泡沫前的激情

泡沫變紮實了？
在這邊我必須說，我也沒辦法判斷房市或股市的泡沫，會不會到來或是何時會來？因為那是由人性所決定的，而且是群眾的人性，我只是組成群眾這個大機器的一個小元件，要去判斷或影響機器想怎麼運作，好像是太自我感覺良好了一些，不過對每一件事情都要有自己的觀點，那是人生一個很重要的課題。

在民國一百年大泡沫中，我跟大家說，要悲觀一點，擬一些方案以因應泡沫的到來，但根據我本月得到的最新資料，信義房屋上個月業績又破新高，中和這邊每個店頭大概都創下一年來的新高，這代表什麼??
我個人的解讀是，資金和熱情又回到房地產市場了，而且不只是自己回來，也帶動著周邊的朋友們一起回來，這是迴光返照嗎??我覺得，並不是。房地產這種東西在交易時，連帶要支付的成本和費用，高的非常驚人，買或賣的時候都不會是一件輕率的事情，所以如果只是短暫的激情，說真的，應該無法帶起太大的交易量來，比較好的解釋是：
群眾這個大機器中，有一部分沒有看屋經驗的人，經過報章媒體的教育，認為房地產是致富的不二法門，只要買了，最少都可以保值，可以說是只賺不賠的投資，高點還未到，現在不買，以後只會更買不起而已。另一部分有看屋經驗的人，發現愈看愈看不到好房子了，好不容易看到一間，卻在猶豫的時候，被其他人捷足先登給買走了，所以發狠，一看到喜歡的馬上就下決定。還有一部分是投機客們，看著現在的市場上，成交件數中，僅有20%是持有一年以內轉移的(大多是投機客買賣的)，另外80%是持有一年以上的轉移(大多是一手屋主，或住一段時間換屋的人們)，我們的解讀是，這個比例，其實和過去十年相去不遠，原本不透明的市場，其實依舊的不透明，這其中還是有我們可以賺錢的機會，開始閉著眼睛進貨。

把泡沫具體化！
有人問我，被我這麼一說，愈來愈像迴光返照了不是嗎？我只能跟大家說，不是。如果一個市場裡，有八成是一般自住型買方撐起來的，說真的，我們真的不用太過擔心，而且如同我之前提過的，好房子，一被買走，就真的沒了，你只能等待有人願意放手，而且一定得用更高的價錢去跟他買，所以這樣的情況下，我們還是可以大膽進入這個市場的，只是做法上要有所改變，要注意的重點如下：
一、選擇自住型市場
以前我有提過，買房子有單價、總價、產品跟量四個評斷基準，量的部分是最重要的，要考慮的是方圓500公尺內出售的同類型產品數量，我現在修正一下，應該要確認方圓500公尺內同類型產品都是實際有人在住，且都住了一兩年以上，重點是，還沒什麼人想拿出來賣。
這就是一個很典型的自住型市場，一個好社區中的好房子，大多數人，只要不缺錢，通常都不會想賣，因為他們知道，這房子的後市可期，而且我現在賣掉，就算用相同價錢也買不到另一間更好，甚至是一樣好的房子了。
舉個例而言，台北市的大安、中正區就是很典型的自住市場佔多數的市場，而南邊的那個港口，說真的，這一區，除了心臟夠強，口袋夠深，忽視供需嚴重失衡外，我找不到任何要買進這一區的理由。所以買這區不會賺錢嗎??是賺的到的，只是風險的成分稍稍高了一些，請記住，投資永遠要先考慮風險，而不是報酬。
二、選擇開發中市場
開發中市場?是南港嗎??我上一點已經說過了，所以不會是南港，當然南港也有在開發啦，不過我覺得這一區在畫大餅的情況有一些些太嚴重，我所說的開發中市場，指的其實是，未來還看的到有成長力道的地區，舉例而言，新北市三環三線的捷運站附近、新店裕隆城附近，總之，就是還有值得期待的利多地區，有人會問說，政府明明就一直在建設，不是每個地方都是後勢可期嗎？
真的不是，用心去找，你一定可以發現有那種，未來五年內，不會有任何捷運，道路，大型商場會出現在附近的地區。這種情況下，買這種地區的人，不就只能祈禱對面的國中，可能哪一年突然半數都考進建中北一女，變身超級名校，再不然就是地底下突然挖出了石油和脈礦，除此之外，我們真的找不到任何理由去買進這樣的區域，雖然說現實是殘酷的，但起碼有個做美夢的機會，好讓人買的開心一些。
三、賣不掉也要租的掉
看到這個，也有一些朋友會說：＂這個我知道！買套房對不對？＂這個答案，沒有絕對對，也沒有絕對不對，我只能說，看狀況，今天如果你是買在台北市，兩房最少也要1500萬才買的起，我也找不到理由阻止你買一間800萬的套房來置產，但如果今天是在台北縣，我明確的跟你說，800萬可以買到公寓三房和電梯兩房，那我可以拜託你不要再這麼死鴨子嘴硬，硬要買300萬的套房了嗎??
這一點我要說的道理，其實也很簡單，一個房子，如果賣不掉時，每個月還是要繳銀行的本利和，還有房屋的管理費以及每年申報的房屋稅、地價稅，這些都是錢，如果景氣真的不太對時，如果我們找到的是一個很好租的物件，就先租出去吧，在寬限期時，就算貸八成是650萬，一個月也只要繳1萬1千元，我相信一個電梯兩房要租個1萬3到1萬5不會是什麼難事才對。
那什麼樣的房子不好租呢??我想應該是…總價2000萬的大四房吧，貸八成的話，寬限期時，月繳利息大約要2萬8~3萬，一個月租金租到2萬5以上來租一個大四房，我真的覺得一般人會選擇買個3房，大家來擠一下才對，所以在購買這個房子時，要有進可攻退可守的思維，賣不掉也要好租是最好的，而且如果有閒錢和頭腦可以創造出更高的租金收期時，也許不只能繳息，還能當個包租公，積少成多，賺賺小錢。
這個準則，我想放諸住宅或店面皆準，有固定現金收益的資金投入，才是我們所謂的投資，不是嗎？
四、M型化的兩端
這邊要說的是一個很現實的問題，M型化的社會，買房子的真的只有M型化的兩端，這個情形在台灣各地都會有，當然就依民情而有所不同了，有時會發現，大安區M型化的左端，到了台中，可能會變成M型化的極右端，所以今天要買某個區域時，請要先做功課，研究出M型化兩端的價碼各自落在哪裡，再來就是，M型化兩端的客戶人數各有多少。
我的建議，還是買一些M型化左端的房子會比較實際一些，根據一般坊間的媒體報導，M型化的右端，未來會有大陸ECFA榮景，而且美國已經在大印鈔票了，一定會在東南亞最便宜的首都－台北置產的，我只能說，這些榮景和熱錢，我們一般市井小民是看不到聽不到也碰不到的，那與其勇敢的挑戰這類型產品，我覺得不如買一些看的到聽的到也摸的到的價格來做置產的動作，大陸人來不來，美國熱錢來不來，我們還是要住房子嘛，雙薪家庭，一個月就是只有8萬元可以用，能拿來繳房貸的就是只有2萬7，祖上有積陰德，父母拿個300萬出來幫忙，怎麼買就是只買的起800萬的房子嘛，那我們何必一定要買個1800萬的房子放著貢奉呢??不如買個兩間800萬的房子，賣不掉就租掉嘛，租個兩年，總是會漲個3~5萬吧，到時再拿出來賣，不是也很好嗎？不要爭一時，我們爭兩冬總可以吧。

激情？熱情？
認識我的人都知道，我不是個喜歡說話不負責的人，這邊還是要說幾個小故事跟大家聊一天。
房地產這個產業，大體上而言是一個內需型的市場，持有的人，有九成九以上，都會是這個國家的民眾，賺錢的人都在賺自己人的錢，對國家的貿易順逆差，其實沒什麼幫助。
政府大印鈔票時，大家都在預期消費能力增強，發生通貨膨脹的情形，不過只要有刺激到消費，應該就可以帶動著經濟，讓經濟慢慢的繁榮起來。
有個國家的民眾，在金融風暴中，受了重傷，再也不敢亂花錢，手上即使有錢，也只想把錢存進銀行，或拿去買有形的資產，如房地產。
把上述三個小故事串起來，大家可能會發現這樣一個流程，國家印鈔->人民拿到錢->存進銀行->貸款買房地產->內需市場交易旺盛->把印出來的鈔票放回房地產和銀行中->經濟並不如預期的繁榮起來->可能性的通貨緊縮->等待市場機制自動調回平衡->失落的X年。

要在投資市場中賺錢，我們不應該悲觀，但至少要能判斷出可能的風險躲在哪裡，我們能因應的方法有哪些，如果說，最樂觀的時代還是有人賠錢賠到要跳樓，那麼，最悲觀的時代裡，我相信還是有人賺錢賺到蓋大樓才對，只要用心努力，我想大家都會成功的，與各位共勉之。