房地產投資-搞清楚自己的目的

之前有提過了，90%買房的人，都抱持著一個想法是，我的房子未來能夠有所增值，這邊就要來跟大家闌明幾個道理了，”未來”這兩個字，是一段很難以定義的區間，一小時後是未來，一年後也是未來，一個世紀後也是未來，你的未來，到底是多久以後？這個問題和股市持有的時間其實是一樣的問題，雖然房地產的波動理論上，沒有股市來的這麼大、這麼快、這麼驚心動魄、這麼高潮迭起，但股市中也有所謂的短線，中單，長期投資，理所應然，房市也是有這麼回事。

走進仲介公司的人，常常會跟仲介說:”我要買房子來自住，然後希望也有一些投資價值，最好是有未來性的”，這句話其實是很有問題的，仲介心中想的通常是，自住用的好房子，其實都已經在生活機能很成熟，交通建設很方便，周遭住戶風氣已然形成的區塊，而這種房子，我們通常稱之為有”保值”的功用，但未來並不具有太大的投資報酬率，因為已經沒有未來的話題性，可以再讓這個地方飆漲了，當然，上述這段話，並不包含大安區、信義區的一級戰區，因為這兩個區位有著極為難得的稀有性，被買走就沒了，並不需要什麼新的話題，下一個接手人，買貴是應該的，前手屋主只有賺多和賺少的話題，因為就這最後一間，你不買還有很多人要買，這兩區徹底的掌握了稀有性，所以算是我這段話的一個小例外，而今天，如果你期待買入的房子，在一段時間後脫手，能夠有一定的報酬率，起碼一坪漲他個五萬八萬的，那你必須明確的告訴別人你的期望，而不是給仲介一個很模糊的需求，這樣不僅會讓你多花很多時間在與仲介取得共識上，也會讓自己陷入難以出手的狀態下，所以投資房地產的第一課，就是先能清楚描敘出心目中的好房子來。

而”投資房地產”大略可以分成以下三種獲利模式-短期轉手、養房千日、包租公，這邊簡單的跟大家說明一下，這三種操作方式的差異。

短期轉手
這個真的很不容易，簡而言之，就是你要能夠買到，在當下就有利差的物件，以買股票為例，也就是說，你們公司正在興櫃期間，下個月準備上市然後股價在興櫃掛120元，現在公司開放認股，一張12元，這就叫所謂的當下就有利差，而房地產這種東西，正如我所說的，並不是只看價格這麼單純的投資標的，但如果今天我已經確認過，這個物件是一個很優的物件，而且正對面的物件，以原始屋況，就在上個月以30萬/坪成交，而今天這個物件只賣你25萬/坪，這時，明確的價差就出現了，這個時候我們就可以大膽的入手，評估這物件優不優要比照以下四個原則(量>產品>總價>單價，請詳見我的這一篇文章http://jh703.blogspot.com/2010/06/blog-post.html)

養房千日
這種其實看的就是未來性、話題性及增值性，買了我就是邊住邊等，或者是邊租人邊等，等什麼?等這個物件的話題性引爆或是未來性實現，或是等這個地方，自然而然的漲價，簡單講也就是兩種，一是我之前提到的大安區和信義區的超精華地段，你買了放著，他就是會年年上漲，會漲到一千萬/坪嗎??應該不至於，但我覺得很平緩的一年上漲個5~10%，並不算是太過份的漲幅，二呢？買具有未來性和話題性的產品，白話的講，也就是說，買未來捷運站(興建中的環狀線，或未來會有兩條線以上交錯的點)，或是未來會有重大建設的地方(EX:遠雄大巨蛋之類，會把人和資金吸過去的大型建設)，而這邊要提醒大家一點，沒有自住客的市場盡量不要碰，這類的市場，雖然話題性很夠，但大多是口袋很深的企業家在玩，一般小老百姓進去玩，搞個十年不漲不賺，第十一年受不了投降才一坪狂噴二十萬，是很有可能的，類似汐止隔壁那個什麼港呀，或是新莊什麼心的呀，這兩塊地方其實話題性大過於實質上的自住盤，我認同他們有一天會漲，但我比較說，這兩個地方的自住盤跟目前的價格，其實是存在著很大的不合理性地。
附帶一提，在台北縣市買房子，請盡量跟著捷運站跑，已經存在的捷運站我們辜且不說，最少也要買在未來捷運站旁，在十～二十年後，捷運網會跟現在的公車站牌一樣密集，捷運不再是個優勢，但如果連捷運都沒有，我必須說，你連一丁點的未來性和競爭力都不再擁有(無意貶低家中附近無捷運站的朋友，只是說明一個現象和事實而已)，所以，如果想要撈一筆，又不知道怎麼找有價差的物件的朋友們，可以往環境優良的未來捷運站周遭尋覓唷。

包租公
要當一名好的包租公，說真的，並不容易，因為今天當你買了一間30坪的公寓，要隔成6間套房來出租的這一秒開始，你就變成一個小老闆，而且你的客戶有6個，個個都比天還大，只要他們有一絲一毫的不開心不如意，他們會一天24小時不論晴天雨天颱風天的來找你麻煩，你如果請他去別家店，那你每個月就會少掉8000~10000的現金流，你真的會欲哭無淚，而且在台北改一間套房，大約要花35萬現金(改好一點)，改6間就要210萬，這個錢，銀行是不會貸款給你的，同樣地，下一手屋主要接手時，銀行也同樣的不會把這210萬貸給下一任屋主，所以你要承擔的現金部位，就變的非常非常大，未來你的買方，也必須是資金雄厚的買方才行。
而且如果你沒有自己配合的工班，在隔套房的過程中，一定會被騙走很多裝潢費，這點不能不慎唷。
而且現在的法規有所改變，如果有是管委會的大樓，你任意分隔套房，未經管委會同意，是會被報拆的，而在台北縣市，一般的公寓分割套房，如果被住抗的太嚴重，也是會被報拆的，所以其實這是一件很麻煩的差事，但也不失為是一個不錯的被動收入，好好規劃的話，是有利可圖的，這邊順道提一下，現今的公寓分隔套房，在北市的報酬率約為3~5%，在北縣大概是6~8%，如果你連這個報酬率都沒有的話，建議您就別考慮當包租公了，報酬率計算方式如下：每月租金*套房間數*12個月/公寓買價+隔間成本，分母的公寓買價千萬不要只算頭期款的部分，因為貸款也是成本，只是可以慢慢還而已，千萬別忽略囉。
而包租公也有兩種操作方式，一種是固定來收租的包租公，另外一種是隔好套房，讓他滿租後，再把套房賣給別人來當包租公的，若是想要用後者來獲利的話，你必須要能創造更高的報酬率，這樣用報酬率百分比來回推時，才能夠為下一任買方所接受，假設你今天在台北縣，總成本為一千萬，一年可收租一百萬，你的報酬率是10%，明顯高於一般的6~8%，這時你就可以以報酬率7%來回推賣價，以1400萬來賣給下一任屋主，下一任屋主有報酬率7%的感覺時，才會想要出手買這個公寓改套房產品。

所以不論是自住或單純投資，先搞清楚自己的屬性再來好好研究一下市場，一有機會就果敢的出手投資吧，與大家共勉之。