房地產過熱？？

一段時間來一篇文章，記下自己的心得，是很困難卻必要的基本功，希望我可以一直有此熱情和很多新的發現與驚喜。
今天要跟大家分享的主題有兩個，一個是近來房地產景氣的氛圍，另一個則是如果真的要買，要買怎麼樣的房子呢？

氛圍
熱!!熱!!熱!!超熱!!這應該是所有代書、仲介、工班、投機客的相同心聲才對，而這也是事實，現在市場上的投機客，根本是用掃貨的方式在買，買在行情??沒差!!買!!!買在高點??沒關係!!買!!當你問他們為什麼要這樣買時，他們會回答你”阿不這樣買就買不到貨啦，不買怎麼行”，而市場上全都是投機客在買嗎？別鬧了，自住客的買氣也非常的強烈。

原因無他，明年是難得的建國百年，正常人!!一生應該只能經歷一次，或甚至完全無法經歷到，雖然在百年結婚，不一定能百年好合，但還是很多人選在很旺的這一年來結婚，而婚後願意跟公婆住的媳婦可以算是驚世媳婦了，因應自我意識高脹的年代，一定要有個窩再來結婚的想法，油然而生，而在三次五次的看屋中，因為猶豫被別人搶先達陣的不甘，一點一滴的累積在兩人的心中，一方面怪罪對方的猶豫不決，一方面也痛恨自己的憂柔寡斷。

終於在一個周六的下午，天氣好的不得了，早上起床看著窗外時，好似有神明在跟自己說話:”就是今天啦~~”，在下午看屋時，走進屋內，採光好到自己睜不開眼來，儼然忘了”這..這是西曬吧”，這房子的大小適中，價格宜人，根本就是為自己準備的嘛，就在今天，我要讓未來的老婆知道，我是真正的男子漢，馬上走下樓去便利商店，領出辛辛苦苦存了三個月的五萬元，帥氣的寫了斡旋書，只對仲介嗆一句：”底價多少??我要直接打底!!!!”，恭喜您，買到了一間西曬的房子，接下來二十個暑假，您的冷氣費，可能都會多到靠背唷。

成交的速度愈來愈快，快到前幾天在簽約時，代書都在講”最近超忙的，都沒空陪老公孩子了”，從這句話，可以看出，成交的量真的很大，自住客買不到好房子之下，就會加快決定的速度，尤其是”真的有需求時”，下手更是毫不手軟。而投機客在知道自住客的心態下，一定會快一步把好房子搶在手中，搶屋大戰，方興未艾，那會一直炒到什麼時候呢？其實用時間點來算，我就有點像投顧老師了，個人不是很喜歡這樣算，那該怎麼算呢？

我覺得可以用國民年平均所得去推估，以雙薪家庭而言，兩個人收入約8~10萬，以每月支出三分之一最為適當，大概可以繳兩萬七～三萬三的房貸，以年利率3%回推，約可負擔五百~六百萬的房貸，再以貸款八成來回推，能買的房價總價約在六百二十萬～七百五十萬元之間，而每個區域的發展不同，在同一個區域中，一開始這個錢可能可以買電梯三房，接著變電梯兩房，再來是公寓三房，公寓兩房，最後可能只能買的起套房，其實到連公寓兩房都買不起的時候，我覺得，這個區域的總價有一點偏離實際市場的狀況了，至於單價呢？我覺得那只是參考用，大家真的可以不用太介意。所以當總價炒過頭時，該區域的上脹空間會被壓縮到，腳步會放慢，但一定還是會逐步的往上疊，所以大家買房才會一直往台北市外圍移，所以我們要跟著移嗎？？我覺得，能在貼近市中心的區域買到還是最好，耐心的找，應該還是會有總價上可以接受的產品的。買在太外圍，漲沒你的份，最後先跌的卻一定會是你，不可不慎。

拉回較宏觀的經濟面來看，我覺得2012年之前，房市都還不會有大崩盤的現象，只要央行不升息，政府房價打不動，這個榮景應該還可以再維持個兩三年才對，不過這兩三年其實有點像股市的末升段就是了XDD，真的有需求的朋友，可以忍的話，就忍個兩三年吧，我覺得是有機會可以看到小回檔的，但崩盤，我活著的27年也還沒見過，我就不敢隨便斷言了。
但您要是真的忍不住的話，閉著眼睛買下去吧，但記得要買好一點的地點，不要買到山上或郊區就好。二十年之後，我想你的房子不會讓你失望的，就算不賺錢，但它會是一間有故事，有回憶，陪著你一直到老的溫馨小窩地，與其租金付給房東，不如拿去銀行繳利息，繳的雖多，擁有的也會更多。

怎麼買
很多種說法，諸如顏董派：Location!!Loctaion!!Location!!!!，還有風水派：這個壁刀呀，路衝呀，穿堂呀!!!，還有新貴派：這是巴洛克時期的建築風，由名師操刀，一坪成本就超過二十萬了，我覺得這些人講的東西，其實都很簡單，房子的條件可以分成兩種，一種是自己能改變的條件，另一種是自己不能改變的條件，請各位務必張開您雪亮的雙眼，看清楚，有哪些是不能改變的!!

舉例而言，地點是無法改變的，你不可能今天本來在中和市，想說隔天叫台車把房子載到永和去，就移動房子的地點。還有呢？座向是無法改變的，座東朝西的西曬屋，怎麼變都不可能變成座南朝北的東暖夏涼屋。再來，採光和通風是無法改變的，就是只有一面採光，就算你那一面整面牆都敲掉，你還是只有一面採光呀，身處巷弄間，通風聞的不是油煙就是水肥味，怎麼種花，也不會變花香。樓下是傳統市場，每天都得看被解剖的豬，被斷頭的雞，就算你今天整攤都包下來，叫他回家睡覺，隔天他還是會再捲土重來。

有太多太多東西，是我們無法改變的，大家挑房子之前，請把有關這房子一切無法改變的條件（或稱缺點）列成清單，跟最愛的另一半一起看，兩人都能接受的就打一個勾，如果全都可以接受的話，再來認真考慮購買這間房子。

也有人說，我不想買投機客的房子耶，那我這邊給大家一個觀念好了，何謂投機，以一個價值取得某一物品，在未來欲用更高的價格將物品售予他人，即稱之為投機，那我三個月前買，跟三十年前買，有什麼不一樣？不就是持有時間而已嗎？有人說會比較好議價，相信我，投機客是有賺算的過就會賣了，但一般屋主呢？如果沒有經濟壓力，他要是沒賣到他要的價格，打死都絕對不會賣。

再來又有人說，可是我想要自己裝潢呀，天地牆全動的15坪空間，基本就要50萬起跳，這個錢，大家都要存很久，如果今天這個裝潢風格我喜歡，房屋價格尚稱合理，那我可以用10萬的頭款，去買到50萬的裝潢，其他40萬是用房貸2%的利息來支付，比起自己要去信貸50萬，繳5%的利率，我覺得前者也算是還不錯的一種選擇，只是….裝潢的愈誇張的真的要愈小心，漂漂亮亮的木工背後，也許是裝滿積水的天花板，華麗的壁紙後頭也可能是佈滿壁癌的斑駁牆面，這與專業相關，就無法強求各位客倌了。

有時候看到房子跟二次世界大戰過後一樣的景象，請開心的露出微笑來，這代表，這大多不會是投機客的房子，最差最差我們都會請人來粉刷再出售，而能看到這種景象，腦中要閃過兩個想法，首先，屋主極缺錢，沒有半仙可以請人來油漆粉刷。再來，破爛的屋況就是議價最好的時候，只要不能改變的條件，我們都能接受，破爛的屋況à絕對是可以改變的條件，我們不就撿到寶了嗎，花點錢來大改造一番，不就可以得到我們的甜蜜小屋了嗎？

有任何問題都歡迎提出，批評，指教，我能力範圍所及，都很樂意回答大家，感謝大家撥冗看完我的文章。