這些人，這些事

以下都是我個人的看法，不是任何內線消息，單純只是在市場中的一種感覺，不喜者勿入，崇拜者也勿入，不喜者是怕浪費你的時間，崇拜者是怕你太衝動下了決定，我無法為別人的決策負責。

第一件事，把彈藥糧草備足，從四月中到五月初這一波房地產的議價空間，沒有絕後，但絕對是近三年最最最空前的巨大。

以我研究的中永和而論，我們這邊的投資客，手上有兩間以上的人，只要以往愈意氣風發的，現在大多是愈愁容滿面，原因無它，從三月初開始的市場急凍效應，累積一個半月以來，對心理層面有著一定程度的影響，尤其在4/22奢侈稅三讀之前，那種等候秋決，前途茫茫，看不到終點的心情，會讓一個堅強的漢子，在議價時化身為人盡可”出”的婊子，出是出價的出，不是X出的出，聰明的男孩們，別誤會了。

我不敢說現在是不是房價最低點，連巴菲特都不敢保證市場何時會是最低點。
但我認為現在是個不錯的進場時機，有兩種人很適合進場，一是已經做了一段時間的功課，買房後會長期持有的朋友。二是目前空手，但功課做很久，對行情很了的菜投資客。這兩種人是該走進店頭，勇敢議價，砍到仲介噴血，投客見骨的時刻了。

這邊有一個很機車的想法，會讓賣方會覺得很機八的撿便宜方式，走進店頭後，直接表明，你要找急於斷頭求售的投資客的房子，他拿案件來時，叫他連謄本一併奉上，由看謄本來確認是不是同一個人持有兩間以上，且買賣時間皆在兩年內，這類的案件，一間店拿個八間十間出來不成問題，挑個五間喜歡的再請仲介帶你去看房子，看完之後，有覺得適合的房子，就是自住客和菜投們出刀砍的時候了，不要問我要砍幾成，要看過謄本並充份了解當地的行情，我才能告訴你們應該要出多少錢來試。

我不保證這招在每區都適用，也許精華地段的投客們都是老神在在的準備等兩年，但我相信仲介們有很多法子可以說服賣方的，最常出現的金玉良言如下：
1.誰敢說以後會怎麼樣呢?先把現金拿回來才是最實際的!!
2.現在這一間麻煩大哥/姐犠牲一點，我再報您好案子，或是下一間再幫您補回來。
3.您案子附近有好幾間都已經降價求售了，如果這個價格您真的不考慮，我們會考慮帶買方去看別間，買方的價格還蠻符合那一間的。
4.現在市場真的很冷，上個月我們店只成交一間而已，這個月也只有這個買方出過價而已，您真的要好好把握。
5.還有很多很多,etc...
這些技巧和花招我都知道，但知道歸知道，耳朵聽進去時，心裡不由自主的會開始盤算:”現在撐著不賣，到時真的要卡兩年我受的了嗎??銀行緩步升息到3%，我撐的住嗎??錢先拿回來，守住之前賺的好像比較重要!!”
投資真的沒什麼技巧，克服人性才是王道，但知道歸知道，很多時候，貪婪和恐懼都會左右我們的想法。

所以這個時間點，送給各位買方四個字－“無欲則剛”，好好利用人性的弱點，談個好價格，買下屬於自己的小窩吧!!

第二件事，公寓真的很鳥
很多人在買房子時，都會考量自己的自備款部分，想說大樓太貴了，根本買不起，轉而來買公寓。

但我這邊要提醒大家，現在各大銀行，對公寓的鑑估，真的都非常的”賤”估，現在已經不太參考周遭成交行情了，大多是完全交由估價單位來決定，所以以往貸款能貸到成交價八成的情況，可能會有大幅度的轉變。
舉例而言，25坪公寓，單價是25萬/坪，買價為625萬，以往貸款八成，要貸到500萬，是沒什麼大問題的，所以自備款125萬，貸款500萬，就可以買到自己的家。
但現在的情況是這樣，銀行送估價，估價出來是20萬/坪，那不好意思，銀行認定這間房子的價格只值500萬元，八成，就是400萬元，所以自備款125萬，貸款400萬元，離成交價625萬，有著100萬元的差距。
而這個差距，還是要由買方自行負擔，負擔不起怎麼辦??不好意思，那你可能就不能買房子了。

所以請大家要有心理準備，有兩成自備款不見得就買的到房子，現在請把自備款拉高為三~四成會比較保險，也不要聽仲介口頭說”應該貸的到”，就胡亂的簽約了，最好是能親自跟代書和銀行端確認貸款成數後，再來談買賣價格的問題。

開頭提到公寓，並不是指大樓就不會遇到類似的問題，而是大樓一般而言，屋齡較新，建材較好，銀行在估價時也會估的比公寓稍高一些，比較不會遇到公寓這種買價比天高，估價比海深的囧境。

在這衷心的建議投資朋友們，在考慮出手公寓前，注意一下，買價最好可以比銀行估價還低一些，以免灌上裝潢成本後，造成你下一手買方貸款上的困難，買方的問題，最後都會再回到賣方身上，貸款成數低，自然而然會造成買方的難產，也會造成賣方議價時的弱勢，可以的話，盡量選擇大樓產品，一來估價比較沒問題，二來裝潢成本也可以減少許多，但大樓的好案子真的不好找，要再多努力。

第三件事，有問題可以盡量問
最近不小心得知，蠻多人有購屋的需求，看了很久很久，在最後要決定之前，如果很怕自己會買貴，或是買到有問題的房子，其實這時各位可以跟我說一聲，在不影響我時間安排的情況下，我是蠻樂意給各位一些建議，或是陪各位去現場看看房子的，甚至是陪各位去跟仲介過招也沒有問題。

如果覺得不太好意思麻煩我，可以約我喝杯飲料或吃頓飯，偷偷搶著買單，我會很不要臉的接受各位的好意，並且盡可能的幫各位解惑的，我的心態很單純，就是教學相長的心態，透過各位的疑惑，我可以再來檢視自己知道的夠不夠多，在講解時能不能更清楚，對各位更有實質的幫助，多一次實戰，就是為未來多累積一次經驗，我覺得是非常值得的。

以上是我想跟各位說的一些事，有指教的歡迎私下傳訊給我，或公開發問也可以，我覺得不適合公開回答的，我就會私下再回覆給你們。

以上