。

一邊哭一邊覺得妳好棒，也邊準備著出門讓妳回歸大自然，找了一個風景很美很安靜的樹蔭下，爸爸媽媽挖了個小洞把妳放了進去，放入土之前摸了摸妳，才把土再慢慢的撒上去，希望沒有弄痛妳，我們有放了幾顆石頭壓住，防止會有野狗來打擾妳，妳就安安心心的去天堂吧，希望妳在那邊交到很多好朋友，也希望妳可以很快投胎變成小辣妹，過幸福快樂的生活，爸爸媽媽會很想妳的，也希望妳有空可以回來看看我們。

再見了，雜醬麵，妳永遠是我和羅小禎最心愛的小胖妞

2011/4/7 am 09:00

看著妳健美的身材都覺得妳還活著才對~
希望一路上有葵瓜子,小魚乾,蜿豆夾,合成飼料陪著妳，妳不會寂寞，以前為了健康不讓妳吃，現在希望妳吃的開心

爸爸媽媽有把妳放在樹蔭下，冬暖夏涼，妳一定很舒服的

有空看看碧潭的美景，阿不要太晚回家，這邊外頭很多好兄弟，自己要多小心

媽媽要把妳放下去囉～
再見了，小胖妞

爸爸，媽媽，我去當天使囉，掰掰