判斷合理房價的祕訣

我在這期6月份的住展雜誌看到基泰建設馮先勉先生寫的一篇文章，文章的名稱是”判斷合理房價的秘訣”，我必須說，寫的相當的精闢，值得各位朋友們一看，目前市場上估價師一般
是常在用的方法有三種-市價比較法、收益還原法、成本法，而這三種方法，不是本文的重點，所以我簡單的描述帶過，市價比較法，就是找周遭有成交過的行情來當做基準點，來評估該間標的物的價格，收益還原法，則是以年報酬租金來回推該標的物的合理價格，成本法的話，就是把房屋的成本算出來，基本公式=土地取得成本和開發成本+建築物開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤-建築物折舊，在文中，筆者指出來，目前銀行的一些估價師，使用的都是這些方式，但我必須說一句，這些方式確實有所失準!!

今天我們判斷合理房價的主要影響因素應該是”私有權價值＂才對，不應是租金或是收益能力或周邊成交行情，這邊先補充說明一下，什麼是私有權價值

私有權價值
台灣的房地產，不論是民間建設公司蓋的，或是政府興建的軍宅國宅，建物和土地都是可以轉移及買賣的，阿公可以把房子(連同土地)，傳給爸爸，爸爸住一住再傳給兒子，中間經歷的三五十年，只要遇到一次都更，整體建物的價值就會再往上拉抬一次，算是可以當成傳家寶的有價私有權。
而台北車站共構的那個京站，算是私有權有所限制的產品，它本身是一種只能買賣地上建物使用權的產品，它賣給你時，並沒有連同土地一起買賣，而地上建物使用權的使用期限，我們抓個50年，50年之後，國家可能會改建一次，而你是直接繼承嗎?當然不是，想要再住下去，麻煩你再買接下來50年的地上建物使用權，所以這種產品，大概傳到你老爸那邊，就快沒什麼價值了，因為他的使用年限是固定的，使用到49年時，要賣給下一任屋主，能賣多少錢?我想你就直接算一年的租金是多少，就用這種價格賣給下任屋主吧，所以並不如一般產品有傳家的價值。
而從以上兩個例子，我們可以看出一個結論，政府要如何抑制房價?很簡單，只要土地收為國有化，建設要蓋房子就來跟政府租用50年，大家夥買的都是一個居住50年的權利，而不是購買一份類似資產的私有權，這樣子投資客能炒房嗎??我想應該只能回家炒飯而已吧!!但土地要收為國有??我只能說，國家真的太窮了，要全部收回來，有相當高的難度，所以我們可以回過頭來討論私有權價值的意涵。
目前建物和土地都能買賣的情況下，稀有性才是我們買房最該關注的點，大家在看書應該都會看到，世界上絕對沒有兩間一模一樣的房子，這代表著，一間標的物被買走後，我們如果想再買一間一樣的標的物，就只能向權狀的所有人購買，就算你今天再有錢，買了整塊地蓋出跟想要的標的物一模一樣的樓層，裝潢，環境來，這兩個標的物還是不一樣，這也說明了，為什麼我們要買房子??我們在做的其實是一個卡位的動作!!這是房市和股市不同的點，你會怕買不到股票嗎??我想應該不太會!!但你會怕買不到好房子嗎??我想大家都在怕!!因為好房子一買走就沒有了，就算我明知對方買的是1000萬，今天我出1億跟他買，他都可以選擇不賣，所以才會有這一波的房地產熱潮出現。

區位價值
今天如果連我們依賴的房地產估價師，都是用周遭成交行情或是租金收益來評估房子的價值，說真的，這種方法真的太容易失準了，因為買賣的市價只是一種參考，租金更是大家看看就好，不要太認真，沒有人規定今天出到市價的兩倍，或是該物件年報酬只有2%，賣方就非把房子賣出去不可，但估價師們評估房地產，用的卻大多是這些方式，也讓我們買方陷入了他們的邏輯當中，覺得好像應該要這樣去評估房地產的價格，卻不知，我們該在意的是這間房子應該擁有的根本價格，不是我隔壁那棟成交多少，或是對角的預售屋開價多少，馮總的文章中，把這樣的根本價格，用區位價值這個一個詞來描述。
雖然他並沒有寫的很白話，但我個人的解讀是，每個縣市的每條路的每個位置都應該有一個價格，而在這個位置上，哪一間建設公司，用怎麼樣的建材，蓋出哪種產品，管委會的管理有多優良，這些種種因素綜合起來，才會是這間房子該有的區位價格，用最簡單的例子來說明，今天在同一條路上，有一間茅草農舍和一棟RC蓋的透天厝，兩間的坪數大小、土地持分都一模一樣，今天兩棟要賣一樣的價格，請問你能接受嗎??我相信應該是不太能才對!!所以今天我們在評估一間房子的合理價格時，只能找出所有的參數(周遭行情、租金收益)做為參考，明確的檢視自己的需求是什麼，才能買到一間最適合自己的房子!!
而知道了什麼是區位價值時，其實很容易讓人買房時加倍的猶豫，因為這是一種概念，一個無從證實的概念，而且市場上沒有任何具有公信力的組織來告訴我們每個地段的區位價值是多少，或許我可以說，在現在這個時刻，中和市景安站周遭的大樓已經站穩30萬/坪的位置，但這個30萬/坪就是這邊該有的區位價值嗎??其實我不敢向各位打包票，或許他每坪溢漲了3~5萬元，但今天你出價25萬/坪，可能就是只能買到公寓而已，這就是市場所決定的價格，也是現今房地產市場這麼火熱的主因，沒有人可以跟市場挑戰，我不行，你不行，巴菲特也不行，所以若沒有更透明或公信力的研究資料讓我們判斷區位價值時，暫且我們可能就要屈就於市場價格這個參數來出手買房子!!

愈早買愈好
那一般民眾看著愈來愈高的房價，到底應該怎麼做呢??相信大家都聽過一句話，機會是留給有準備的人的，在房地產的世界裡，我必須說，獲利是留給有心的人的，今天只要有心，自己可以去形塑入手物件的一個價值，形塑的手法有很多種，裝潢也可以，在社區中凝聚向心力，同時迫使管委會成長也可以，找出產品的新價值也可以(日租套房就是一種)，但前提是什麼??手上必須要有一個物件來讓自己操作，或許你今天只是想要找一個家，但不可否認的，大家買房子，九成以上都是因為”房子有增值性”而買的，雖然有一成的人會抗議道，我只是想要有份歸屬感和安全感而已，但以現今的超低租金報酬而言，你大可跟房東打一紙十年的合約，然後一直租屋而居就好，既然希望自己能擁有一間房子，而且是能增值的房子，及早進入這個市場會是比較好的選擇。
現在的房地產熱潮，其實已經造就了全民投資客的狀態，要從中獲利真的愈來愈難了，花心力去研究，可能到最後不會有任何的報酬，但我必須告訴大家，你要是不研究，就只有等著被其他人坑殺而已，一間房子買貴50萬到100萬，就是你1~3年的薪水，那不如從現在開始，關心一下房市的問題，覺得現在是高檔的話，大可以忍著先租屋而居，但怕的是，我們一直不接觸這個市場，可能會變成，低檔已經來了卻渾然不知，而錯過這一波低檔，接下來房地產一漲不回頭，我們想要買到一個自己的家，就變的愈來愈難，愈來愈不可能了。
在大環境不會改變的情況下，台灣的私有權制度要改變也是愈來愈難，既然房地產持續是一個可以買賣的私有權，那我們就該掌握這個優勢，先從小屋買起也無所謂，所謂萬丈高樓平地起，但你也要先開始拌水泥才有機會蓋房子，不管自己現在有錢沒錢，房地產是不是在歷史高，未來是不是會大幅修正，你不開始做，永遠不會有結果，機會是人找的，方法是人想的，夢想是人實現的，與各位共勉之!!