房地產投資-跨區域比較

之前的文章，我一再的提到，房地產這種東西，真的有要用的時候，而且又看到不錯的好物件時，請毫不猶豫的出手買下這個物件來，但最近在市場滾一滾，我發現到一個現象是，賣方履創天價。

這個現象，我個人的解讀是，卡到好位子的賣方，不僅惜售，而且要力求挑戰行情的新高點，而買方，可能也有看到我的部落格，被我的看法洗了一下腦，想說，這間房子超優的，也很符合我的需求，只要買下來，等十年後一定會漲價的，到時我一賣出就可以有大筆的獲利。在心中浮現這種想法的同時，我必須要提醒大家，會不會，其實你當下買到的，就是十年以後的價格呢?

跨區域比較
以小顏的同心圓理論來買房，其實現在市面上，可能真的已經沒有房子可以買了，但要判斷出明顯不合理的價格，也並不是什麼難事，同心圓理論的另一個應用的重點是－跨區域的比較，以中和為例好了，我之前有提到過，中和景安捷運站周遭十五年內的電梯大樓，可能都已經站穩30萬/坪的價格了，這個數字代表了中和這邊的行情，那我們要怎麼判斷有沒有溢漲呢?很簡單，我們要開始用力的找，在永安市場站、大坪林站等更優的捷運生活圈，用30萬/坪的價格能不能買到同樣條件的物件呢?”更優”的含義其實很模糊，但簡而言之，就是更精華的地段，更優良的整體環境，更高的居民素質，更完整的軟硬體設施，就可以稱之為是更優的地區。
再換一個角度來看，用30萬/坪的價格到底能在哪些地區買到同等條件的物件呢?以現今而言，應該只剩蘆洲、三重等地還有這種行情，但跟中和比起來，可能因為捷運剛通車而已，整體的便利性還不算很完整，設施也尚未建構完成，所以這兩地用這個價格，或許可以買到新成屋或是條件更讚的房子才對。
綜觀以上兩種看法，我們可以判斷在中和這邊買到30萬/坪的價格，似乎算是相當合理的一個區間。
我們買房並不是很單純的就只比較這個物件的周遭行情而已，或許周遭都已經溢漲非常多了，溢漲的部分就應該要往回做修正才對，而不是坦然的接受溢漲的現象，要知道某個區域有沒有溢漲，我們要做的就是跟其他有同樣環境且相同水平的物件來做價格上的比較，一比之下，我們才能確認這樣的價格並沒有失真，如此一來出手去買房時，才會比較客觀一些唷。

實際案例
當中永和大樓都漲到30~40萬/P，台北市大同區文山區可能也有同等價位的產品時，這兩個區域的居民調性或許差異非常的大，但如果價格一樣，那麼一定有某一個區域貴了，或是有某一個區域太便宜了，而真實的答案為何，我想我也不用說的太明白，有心人士稍微思考一下，應該就可以知道答案是什麼才對。
再者，我們北縣的大安區－新板特區以及北縣的信義區－新莊富都心，前者已經有100萬/P的案子了，後者則是站穩了40萬/P的行情價，這兩個地區的未來，我個人是非常看好的，一來有人，二來有熱錢，三來地方政府肯開發，四則房價不漲也難，但是…一個地區的氛圍，不是短時間就可以形塑出來的，向來逛街聚餐地點的選擇上，我們選擇東區跟選擇新板特區的比例應該是99:1才對，是新板的餐比較難吃?衣服比較醜嗎?其實並不是，而是人們的習慣難以去做改變，一個地區的風氣要成熟起來，至少也需要個2,30年才會略有小成，不是一朝一夕就可以形成的，北縣大安和北縣信義，或許是個可以實現的美夢，但實現的早晚快慢，就不是我們這邊能做預測的了，所以這時用100萬/P的價格去買新板，我個人認為並不算是太明智的選擇，這個價格甚至都可以買在大安區的精華地段了，為何我們還要捨近求遠的跑去新板買房子呢?這在區位價值上，明顯的存在著很不合理的落差，各位看倌在買房時不可不慎。

比較分類
要做比較的話，大家應該要盡可能找路線比較相近的區域，可以做以下幾種分類
1.北市貴族世家-大安、信義、中正、內湖
2.北市貧民區-萬華、文山、大同
3.一線衛星都市-新店、永和、板橋
4.二線衛星都市-中和、蘆洲、三重
大致上照著這種原則去比較，會比較容易完成跨區域的一個比較，但也並不是說不同類別之間不能比，只是在比較時，要把交通建設、學區、重大建設、居民素質等等不同的參數都考慮進來，才能讓我們的比較更周延更具參考價值。