房地產這回事!?

自從接觸這塊專業以來，其實周遭常常會出現一些聲音，有些聲音是向我提問的，有些聲音是否定我的，也有更多聲音，是對我表示肯定的，其實我最愛聽的一句話就是＂你真的很屌耶～＂，或許到了八十歲，我還是會為了這句話努力不懈(洩)吧XDD，很抱歉我離題了，我最常被詢問到的問題其實是以下兩個，第一個是房地產之後會不會跌呀??第二個是你到底怎麼評估什麼樣的物件可以投資呢?

Question1，我要告訴大家的是，房地產現在的確是很熱，也站在一個歷史的高點上，好像有種泡沫化的氣味飄來，但是房地產這種東西，和什麼網路股呀，或是蛋塔之類的東西不大一樣，他是貨真價實的由建商花錢在有價值的土地上蓋的一種有價產品，而且不論或租或買或借用，這是可以有多種用途，而且人人都會需要的一種產品，它泡沫的機率，相對是小的，如果今天我說，捷運站周遭的大樓，還會再回到20萬/坪的價錢，請問大家能接受嗎??講這種話其實是要看地段，土城、蘆洲、三重可能都還會有，但講真的，除了當地的自住客外，我想外地人會想住這三個地方的人應該不會太多（無意冒犯目前住在這三個地區的朋友們，只是各地風土民情各有不同，要大家接受，可能需要花一定的時間），所以我覺得房價會修正，但不會到”跌”!!

這個問題的延伸性的問題是，那什麼時候才是買房子的好買點?這個問題我覺得，你必須要先了解自己，你到底是個怎麼樣的人，無意賣弄文字，而是，如果你今天收入還不錯，卻是個月光族，或是只知道存活存，沒辦法透過投資創造現金流，再者，你今天就是要結婚了，而且想要有個”家＂，那其實你都還蠻適合買房子的，可以把錢存在房子裡，利用房地產的特性來抵抗通澎，真的可以說是投資自住兩相宜，要考量的因素其實還有很多，像是你的收入是否穩定？手上的資金，除了投入房地產外，投入其他工具，有沒有沒辦法創造更高的報酬率？

如果今天你買了這房子，一住就是要住20年，那我覺得，你也沒什麼買貴不買貴的，現在買一定會比你20年之後再買還便宜，但若你只是小家庭兩個人，想先買小房，再慢慢換大房這種的，總價500萬的20坪房子，一坪買貴5萬的話，就會差到100萬，那說真的，現在並不是太好的買點，可以等它微幅修正後，就撿便宜進場了(最近銀行打壓的蠻兇的，投資客們其實還蠻辛苦的，不夠專業的應該過段時間都會被擠出場)，總之，要先知道自己買房的目的，才知道現在是不是好買點，但說句真的，如果你不是個像我一個的投資客，買了是有要用來住的，那只要當下不要買在相對高點，其實每個時間點都是出手買房子的好買點，試問自己一個問題，真的覺得五年後房子一坪會跌5萬嗎？如果會的話，那就五年後再買吧，如果不會的話，那我覺得，大家應該要開始積極做功課了，就算當下沒錢買，也要開始對房地產有基本了解，到時真的要買時才能抓到出手的時機點。

Question2，你到底怎麼評估什麼樣的物件可以投資呢？其實我在找的物件也是一般人會很想要住的物件呀，只是，我一定要取得的很便宜，才會有獲利的空間，說真的，這邊要跟大家來講解一下，評斷一個物件是不是好物件，其實可以從單價＜總價＜產品類型＜量去做判斷(這是顏董書上說的)，重要性由左至右遞增，單價就是我剛才說的一坪幾萬，而總價就是坪數x單價，而產品類型就是兩房、三房、大樓、公寓這類區分，而量是最重要的，就是你周遭同類型物件的釋出多不多，接下來就這四種因素來簡略的分析要注意的一些重點。

單價和總價我可以一起講，其實單價是最不重要的一環，因為你其實不可能把房子拆開來賣，房子是一個綜合性的產品，今天並沒有辦法說，我只賣四坪的那個廁所，其他二十坪的空間我要留著，今天就算賣車子，大家也都是買”一台車”，也沒有人跟你在秤斤賣的，所以總價的意義遠大於單價，今天你如果要買房子，我相信大家都會設定，我要買700萬左右的房子，應該不會有人是說，我要買23萬/坪的房子才對，所以總價才是大原則，但單價還是要算一下唷，不然要是真的買到當區的單價高點，應該會欲哭無淚吧。

產品的話，我必須告訴大家，真的要盡可能避開套房，可能今天只負擔的起三五百萬，又想住在較精華的區段，就選擇了台北市的一間小套房，自己住的時候，的確很爽又很舒服，心中甚至有種，自己買了一個家的感覺，但回頭一想，有一天，應該是會論及婚嫁，不小心就結了婚，會需要更大的居住空間，而這時會想說，住了五年的小套房，賣掉應該還會有一點獲利才對，可以補貼到下一個家的頭期款預算中，孰不知，賣了五個月，還是乏人問津，這就是產品出了問題，試想，今天社會上的單身貴族，會想要買房子的原因，多半是因為有了家庭才會想買房，如果只是單純的想享受人生，說真的，租就好了，沒什麼必要買，所以”家庭”是市場上購買房地產的主力，沒有九成應該也有個八成才對，而主力想買的東西，通常至少會是兩房以上的產品(但四房卻又有點太多了，不是坪數太大，總價過高，就是坪數不夠大，隔成了四小房，隔局怪異，使用不便)，主力絕對不會想要去買一間室內空間只有10坪，怎麼隔都只能讓廚房跟床離不到一公尺的獨立高級小套房，所以套房是一種，自己在住的時候很爽，但要脫手時極度麻煩的東西。

說到量，這邊可以先順道解釋一下上述套房不好的原因，市場上目前供給量遠大於需求量的一種產品是什麼？我想有看過房子的單身貴族們應該都知道，就是”套房”!!供給太大代表什麼？代表你今天如果要拿出來賣時，方圓500公尺內，同時就有三四十間可任君挑選，除非你超便宜或裝潢管理超優，不然就真的要是超黃金地段的小套房，否則買方根本沒道理要買你這一間，入手一樣遲早會脫手的東西時，真的要先想想，到底好不好脫手，如果不好脫手，當初會不會乾脆租就好，根本不要入手會比較好一些？而方圓500公尺內完全沒有釋出，就一定是超優的物件嗎？也不盡然，不然你去花東海岸線，三芝海岸線那一帶，一定有超多獨棟的小別墅在賣，我相信看倌們也不會有興趣想出手這些物件才對，真正優的狀況，請看以下這一間!!

先前在仁愛圓環那帶，有間法拍屋標出90萬/坪的高價來，很多人說，是投資客在炒作啦，怎麼可能是那種價錢，但講真的，去標的人是要自住的自住客，那他買進的觀念是什麼？仁愛圓環周遭有名校仁愛國小，而且生活機能超優，完全就是無庸置疑，這棟大樓近半年根本就沒有房子在賣，好不容易有一間法拍釋出，雖然半年前成交的那間，可能只有60萬/坪的價格而已，但在物以稀為貴的概念下，屋主勢在必得，絕對要買到的態度，屋主已經用超高價格表露無遺，當記者訪問時，他只說:”我最起碼會住個十年，只要十年後，這邊漲到90萬/坪，那我這十年都是住不用錢的”，這個思維，真的很先進，怪不得他有能耐出手這種價格的物件，一般人覺得他現在買貴了，但他就是想住這棟大樓，又真的就是沒人在賣，為了標得這間房子，他情願用十年後才會有的價格來標，畢竟，或許接下來十年也不會再有任何釋出，那他到底是賺到還是賠到，這也是目前我們所無法定論的。

很多老百姓在責怪投資客把房價炒的很高，我覺得這是個不太公正的說法，因為市場上其實九成的買家都還是自住客，只有一成的是投資客，而現今房地產的這種高價，其實九成都是自住客們互相廝殺下，所得到的結果，這個價格是有＂市場＂所決定的，再強的投資客也沒辦法去跟市場做挑戰，不相信!?你可以去北海岸沿岸那邊買個1000萬的新大樓，再花1000萬去做超頂級裝潢，再拿到市場上試賣看看，賣2100萬就好，你覺得會有人跟你買嗎？有2100萬的人，真的會想買在海岸線這邊嗎？答案是真~~~~~~~~的不會!!這就是市場決定的結果，人性都是貪婪的，大家都覺得自己的房子值得賣到更高的價格，尤其在這個時間點，大家都很怕買不到好房子，所以看到還不錯的房子，毫不猶豫就會想要出手去購買，就是超出自己的收入能力，舉債度日，過著非常辛苦的生活，還是會急著去買下超出能力的房子來，各位朋友，你們就是市場，價格真的是由你們來決定的，如果你覺得現在的價格不合理，那你可以選擇多忍個幾年看會不會合理一點再買，但…很有可能，只有你一個人覺得現在的價格不合理，市場覺得是很合理的，幾年後，你會發現，本來700萬可以買公寓三房，到時可能只能買海砂屋兩房了。

真的有購屋需求的朋友們，歡迎你們來電或寄信詢問我，但請不要叫我幫你們找房子，我能做的只是判斷你們這個物件的合理價格是多少？而不是這個物件你和你的閃光會不會喜歡，請弄清楚產品使用說明後再來詢問唷。