狼來了

最近又在網路上看了一些高手的文章，再稍稍整理了一下心得，來跟大家分享，2011年的房地產景氣發展之我見，一直以來，央行，媒體，市場，都有著很奇妙的連帶關係，以2008年到2010年這波房地產發展而言，這三種角色，在這段故事中扮演的角色分別如下：


央行：
這個動作已經進行十年了，提供低利率的環境和大筆的熱錢(利率會低的原因我有在民國一百年大泡沫中大略提及)，供台灣人民在境內可輕易的申請房貸購買房子，申請信貸購買車子，在大量的買氣下，很多經濟數字都會展現出很漂亮的數字來，至於很多人背房貸背的很辛苦，車貸最後繳不出來被銀行法拍這類的事情，與政府並沒有很大的關連，只要一句:”你自己要買這麼貴的房子的，桃園也有兩三百萬的房子呀，誰叫你硬要在大安區買兩三千萬的房子??”，我想小老百姓也只好乖乖閉嘴。

但這十年來，資產(房地產)價格已經飆漲到，連年薪百萬的工程師都不知道自己在天龍國(全台灣機能性最強的地區)有沒有容身之處，其他一般收入的市井小民就更不用提了，可以說是民怨四起的狀態，在接近2012，要再一次決戰的情況下，只好不斷的用小動作來打房，告訴老百姓們，政府有正視這個問題，有在想辦法控制這個瘋狂的局面，我們很重視你們的感受。

而這些小動作，看來似乎無法阻擋瘋狂的民眾們，再配上新北市升格，三環三線確立後，愈來愈多民眾認為”我的錢!!只能往房地產去塞!!!塞個半年起碼會漲個一兩成”，現在央行陷入一個很為難的情境。

市場上有三種買方：A.單純想要有個窩的民眾、B.買房置產邊住邊等增值的民眾、C.投機客，央行要打的其實是C，但大部分的策略，其實都會亂槍打到A，舉個例而言，15坪以下，很多銀行視為套房不承做房貸(但也有一些銀行願意承做啦)，問題是很多新婚夫妻，買不起15坪以上，就是只能買14坪左右再隔個兩房來勉強使用，這條生路，就這樣被打斷了。

而且再回頭看看B，這種買方，其實本質上是A，但有時小惡魔跑出來時，又帶有一些C的銅臭味，那這種買方，央行到底該不該打？在不知如何應對的情況下，只好回到初衷，2012的選舉卡重要，不要做太多大動作，要是一個錯誤決策讓經濟快速惡化，彭老應該是萬死難辭其罪。


媒體：
這邊不是單單指我們的狗仔朋友而已，其實報章雜誌，電視廣播，網路傳媒，這邊都是幫兇，”幫兇”??有這麼嚴重嗎??大家可以回想一下，在從前從前，利率很高的時候，大家都只是一般的A買方，但過個十年二十年後，要換屋時，不小心發現，自己居然變成了B買方，而這類的故事，透過媒體的渲染和宣傳後，有心人士發現了這樣的訊息，就開始想要化身為C投客。

而當C愈來愈多時，有一些C跑到電視上當起名嘴了，夢想街57號的顏董、小田田、帥過頭等等皆是，這些人，瞬間有一種明星的光環罩在身上，因為他們都是在房地產路上賺到大錢的人們，自然而然，凡人看到神仙下凡來，都會自然的產生群聚效應，不只是人靠過去，錢也都送過去。

而這些C，因為有了廣大的資源，事業的版圖愈做愈大，也就愈想透過媒體來招收新血信徒，於是坊間跑出一堆房地產書籍、團隊、課程、名師，掀開面紗後會發現，這些人或許根本不是靠房地產賺錢，而是靠收信徒的香油錢來賺錢。

大量的媒體轟炸，在短短的三年間，把原本沒什麼人知道眉角的法拍、包租公、房地產投資等艱澀的專業，轉化為販夫(市場賣菜的)走卒(計程車運將)時常掛在嘴邊的”顯學”，房地產的一切都透明化，不是很好嗎？就不會有人再受騙上當啦。

很遺憾的，所謂道高一尺，魔高一丈，有心人士還是可以有新把戲，創造一些新的資訊不對稱，來賺一般老百姓的錢，但市井小民們沒有其他選擇，就只能乖乖的從口袋把錢掏出來交給這些有心人士。


市場：
看到一個部落格寫手在網路上說，”經濟學”是一種社會科學，這門學科特別的是，歷史只能做為參考，相同的事件發生在相同的地區但處在不同的時空中，並不一定會有相同的結果，因為手上有籌碼的人不同了，那市場給的反應也就不盡相同。

舉例而言，長期的低利率，在1990年的日本，構築起高聳的資產泡沫牆，但在現今2011年，同樣的低利率，我們看到的日本，卻沒什麼資產泡沫的現象，我想…應該是受過傷的人比較會怕痛，所以現在的台灣算資產泡沫化嗎？我反而不敢這麼篤定的下定論，畢竟只要不崩盤，沒有人可以說那叫泡沫。

在去年五都大選結束後，看屋人潮傾巢而出，買氣瞬間到達燃點，整個市場沸騰不已，這代表，選舉的結果，對於房市的影響似乎不是這麼的大，反正三環三線只要有開始動工，四年後不管換誰上台，都只得把捷運系統做完，所以一切樂觀消息都是已經確立的，買方市場才會大舉出閘。

而買氣之所以這麼旺，其實是有原因的，因為一般的民眾，覺得政府很像”狼來了”故事中的牧羊童，尤其是真的有購屋需求的一般自住客，看房子看了X年，從五年前20萬/P的新大樓嫌貴，到現在45萬/P可能還買不到充滿抗性的爛房子，民眾真的害怕了，腦中浮現一個想法：”該不會，我這輩子，就是…再也買不到房子了吧”，再加上選舉結果，是較多人期待的穩定親中黨人士上任，自住客，投資客，看到消息，發現機不可失，懶X壓著就提著頭期款往簽約中心衝了，每坪單價已經不看了，走進店裡只問，我今天就要買到，告訴我七百萬可以買到什麼？只要不到太討厭，馬上當天就簽約下訂!!!

這樣的畫面用四格漫畫畫出來可能算是還蠻有趣的，但不得不說，這也算是這國家和社會的一點小悲哀，人民要的不就是”安居樂業”嗎？什麼時候買房子變成一件這麼困難的事，好工作變成一種只存在夢中的奢求，連年薪兩三百萬的人，都只敢買一千萬出頭的房子，買到的可能就只是三房加車位的中古大樓而已，那一般年薪三四十萬的人，不但先被擠出天龍國，接著可能又要被擠出新天龍國，最後只好往非天龍國去移動。

從五年前就說房地產太高了會跌，到今年還在說著房地產總有一天會跌，但就我們看到的，行情向上衝的趨勢可以說是聞風不動+毅立不搖呀，雖然這不代表房市永遠不會修正，但短期內，除了大家買不起之外，我也沒看到什麼太明顯的負面消息釋出，而且買不起就不買嗎？現在愈來愈多人，心一橫牙一咬就買了，而且半年後一定會慶幸自己當初有買。

其實要看房市會不會下跌，最明顯的指標有兩個，一個是升息，另一個就股市有無崩盤，而這兩件事若同時發生，約兩～三年左右的時間，房地產會有修正的趨勢，但…要到崩盤，我覺得除非金融海嘯再次發生，而且經濟惡化要維持更長的時間，才看的到我們無殼蝸牛們的美夢-房市崩盤!!!

但…這邊不得不說，台灣的貧富差距過大和利息低廉的現象，著實造成崩盤難以出現，有錢人買了多棟房產，以700萬的三房公寓為例，以利率2%，貸款8成而言，一年要繳的本利和大約僅有27.6萬，月繳2.3萬，利息部分大約佔11.2萬，每月約繳9千3，很多沒有房產，只能租屋而居的人們，只能付著每月1萬6的房租，幫有錢人們繳著房貸。

這樣的平衡，即便升息到5%也不會有太多的改變，因為租金拉高就好，反正租屋族還是買不起，只能選擇租屋而居，要是你狠下心買了一間，那有錢人手頭上又少一間，賺到的差價，又夠他付好幾年的利息，這樣的無窮迴圈不斷在你我周遭上演，這印象也會深殖人民心中，有土廝有財的觀念愈來愈強，房產的基本盤就愈來愈穩固，是以崩盤愈來愈難。


總結
如果想要短進短出的投機客們，今年上半年應該是最後的機會，如果到6月前都還沒進到物件，我建議，先保守看待下半年的市場再出手，雖然我推估要再2~3年房市才會下修，但不得不說一句：”沒有人知道市場的真面目，也沒有人可以跟市場做對”，一切還是小心一點，步步為營為上策。

有購屋即刻需求的朋友，請抓住購屋的大原則，盡量找抗跌，總價易入手，釋出少的產品下手，這類的物件，就算碰到了房地產下修，受的傷也會最輕，很多人最常問我的問題，房市之後到底會不會跌，我老實的回答：”我不知道”。

所有人都認為它該下修，但它就是沒有修給我們看，再看看帶頭的建商，房仲公司，他們一個是供貨商，一個是通路商，如果他們都大舉投資在生產和舖通路上頭，我覺得短期內真的找不到什麼下修的原因和理由。

而若是你又有即刻需求，一買起碼住個八年十年，那我覺得，不如就放手去買吧，也許住了兩年還沒下修，你再趁機出脫，賺得價差，再等待反轉後再進場撿便宜，又有何不可？比單純送租金給房東們花，要好上不少。

而如果本來就住八年十年的，就算買完馬上行情反轉，房地產和股市很像，不要賣就沒有賠，而且絕對不可能跌到變壁紙，以長期趨勢來看，下修一段時間，應該又會有大批買方出來接手，很快就可以回到當初您購買的行情了，就算時間拉長一點，我相信八年十年還是可以漲回原價格的，要崩盤，真的不容易。

只能說，目前買方市場真的沒那麼團結，要是大家能說好，2011年我們大夥一間都不買，我跟你保證， 2012年一定可以看到崩盤的畫面，但這邊我們回來觀察人性，我保證，2011年不出2天就會有人去偷買撿便宜了，在買方相互競爭買好厝，賣方團結抬高價加惜售的狀況下，目前真的還是賣方的力道比較強一些。

所以我的建議是，要買長期的人，氣真的要夠長，要玩短線的人，請你動作一定要夠快，聽起來很像廢話，但…有認真看前面的人，應該可以體會我要表達的是什麼，有問題歡迎大家來信或來電洽詢所以房地產相關的問題，我不負責幫各位找房子，但判斷要不要買之前，我可以陪你去看一看屋況，看有沒有你忽略的大問題，在要下手前，我可以提供各位一些資源－銀行、代書、仲介，希望大家都能早日找到理想的家。