房地產投資-跨區域比較

之前的文章，我一再的提到，房地產這種東西，真的有要用的時候，而且又看到不錯的好物件時，請毫不猶豫的出手買下這個物件來，但最近在市場滾一滾，我發現到一個現象是，賣方履創天價。

這個現象，我個人的解讀是，卡到好位子的賣方，不僅惜售，而且要力求挑戰行情的新高點，而買方，可能也有看到我的部落格，被我的看法洗了一下腦，想說，這間房子超優的，也很符合我的需求，只要買下來，等十年後一定會漲價的，到時我一賣出就可以有大筆的獲利。在心中浮現這種想法的同時，我必須要提醒大家，會不會，其實你當下買到的，就是十年以後的價格呢?

跨區域比較
以小顏的同心圓理論來買房，其實現在市面上，可能真的已經沒有房子可以買了，但要判斷出明顯不合理的價格，也並不是什麼難事，同心圓理論的另一個應用的重點是－跨區域的比較，以中和為例好了，我之前有提到過，中和景安捷運站周遭十五年內的電梯大樓，可能都已經站穩30萬/坪的價格了，這個數字代表了中和這邊的行情，那我們要怎麼判斷有沒有溢漲呢?很簡單，我們要開始用力的找，在永安市場站、大坪林站等更優的捷運生活圈，用30萬/坪的價格能不能買到同樣條件的物件呢?”更優”的含義其實很模糊，但簡而言之，就是更精華的地段，更優良的整體環境，更高的居民素質，更完整的軟硬體設施，就可以稱之為是更優的地區。
再換一個角度來看，用30萬/坪的價格到底能在哪些地區買到同等條件的物件呢?以現今而言，應該只剩蘆洲、三重等地還有這種行情，但跟中和比起來，可能因為捷運剛通車而已，整體的便利性還不算很完整，設施也尚未建構完成，所以這兩地用這個價格，或許可以買到新成屋或是條件更讚的房子才對。
綜觀以上兩種看法，我們可以判斷在中和這邊買到30萬/坪的價格，似乎算是相當合理的一個區間。
我們買房並不是很單純的就只比較這個物件的周遭行情而已，或許周遭都已經溢漲非常多了，溢漲的部分就應該要往回做修正才對，而不是坦然的接受溢漲的現象，要知道某個區域有沒有溢漲，我們要做的就是跟其他有同樣環境且相同水平的物件來做價格上的比較，一比之下，我們才能確認這樣的價格並沒有失真，如此一來出手去買房時，才會比較客觀一些唷。

實際案例
當中永和大樓都漲到30~40萬/P，台北市大同區文山區可能也有同等價位的產品時，這兩個區域的居民調性或許差異非常的大，但如果價格一樣，那麼一定有某一個區域貴了，或是有某一個區域太便宜了，而真實的答案為何，我想我也不用說的太明白，有心人士稍微思考一下，應該就可以知道答案是什麼才對。
再者，我們北縣的大安區－新板特區以及北縣的信義區－新莊富都心，前者已經有100萬/P的案子了，後者則是站穩了40萬/P的行情價，這兩個地區的未來，我個人是非常看好的，一來有人，二來有熱錢，三來地方政府肯開發，四則房價不漲也難，但是…一個地區的氛圍，不是短時間就可以形塑出來的，向來逛街聚餐地點的選擇上，我們選擇東區跟選擇新板特區的比例應該是99:1才對，是新板的餐比較難吃?衣服比較醜嗎?其實並不是，而是人們的習慣難以去做改變，一個地區的風氣要成熟起來，至少也需要個2,30年才會略有小成，不是一朝一夕就可以形成的，北縣大安和北縣信義，或許是個可以實現的美夢，但實現的早晚快慢，就不是我們這邊能做預測的了，所以這時用100萬/P的價格去買新板，我個人認為並不算是太明智的選擇，這個價格甚至都可以買在大安區的精華地段了，為何我們還要捨近求遠的跑去新板買房子呢?這在區位價值上，明顯的存在著很不合理的落差，各位看倌在買房時不可不慎。

比較分類
要做比較的話，大家應該要盡可能找路線比較相近的區域，可以做以下幾種分類
1.北市貴族世家-大安、信義、中正、內湖
2.北市貧民區-萬華、文山、大同
3.一線衛星都市-新店、永和、板橋
4.二線衛星都市-中和、蘆洲、三重
大致上照著這種原則去比較，會比較容易完成跨區域的一個比較，但也並不是說不同類別之間不能比，只是在比較時，要把交通建設、學區、重大建設、居民素質等等不同的參數都考慮進來，才能讓我們的比較更周延更具參考價值。

房地產投資-搞清楚自己的目的

之前有提過了，90%買房的人，都抱持著一個想法是，我的房子未來能夠有所增值，這邊就要來跟大家闌明幾個道理了，”未來”這兩個字，是一段很難以定義的區間，一小時後是未來，一年後也是未來，一個世紀後也是未來，你的未來，到底是多久以後？這個問題和股市持有的時間其實是一樣的問題，雖然房地產的波動理論上，沒有股市來的這麼大、這麼快、這麼驚心動魄、這麼高潮迭起，但股市中也有所謂的短線，中單，長期投資，理所應然，房市也是有這麼回事。

走進仲介公司的人，常常會跟仲介說:”我要買房子來自住，然後希望也有一些投資價值，最好是有未來性的”，這句話其實是很有問題的，仲介心中想的通常是，自住用的好房子，其實都已經在生活機能很成熟，交通建設很方便，周遭住戶風氣已然形成的區塊，而這種房子，我們通常稱之為有”保值”的功用，但未來並不具有太大的投資報酬率，因為已經沒有未來的話題性，可以再讓這個地方飆漲了，當然，上述這段話，並不包含大安區、信義區的一級戰區，因為這兩個區位有著極為難得的稀有性，被買走就沒了，並不需要什麼新的話題，下一個接手人，買貴是應該的，前手屋主只有賺多和賺少的話題，因為就這最後一間，你不買還有很多人要買，這兩區徹底的掌握了稀有性，所以算是我這段話的一個小例外，而今天，如果你期待買入的房子，在一段時間後脫手，能夠有一定的報酬率，起碼一坪漲他個五萬八萬的，那你必須明確的告訴別人你的期望，而不是給仲介一個很模糊的需求，這樣不僅會讓你多花很多時間在與仲介取得共識上，也會讓自己陷入難以出手的狀態下，所以投資房地產的第一課，就是先能清楚描敘出心目中的好房子來。

而”投資房地產”大略可以分成以下三種獲利模式-短期轉手、養房千日、包租公，這邊簡單的跟大家說明一下，這三種操作方式的差異。

短期轉手
這個真的很不容易，簡而言之，就是你要能夠買到，在當下就有利差的物件，以買股票為例，也就是說，你們公司正在興櫃期間，下個月準備上市然後股價在興櫃掛120元，現在公司開放認股，一張12元，這就叫所謂的當下就有利差，而房地產這種東西，正如我所說的，並不是只看價格這麼單純的投資標的，但如果今天我已經確認過，這個物件是一個很優的物件，而且正對面的物件，以原始屋況，就在上個月以30萬/坪成交，而今天這個物件只賣你25萬/坪，這時，明確的價差就出現了，這個時候我們就可以大膽的入手，評估這物件優不優要比照以下四個原則(量>產品>總價>單價，請詳見我的這一篇文章http://jh703.blogspot.com/2010/06/blog-post.html)

養房千日
這種其實看的就是未來性、話題性及增值性，買了我就是邊住邊等，或者是邊租人邊等，等什麼?等這個物件的話題性引爆或是未來性實現，或是等這個地方，自然而然的漲價，簡單講也就是兩種，一是我之前提到的大安區和信義區的超精華地段，你買了放著，他就是會年年上漲，會漲到一千萬/坪嗎??應該不至於，但我覺得很平緩的一年上漲個5~10%，並不算是太過份的漲幅，二呢？買具有未來性和話題性的產品，白話的講，也就是說，買未來捷運站(興建中的環狀線，或未來會有兩條線以上交錯的點)，或是未來會有重大建設的地方(EX:遠雄大巨蛋之類，會把人和資金吸過去的大型建設)，而這邊要提醒大家一點，沒有自住客的市場盡量不要碰，這類的市場，雖然話題性很夠，但大多是口袋很深的企業家在玩，一般小老百姓進去玩，搞個十年不漲不賺，第十一年受不了投降才一坪狂噴二十萬，是很有可能的，類似汐止隔壁那個什麼港呀，或是新莊什麼心的呀，這兩塊地方其實話題性大過於實質上的自住盤，我認同他們有一天會漲，但我比較說，這兩個地方的自住盤跟目前的價格，其實是存在著很大的不合理性地。
附帶一提，在台北縣市買房子，請盡量跟著捷運站跑，已經存在的捷運站我們辜且不說，最少也要買在未來捷運站旁，在十～二十年後，捷運網會跟現在的公車站牌一樣密集，捷運不再是個優勢，但如果連捷運都沒有，我必須說，你連一丁點的未來性和競爭力都不再擁有(無意貶低家中附近無捷運站的朋友，只是說明一個現象和事實而已)，所以，如果想要撈一筆，又不知道怎麼找有價差的物件的朋友們，可以往環境優良的未來捷運站周遭尋覓唷。

包租公
要當一名好的包租公，說真的，並不容易，因為今天當你買了一間30坪的公寓，要隔成6間套房來出租的這一秒開始，你就變成一個小老闆，而且你的客戶有6個，個個都比天還大，只要他們有一絲一毫的不開心不如意，他們會一天24小時不論晴天雨天颱風天的來找你麻煩，你如果請他去別家店，那你每個月就會少掉8000~10000的現金流，你真的會欲哭無淚，而且在台北改一間套房，大約要花35萬現金(改好一點)，改6間就要210萬，這個錢，銀行是不會貸款給你的，同樣地，下一手屋主要接手時，銀行也同樣的不會把這210萬貸給下一任屋主，所以你要承擔的現金部位，就變的非常非常大，未來你的買方，也必須是資金雄厚的買方才行。
而且如果你沒有自己配合的工班，在隔套房的過程中，一定會被騙走很多裝潢費，這點不能不慎唷。
而且現在的法規有所改變，如果有是管委會的大樓，你任意分隔套房，未經管委會同意，是會被報拆的，而在台北縣市，一般的公寓分割套房，如果被住抗的太嚴重，也是會被報拆的，所以其實這是一件很麻煩的差事，但也不失為是一個不錯的被動收入，好好規劃的話，是有利可圖的，這邊順道提一下，現今的公寓分隔套房，在北市的報酬率約為3~5%，在北縣大概是6~8%，如果你連這個報酬率都沒有的話，建議您就別考慮當包租公了，報酬率計算方式如下：每月租金*套房間數*12個月/公寓買價+隔間成本，分母的公寓買價千萬不要只算頭期款的部分，因為貸款也是成本，只是可以慢慢還而已，千萬別忽略囉。
而包租公也有兩種操作方式，一種是固定來收租的包租公，另外一種是隔好套房，讓他滿租後，再把套房賣給別人來當包租公的，若是想要用後者來獲利的話，你必須要能創造更高的報酬率，這樣用報酬率百分比來回推時，才能夠為下一任買方所接受，假設你今天在台北縣，總成本為一千萬，一年可收租一百萬，你的報酬率是10%，明顯高於一般的6~8%，這時你就可以以報酬率7%來回推賣價，以1400萬來賣給下一任屋主，下一任屋主有報酬率7%的感覺時，才會想要出手買這個公寓改套房產品。

所以不論是自住或單純投資，先搞清楚自己的屬性再來好好研究一下市場，一有機會就果敢的出手投資吧，與大家共勉之。

判斷合理房價的祕訣

我在這期6月份的住展雜誌看到基泰建設馮先勉先生寫的一篇文章，文章的名稱是”判斷合理房價的秘訣”，我必須說，寫的相當的精闢，值得各位朋友們一看，目前市場上估價師一般
是常在用的方法有三種-市價比較法、收益還原法、成本法，而這三種方法，不是本文的重點，所以我簡單的描述帶過，市價比較法，就是找周遭有成交過的行情來當做基準點，來評估該間標的物的價格，收益還原法，則是以年報酬租金來回推該標的物的合理價格，成本法的話，就是把房屋的成本算出來，基本公式=土地取得成本和開發成本+建築物開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤-建築物折舊，在文中，筆者指出來，目前銀行的一些估價師，使用的都是這些方式，但我必須說一句，這些方式確實有所失準!!

今天我們判斷合理房價的主要影響因素應該是”私有權價值＂才對，不應是租金或是收益能力或周邊成交行情，這邊先補充說明一下，什麼是私有權價值

私有權價值
台灣的房地產，不論是民間建設公司蓋的，或是政府興建的軍宅國宅，建物和土地都是可以轉移及買賣的，阿公可以把房子(連同土地)，傳給爸爸，爸爸住一住再傳給兒子，中間經歷的三五十年，只要遇到一次都更，整體建物的價值就會再往上拉抬一次，算是可以當成傳家寶的有價私有權。
而台北車站共構的那個京站，算是私有權有所限制的產品，它本身是一種只能買賣地上建物使用權的產品，它賣給你時，並沒有連同土地一起買賣，而地上建物使用權的使用期限，我們抓個50年，50年之後，國家可能會改建一次，而你是直接繼承嗎?當然不是，想要再住下去，麻煩你再買接下來50年的地上建物使用權，所以這種產品，大概傳到你老爸那邊，就快沒什麼價值了，因為他的使用年限是固定的，使用到49年時，要賣給下一任屋主，能賣多少錢?我想你就直接算一年的租金是多少，就用這種價格賣給下任屋主吧，所以並不如一般產品有傳家的價值。
而從以上兩個例子，我們可以看出一個結論，政府要如何抑制房價?很簡單，只要土地收為國有化，建設要蓋房子就來跟政府租用50年，大家夥買的都是一個居住50年的權利，而不是購買一份類似資產的私有權，這樣子投資客能炒房嗎??我想應該只能回家炒飯而已吧!!但土地要收為國有??我只能說，國家真的太窮了，要全部收回來，有相當高的難度，所以我們可以回過頭來討論私有權價值的意涵。
目前建物和土地都能買賣的情況下，稀有性才是我們買房最該關注的點，大家在看書應該都會看到，世界上絕對沒有兩間一模一樣的房子，這代表著，一間標的物被買走後，我們如果想再買一間一樣的標的物，就只能向權狀的所有人購買，就算你今天再有錢，買了整塊地蓋出跟想要的標的物一模一樣的樓層，裝潢，環境來，這兩個標的物還是不一樣，這也說明了，為什麼我們要買房子??我們在做的其實是一個卡位的動作!!這是房市和股市不同的點，你會怕買不到股票嗎??我想應該不太會!!但你會怕買不到好房子嗎??我想大家都在怕!!因為好房子一買走就沒有了，就算我明知對方買的是1000萬，今天我出1億跟他買，他都可以選擇不賣，所以才會有這一波的房地產熱潮出現。

區位價值
今天如果連我們依賴的房地產估價師，都是用周遭成交行情或是租金收益來評估房子的價值，說真的，這種方法真的太容易失準了，因為買賣的市價只是一種參考，租金更是大家看看就好，不要太認真，沒有人規定今天出到市價的兩倍，或是該物件年報酬只有2%，賣方就非把房子賣出去不可，但估價師們評估房地產，用的卻大多是這些方式，也讓我們買方陷入了他們的邏輯當中，覺得好像應該要這樣去評估房地產的價格，卻不知，我們該在意的是這間房子應該擁有的根本價格，不是我隔壁那棟成交多少，或是對角的預售屋開價多少，馮總的文章中，把這樣的根本價格，用區位價值這個一個詞來描述。
雖然他並沒有寫的很白話，但我個人的解讀是，每個縣市的每條路的每個位置都應該有一個價格，而在這個位置上，哪一間建設公司，用怎麼樣的建材，蓋出哪種產品，管委會的管理有多優良，這些種種因素綜合起來，才會是這間房子該有的區位價格，用最簡單的例子來說明，今天在同一條路上，有一間茅草農舍和一棟RC蓋的透天厝，兩間的坪數大小、土地持分都一模一樣，今天兩棟要賣一樣的價格，請問你能接受嗎??我相信應該是不太能才對!!所以今天我們在評估一間房子的合理價格時，只能找出所有的參數(周遭行情、租金收益)做為參考，明確的檢視自己的需求是什麼，才能買到一間最適合自己的房子!!
而知道了什麼是區位價值時，其實很容易讓人買房時加倍的猶豫，因為這是一種概念，一個無從證實的概念，而且市場上沒有任何具有公信力的組織來告訴我們每個地段的區位價值是多少，或許我可以說，在現在這個時刻，中和市景安站周遭的大樓已經站穩30萬/坪的位置，但這個30萬/坪就是這邊該有的區位價值嗎??其實我不敢向各位打包票，或許他每坪溢漲了3~5萬元，但今天你出價25萬/坪，可能就是只能買到公寓而已，這就是市場所決定的價格，也是現今房地產市場這麼火熱的主因，沒有人可以跟市場挑戰，我不行，你不行，巴菲特也不行，所以若沒有更透明或公信力的研究資料讓我們判斷區位價值時，暫且我們可能就要屈就於市場價格這個參數來出手買房子!!

愈早買愈好
那一般民眾看著愈來愈高的房價，到底應該怎麼做呢??相信大家都聽過一句話，機會是留給有準備的人的，在房地產的世界裡，我必須說，獲利是留給有心的人的，今天只要有心，自己可以去形塑入手物件的一個價值，形塑的手法有很多種，裝潢也可以，在社區中凝聚向心力，同時迫使管委會成長也可以，找出產品的新價值也可以(日租套房就是一種)，但前提是什麼??手上必須要有一個物件來讓自己操作，或許你今天只是想要找一個家，但不可否認的，大家買房子，九成以上都是因為”房子有增值性”而買的，雖然有一成的人會抗議道，我只是想要有份歸屬感和安全感而已，但以現今的超低租金報酬而言，你大可跟房東打一紙十年的合約，然後一直租屋而居就好，既然希望自己能擁有一間房子，而且是能增值的房子，及早進入這個市場會是比較好的選擇。
現在的房地產熱潮，其實已經造就了全民投資客的狀態，要從中獲利真的愈來愈難了，花心力去研究，可能到最後不會有任何的報酬，但我必須告訴大家，你要是不研究，就只有等著被其他人坑殺而已，一間房子買貴50萬到100萬，就是你1~3年的薪水，那不如從現在開始，關心一下房市的問題，覺得現在是高檔的話，大可以忍著先租屋而居，但怕的是，我們一直不接觸這個市場，可能會變成，低檔已經來了卻渾然不知，而錯過這一波低檔，接下來房地產一漲不回頭，我們想要買到一個自己的家，就變的愈來愈難，愈來愈不可能了。
在大環境不會改變的情況下，台灣的私有權制度要改變也是愈來愈難，既然房地產持續是一個可以買賣的私有權，那我們就該掌握這個優勢，先從小屋買起也無所謂，所謂萬丈高樓平地起，但你也要先開始拌水泥才有機會蓋房子，不管自己現在有錢沒錢，房地產是不是在歷史高，未來是不是會大幅修正，你不開始做，永遠不會有結果，機會是人找的，方法是人想的，夢想是人實現的，與各位共勉之!!

房地產這回事!?

自從接觸這塊專業以來，其實周遭常常會出現一些聲音，有些聲音是向我提問的，有些聲音是否定我的，也有更多聲音，是對我表示肯定的，其實我最愛聽的一句話就是＂你真的很屌耶～＂，或許到了八十歲，我還是會為了這句話努力不懈(洩)吧XDD，很抱歉我離題了，我最常被詢問到的問題其實是以下兩個，第一個是房地產之後會不會跌呀??第二個是你到底怎麼評估什麼樣的物件可以投資呢?

Question1，我要告訴大家的是，房地產現在的確是很熱，也站在一個歷史的高點上，好像有種泡沫化的氣味飄來，但是房地產這種東西，和什麼網路股呀，或是蛋塔之類的東西不大一樣，他是貨真價實的由建商花錢在有價值的土地上蓋的一種有價產品，而且不論或租或買或借用，這是可以有多種用途，而且人人都會需要的一種產品，它泡沫的機率，相對是小的，如果今天我說，捷運站周遭的大樓，還會再回到20萬/坪的價錢，請問大家能接受嗎??講這種話其實是要看地段，土城、蘆洲、三重可能都還會有，但講真的，除了當地的自住客外，我想外地人會想住這三個地方的人應該不會太多（無意冒犯目前住在這三個地區的朋友們，只是各地風土民情各有不同，要大家接受，可能需要花一定的時間），所以我覺得房價會修正，但不會到”跌”!!

這個問題的延伸性的問題是，那什麼時候才是買房子的好買點?這個問題我覺得，你必須要先了解自己，你到底是個怎麼樣的人，無意賣弄文字，而是，如果你今天收入還不錯，卻是個月光族，或是只知道存活存，沒辦法透過投資創造現金流，再者，你今天就是要結婚了，而且想要有個”家＂，那其實你都還蠻適合買房子的，可以把錢存在房子裡，利用房地產的特性來抵抗通澎，真的可以說是投資自住兩相宜，要考量的因素其實還有很多，像是你的收入是否穩定？手上的資金，除了投入房地產外，投入其他工具，有沒有沒辦法創造更高的報酬率？

如果今天你買了這房子，一住就是要住20年，那我覺得，你也沒什麼買貴不買貴的，現在買一定會比你20年之後再買還便宜，但若你只是小家庭兩個人，想先買小房，再慢慢換大房這種的，總價500萬的20坪房子，一坪買貴5萬的話，就會差到100萬，那說真的，現在並不是太好的買點，可以等它微幅修正後，就撿便宜進場了(最近銀行打壓的蠻兇的，投資客們其實還蠻辛苦的，不夠專業的應該過段時間都會被擠出場)，總之，要先知道自己買房的目的，才知道現在是不是好買點，但說句真的，如果你不是個像我一個的投資客，買了是有要用來住的，那只要當下不要買在相對高點，其實每個時間點都是出手買房子的好買點，試問自己一個問題，真的覺得五年後房子一坪會跌5萬嗎？如果會的話，那就五年後再買吧，如果不會的話，那我覺得，大家應該要開始積極做功課了，就算當下沒錢買，也要開始對房地產有基本了解，到時真的要買時才能抓到出手的時機點。

Question2，你到底怎麼評估什麼樣的物件可以投資呢？其實我在找的物件也是一般人會很想要住的物件呀，只是，我一定要取得的很便宜，才會有獲利的空間，說真的，這邊要跟大家來講解一下，評斷一個物件是不是好物件，其實可以從單價＜總價＜產品類型＜量去做判斷(這是顏董書上說的)，重要性由左至右遞增，單價就是我剛才說的一坪幾萬，而總價就是坪數x單價，而產品類型就是兩房、三房、大樓、公寓這類區分，而量是最重要的，就是你周遭同類型物件的釋出多不多，接下來就這四種因素來簡略的分析要注意的一些重點。

單價和總價我可以一起講，其實單價是最不重要的一環，因為你其實不可能把房子拆開來賣，房子是一個綜合性的產品，今天並沒有辦法說，我只賣四坪的那個廁所，其他二十坪的空間我要留著，今天就算賣車子，大家也都是買”一台車”，也沒有人跟你在秤斤賣的，所以總價的意義遠大於單價，今天你如果要買房子，我相信大家都會設定，我要買700萬左右的房子，應該不會有人是說，我要買23萬/坪的房子才對，所以總價才是大原則，但單價還是要算一下唷，不然要是真的買到當區的單價高點，應該會欲哭無淚吧。

產品的話，我必須告訴大家，真的要盡可能避開套房，可能今天只負擔的起三五百萬，又想住在較精華的區段，就選擇了台北市的一間小套房，自己住的時候，的確很爽又很舒服，心中甚至有種，自己買了一個家的感覺，但回頭一想，有一天，應該是會論及婚嫁，不小心就結了婚，會需要更大的居住空間，而這時會想說，住了五年的小套房，賣掉應該還會有一點獲利才對，可以補貼到下一個家的頭期款預算中，孰不知，賣了五個月，還是乏人問津，這就是產品出了問題，試想，今天社會上的單身貴族，會想要買房子的原因，多半是因為有了家庭才會想買房，如果只是單純的想享受人生，說真的，租就好了，沒什麼必要買，所以”家庭”是市場上購買房地產的主力，沒有九成應該也有個八成才對，而主力想買的東西，通常至少會是兩房以上的產品(但四房卻又有點太多了，不是坪數太大，總價過高，就是坪數不夠大，隔成了四小房，隔局怪異，使用不便)，主力絕對不會想要去買一間室內空間只有10坪，怎麼隔都只能讓廚房跟床離不到一公尺的獨立高級小套房，所以套房是一種，自己在住的時候很爽，但要脫手時極度麻煩的東西。

說到量，這邊可以先順道解釋一下上述套房不好的原因，市場上目前供給量遠大於需求量的一種產品是什麼？我想有看過房子的單身貴族們應該都知道，就是”套房”!!供給太大代表什麼？代表你今天如果要拿出來賣時，方圓500公尺內，同時就有三四十間可任君挑選，除非你超便宜或裝潢管理超優，不然就真的要是超黃金地段的小套房，否則買方根本沒道理要買你這一間，入手一樣遲早會脫手的東西時，真的要先想想，到底好不好脫手，如果不好脫手，當初會不會乾脆租就好，根本不要入手會比較好一些？而方圓500公尺內完全沒有釋出，就一定是超優的物件嗎？也不盡然，不然你去花東海岸線，三芝海岸線那一帶，一定有超多獨棟的小別墅在賣，我相信看倌們也不會有興趣想出手這些物件才對，真正優的狀況，請看以下這一間!!

先前在仁愛圓環那帶，有間法拍屋標出90萬/坪的高價來，很多人說，是投資客在炒作啦，怎麼可能是那種價錢，但講真的，去標的人是要自住的自住客，那他買進的觀念是什麼？仁愛圓環周遭有名校仁愛國小，而且生活機能超優，完全就是無庸置疑，這棟大樓近半年根本就沒有房子在賣，好不容易有一間法拍釋出，雖然半年前成交的那間，可能只有60萬/坪的價格而已，但在物以稀為貴的概念下，屋主勢在必得，絕對要買到的態度，屋主已經用超高價格表露無遺，當記者訪問時，他只說:”我最起碼會住個十年，只要十年後，這邊漲到90萬/坪，那我這十年都是住不用錢的”，這個思維，真的很先進，怪不得他有能耐出手這種價格的物件，一般人覺得他現在買貴了，但他就是想住這棟大樓，又真的就是沒人在賣，為了標得這間房子，他情願用十年後才會有的價格來標，畢竟，或許接下來十年也不會再有任何釋出，那他到底是賺到還是賠到，這也是目前我們所無法定論的。

很多老百姓在責怪投資客把房價炒的很高，我覺得這是個不太公正的說法，因為市場上其實九成的買家都還是自住客，只有一成的是投資客，而現今房地產的這種高價，其實九成都是自住客們互相廝殺下，所得到的結果，這個價格是有＂市場＂所決定的，再強的投資客也沒辦法去跟市場做挑戰，不相信!?你可以去北海岸沿岸那邊買個1000萬的新大樓，再花1000萬去做超頂級裝潢，再拿到市場上試賣看看，賣2100萬就好，你覺得會有人跟你買嗎？有2100萬的人，真的會想買在海岸線這邊嗎？答案是真~~~~~~~~的不會!!這就是市場決定的結果，人性都是貪婪的，大家都覺得自己的房子值得賣到更高的價格，尤其在這個時間點，大家都很怕買不到好房子，所以看到還不錯的房子，毫不猶豫就會想要出手去購買，就是超出自己的收入能力，舉債度日，過著非常辛苦的生活，還是會急著去買下超出能力的房子來，各位朋友，你們就是市場，價格真的是由你們來決定的，如果你覺得現在的價格不合理，那你可以選擇多忍個幾年看會不會合理一點再買，但…很有可能，只有你一個人覺得現在的價格不合理，市場覺得是很合理的，幾年後，你會發現，本來700萬可以買公寓三房，到時可能只能買海砂屋兩房了。

真的有購屋需求的朋友們，歡迎你們來電或寄信詢問我，但請不要叫我幫你們找房子，我能做的只是判斷你們這個物件的合理價格是多少？而不是這個物件你和你的閃光會不會喜歡，請弄清楚產品使用說明後再來詢問唷。

[讀書心得]發現我的天才-打開34個天賦的禮物

其實看到這類書的書名
感覺他要講的東西,應該三言兩語就可以帶過了
所以通常我會站在書店翻一翻,看到想看的內容後
就拍拍屁股走人了
不過好巧不巧,這本書是在二手書店看到的
而且我翻一翻之後,還蠻喜歡他的筆觸的
就把它帶回家了,但有句良心話要奉勸大家
別~買~二~手~的~~~~

因為他書中有個測驗,要有一組序號才能做
而這組序號,一本書只有一個,用過就不能再用了
SO~~~我沒法做這個測驗
而這個測驗應該是本書最重要的核心才對
這是一個幫助大家找出自己最主要的五大天賦的測驗
有興趣或覺得自己有需要的大大可以去買本新書來做做測驗

書中比較有價值的內容果然用三五句話就可以帶過
1.所謂的能力不是在一種活動中近乎完美的表現,而是在一種活動中"持續"近乎完美的表現.
以閨房之事來舉例說明的話,就算有某一次可以撐到1個小時,我想你的女友還是會跟你算其他99次都只有5分鐘的帳才對.
2.成功者很少是全方位的人才,但必然特質鮮明.
麥可喬登真的把籃球打好就夠了,我想這個例子很能說明這整句話的背後意涵.
3.將能力發揮到極致才能脫穎而出,沒有人是靠改善弱點而揚名立萬的.
諸葛孔明如果上陣殺敵,應該5秒鐘就被砍成兩段了吧,就算他每天跑3000公尺再配上重訓1小時,我想也只是從5秒進步到15秒而已,他還是好好當他的軍師就好.
4.知識+技巧不等於天賦
很多人靠著後天的努力,可以修補自己很多不足的部分,但能把一件事情做的很好,並不代表那是你的天賦,真正的天賦不只是能把事情做好,而是在自然的情況下,能把一件事做到令人驚嘆!!
5.天賦不死
天賦像是一種毒藥,你沒找到時,不知道它有多好,但當你在某個轉角遇到它時,你整個人會欲罷不能,不知如何自己,所以,用心去找尋自己的天賦吧!!

看完以上零零種種
應該會覺得講跟沒講一樣
不過書中有訪問了數百位在各種不同專業領域有所成就的成功人士
進而將人會成功的特質區分為34種,由於簇繁不及備載,而我個人又沒做過書中的測驗,我僅憑著直覺,挑選出幾項比較符合自己的天賦(不是我自我感覺良好,而是這本書講的是天賦,所以用字都是非常positive的,各位讀者請見諒)
成就
成就的主導特質說明了你對成就感的持續需求.對你而言,每天似乎都是從零開始,在一天結束前必須完成某件事才對得起自己.你所謂的每一天指的是包含工作日,周末及假日的所有日子,不論多需要休息,如果哪天一事無成就覺得不滿意.你的內心永遠燃燒著一把熊熊烈火,促使你完成更多事,成就更多成果.每完成一項任務,火勢會暫時稍微減弱,但是很快又重燃烈焰,迫使你朝一個又一個的目標邁進.你追求成就的努力不懈或許缺乏邏輯,甚至漫無邊際,然而,這股需求卻是永遠無法滿足的,並伴隨你一生.身為追求成就者,必須學會跟這股不滿足感和平共處,畢竟它不乏益處.這種特質帶給人動力,使人能長時間工作而不知疲倦.不時還使人奮起,迎接新的任務和挑戰.成就的特質使你精力充沛,並且替你的工作團隊設定工作進度和業績指標,是推動你不斷前進的主導特質.
統籌
你是一個統籌者.遇到涉及眾多因素的複雜環境時,喜歡反覆排列所有因素,直到確認為最佳組合為止.此種行為在你看來毫無特別之處,不過是試圖找出最佳的解決之道而已.其他人由於缺乏此特質,對你的本領瞠目結舌.他們會問:"你腦袋裡怎麼能同時裝那麼多事?","你的彈性怎麼那麼大?可以不假思索地放棄經過深思熟慮的原訂計畫,採取突發奇想的全新方案?",這是你的一貫作風.你是高度靈活性的傑出代表.如果你發現更好的轉機地點或更優惠的票價,就會在最後一刻突然更改行程,同樣,你會為了思考一個新事項的最佳人選和資源組合絞盡腦汁.你總是鉅細靡遺尋找最佳配置.形勢越是變化無常,你就越出眾.有人面對不測,會堅持不能更改原先周詳的計畫,而另外有些人以既定的規則或方法明哲保身.你反而會奮不顧身投入混亂的局面,設計新方案,搜尋新捷徑,思考新的合作關係,總有可能找到更好的方案.
統率
你有大將之風,也肩負重責大任.與他人不同之處在於,你不覺得將自己的觀點加諸於人有何不妥;相反的,觀點一旦成形一定與人分享;目標一旦設定,就要說服別人才安心.你不怕與人衝突,因為衝突是解決難題的第一步.其他人對於生活中的不愉快往往避之唯恐不及,但是你覺得無論事實真相多麼不堪,都堅持要真實呈獻.你會掃除人與人之間的誤會,因此要求他們明辨是非,開誠布公.為催促大家承擔風險,甚至不惜出言恫嚇,雖然有人因此心生怨恨,認為你剛愎自用,但還是願意將主控權交給你.人們往往會擁戴那些立場鮮明,目標明確,引領他們前進的人,因此,你能發號施令,一呼百應.
溝通
你樂於解釋,描述,主持,公開演說,也喜歡寫作.這就是你"溝通"的主導特質使然.對你而言,概念通常是枯燥的,事件是呆板的,你想賦予它們生命,使其生氣勃勃,打動人心也引人入勝.所以會將事件變成故事,反覆演練,利用形象,案例和比喻使枯燥的概念活靈活現.你相信大多數人的注意力很短暫,天天受到大量訊息轟炸,但是真正記得的卻有限.你希望自己傳達的思想,事件,產品的特點與功能,發明或是一堂課,都能讓人全神貫注,因此,會絞盡腦汁想出最完美的措辭,自己也會受到語不驚人死不休的文辭吸引,這就是別人喜歡聽你侃侃而談的原因.你的言詞在在引發人們的興趣,開拓人們的視野,並激發其採取行動.
積極
你不吝於讚美他人,總是笑容可掬,注意積極面.有人說你無憂無慮,有人希望能像你一樣樂觀豁達,大家都喜歡與你相處.由於你的熱情具有感染力,人們在你身旁會感覺世界更美好.有些人甚至發現,少了你的精力和樂觀,世界便陷入一成不變,死氣沈沈,或者更糟.你總是幫他們打氣,千方百計使每件事生機勃勃,激動人心,並為每項成就鼓掌稱慶.由於你的精力充,可能會引起憤世嫉俗者的冷潮熱諷和排斥,但你卻很少因此受挫.你深信活著真好,樂在工作,無論有任何挫折,都不能失去幽默感.
交往
交往的主導特質描繪出你對人際關係的態度,讓你與熟人的關係更緊密.你不見得羞於認識陌生人,事實上,也許其他的主導特質,使你享受跟陌生人成為朋友的新鮮感,但是跟好友相處的確讓你得到極大的樂趣與力量.你習慣與人親近,與人結識後,便希望加深彼此的關係.你對朋友敞開心扉,希望成為他們的知己,了解他們的感覺,目標,恐懼及夢想,也希望他們以相同的方式了解你.你知道這種親密感同時代表相當程度的風險,別人可能因此佔你便宜,但是你願意接受這種風險.對你而言,唯有真誠的關係才有價值.檢驗雙方關係唯一的辦法就是完全信賴對方.越了解彼此,共同承擔的風險就越多,但也越能證明彼此的關係是真誠的.這些都是建立真正友誼的步驟,讓你甘之如飴.
追求
你希望在別人眼裡舉足輕重,真正被肯定,也希望別人聽到你的聲音,引人注目,成名,尤其希望獨特的優勢廣為人知,備受讚賞,並渴望自己因為值得信賴,專業,成功而受推崇.也渴望結交值得信賴,專業,成功的人.如果朋友不是這樣,你會促使他們朝此目標努力,否則寧可棄他而去.你天性獨立,希望工作是一種生活方式而不只是職業而已,並且要求擁有工作自主權,能依自己的方式執行.對自己的渴望感受強烈並付諸行動,因此生活中充斥著你所渴望的目標,成就和資格認證.無論你將重心置於何處-每個人的目標都不同-但這種追求的動機能讓你持續向上提升,擺脫平凡,出類拔萃進而達成目的.

講真的,自我感覺有這些天賦,好像有一些些太自我感覺良好了,但不得不說,我覺得現代人很缺乏對自我的肯定,在工作中我只能是一個棋子或是一個小齒輪,這樣的我,到底該何去何從??
透過看看這本書,會幫助自己把一些優點放大,也可以轉化缺點成為優點,一個很龜毛的人,有可能只是思緒非常慎密,那這樣的人不論做稽核或是做測試,我想都會有一個可以發光發熱的舞台.
每天喜歡天馬行空胡思亂想,是個典型的創業家,若不幸沒什麼行動力怎麼辦??這也不是什麼太嚴重的事,大可找一個沒什麼創意,但行動力很強的麻吉來一起合作事業,有行動力的人是不會讓事情停滯不前的.
每個人都有自己的天賦,也有自己不擅長的地方,只要把自己放對位置,就是該我發光發熱的時候了,與各位共勉之,努力找出自己的定位吧!!!