可笑的自己

很喜歡寫東西，我想是因為我是個喜歡回憶，卻很容易遺忘的人，常常回憶，可以放慢遺忘的速度，但該忘的還是會忘，不想記得的卻總是會記的清清楚楚，看著去年的自己，26歲，看似一個該成熟的年紀，檢視行為後才發現，還是一樣的幼稚不是嗎？不過這邊要說的其實是，看著當初在研究著房地產的自己，做了很多真的很可笑的事情。

晚上七點才去看房子，看完後騎快車拼了命趕回家，飯也不吃，馬上打開電腦，趕八點前把建物謄本調出來，調出來一看，原來真的是一手屋主!!!隔天一大早先打給八家銀行做估價再一家一家慢慢追，為的就是要用估價平均值來做為出價基準。

時至今日，謄本已經不知道多久沒調了，估價也只有成交後要問貸款才會真的去估，是因為做久了開始擺譜嗎？其實也不是，只是發現了很多更快更實際的做法而已，於是淘汰了比較土法鍊鋼的方式，回頭看看當初既熱血又可笑的自己，其實很欣賞那樣的熱血，雖然很傻，但這股傻勁，在我看來是非常迷人，也很有價值的。

找個時間，拉開抽屜看看多年前的自己寫下的文字，或許可笑，但我想也會覺得自己這一路來，真的改變不少，也成長了許多，合上抽屜時可以偷偷的告訴自己：”我非常喜歡這樣可笑的自己”。

1988-我想和這個世界談談

這是大陸作家－韓寒，寫的小說，出版已經一段時間了，我到了現在才把它看完，說真格的，我不大會寫小說類的讀書心得，可能是因為商管類的書，總會有個主題，寫心得時，跟著這個主題去延伸，說出自己的想法，亦或是切身發生過，與本書主題有相關的經歷，說好聽一點，是寫出自己的觀感來，說的中肯一些，也不過就是把作者說過的話，換句話說而已，有時換的漂亮，可能可以獲得一些掌聲，換的醜了些，就請朋友們按個上一頁跳出，當我沒寫過這些東西好了。

這本書和村上春樹的1Q84並沒什麼關聯性，硬要扯點關係出來，可能是只有在爺爺喪禮上見的上一面的超遠房親戚之類的那種關聯吧，兩本書都有在不同的主線中跳躍來，跳躍去，差別在於1Q84是從章節和不同角色來做切換，1988則是在主角的回憶和現實中間來做跳躍，而正所謂殊途同歸，兩本書最後都是要回到同一條主線上頭的，我個人很喜歡1988的一點是，他在跳躍時，我們明知他已經跳到不同的地方了，但卻甚至看不出來他有做過跳躍這個動作，閱讀起來的流暢度和合理性，和吃牛肉麵本來就該加酸菜和小辣一樣。

故事發展是這樣的，開著一輛中古車的主人翁在路途上遇到了一個挺有趣的女孩，在女孩需要幫助的情況下，他很自然的帶著他上路，過程中，透過兩人的對話及主角的回憶，交織而成這本小說，奇妙的是在峰迴路轉時，總會發現，自己又回到原來的地方，但我們卻又很享受於這峰迴路轉的過程，在每一個拐彎駐足，再期待著下一個轉角的風景。

不知道大家有沒有看過韓寒的其他作品或是部落文章，有看過的人，應該不時會驚喜於他的創意及文采，看過的人，可以把這本書想像成一個世界，而世界中有著許多角色和人物，而這些角色，都是由韓寒戴上面具所飾演的，這些人物一邊要讓故事發展下去，一邊又要暗諷社會的現象，念台詞時得兼顧著有角色的個性，最後還得看的出編劇是韓寒的風格，光想就覺得挺有趣的，更何況是在您洗完澡後，坐在書桌前，打開案頭的燈，配上一杯無糖熱拿鐵，聚精會神的看看這個世界要告訴我們的故事，花兩個小時左右就夠了，但我相信，心中的澎湃和感動，不會少於看了二十個小時的長篇小說的。

不太會寫這類的心得，寫的過頭怕矯情，寫的縮頭怕平淡，但希望能讓各位感受到我很推薦這本書的心情，有空去書局翻一翻，沒空就買回家擺著吧，也許哪天無聊時，會坐在書桌前翻一翻，在韓寒和這個世界談談時，你也可以在這個世界和韓寒談談。

狼來了

最近又在網路上看了一些高手的文章，再稍稍整理了一下心得，來跟大家分享，2011年的房地產景氣發展之我見，一直以來，央行，媒體，市場，都有著很奇妙的連帶關係，以2008年到2010年這波房地產發展而言，這三種角色，在這段故事中扮演的角色分別如下：


央行：
這個動作已經進行十年了，提供低利率的環境和大筆的熱錢(利率會低的原因我有在民國一百年大泡沫中大略提及)，供台灣人民在境內可輕易的申請房貸購買房子，申請信貸購買車子，在大量的買氣下，很多經濟數字都會展現出很漂亮的數字來，至於很多人背房貸背的很辛苦，車貸最後繳不出來被銀行法拍這類的事情，與政府並沒有很大的關連，只要一句:”你自己要買這麼貴的房子的，桃園也有兩三百萬的房子呀，誰叫你硬要在大安區買兩三千萬的房子??”，我想小老百姓也只好乖乖閉嘴。

但這十年來，資產(房地產)價格已經飆漲到，連年薪百萬的工程師都不知道自己在天龍國(全台灣機能性最強的地區)有沒有容身之處，其他一般收入的市井小民就更不用提了，可以說是民怨四起的狀態，在接近2012，要再一次決戰的情況下，只好不斷的用小動作來打房，告訴老百姓們，政府有正視這個問題，有在想辦法控制這個瘋狂的局面，我們很重視你們的感受。

而這些小動作，看來似乎無法阻擋瘋狂的民眾們，再配上新北市升格，三環三線確立後，愈來愈多民眾認為”我的錢!!只能往房地產去塞!!!塞個半年起碼會漲個一兩成”，現在央行陷入一個很為難的情境。

市場上有三種買方：A.單純想要有個窩的民眾、B.買房置產邊住邊等增值的民眾、C.投機客，央行要打的其實是C，但大部分的策略，其實都會亂槍打到A，舉個例而言，15坪以下，很多銀行視為套房不承做房貸(但也有一些銀行願意承做啦)，問題是很多新婚夫妻，買不起15坪以上，就是只能買14坪左右再隔個兩房來勉強使用，這條生路，就這樣被打斷了。

而且再回頭看看B，這種買方，其實本質上是A，但有時小惡魔跑出來時，又帶有一些C的銅臭味，那這種買方，央行到底該不該打？在不知如何應對的情況下，只好回到初衷，2012的選舉卡重要，不要做太多大動作，要是一個錯誤決策讓經濟快速惡化，彭老應該是萬死難辭其罪。


媒體：
這邊不是單單指我們的狗仔朋友而已，其實報章雜誌，電視廣播，網路傳媒，這邊都是幫兇，”幫兇”??有這麼嚴重嗎??大家可以回想一下，在從前從前，利率很高的時候，大家都只是一般的A買方，但過個十年二十年後，要換屋時，不小心發現，自己居然變成了B買方，而這類的故事，透過媒體的渲染和宣傳後，有心人士發現了這樣的訊息，就開始想要化身為C投客。

而當C愈來愈多時，有一些C跑到電視上當起名嘴了，夢想街57號的顏董、小田田、帥過頭等等皆是，這些人，瞬間有一種明星的光環罩在身上，因為他們都是在房地產路上賺到大錢的人們，自然而然，凡人看到神仙下凡來，都會自然的產生群聚效應，不只是人靠過去，錢也都送過去。

而這些C，因為有了廣大的資源，事業的版圖愈做愈大，也就愈想透過媒體來招收新血信徒，於是坊間跑出一堆房地產書籍、團隊、課程、名師，掀開面紗後會發現，這些人或許根本不是靠房地產賺錢，而是靠收信徒的香油錢來賺錢。

大量的媒體轟炸，在短短的三年間，把原本沒什麼人知道眉角的法拍、包租公、房地產投資等艱澀的專業，轉化為販夫(市場賣菜的)走卒(計程車運將)時常掛在嘴邊的”顯學”，房地產的一切都透明化，不是很好嗎？就不會有人再受騙上當啦。

很遺憾的，所謂道高一尺，魔高一丈，有心人士還是可以有新把戲，創造一些新的資訊不對稱，來賺一般老百姓的錢，但市井小民們沒有其他選擇，就只能乖乖的從口袋把錢掏出來交給這些有心人士。


市場：
看到一個部落格寫手在網路上說，”經濟學”是一種社會科學，這門學科特別的是，歷史只能做為參考，相同的事件發生在相同的地區但處在不同的時空中，並不一定會有相同的結果，因為手上有籌碼的人不同了，那市場給的反應也就不盡相同。

舉例而言，長期的低利率，在1990年的日本，構築起高聳的資產泡沫牆，但在現今2011年，同樣的低利率，我們看到的日本，卻沒什麼資產泡沫的現象，我想…應該是受過傷的人比較會怕痛，所以現在的台灣算資產泡沫化嗎？我反而不敢這麼篤定的下定論，畢竟只要不崩盤，沒有人可以說那叫泡沫。

在去年五都大選結束後，看屋人潮傾巢而出，買氣瞬間到達燃點，整個市場沸騰不已，這代表，選舉的結果，對於房市的影響似乎不是這麼的大，反正三環三線只要有開始動工，四年後不管換誰上台，都只得把捷運系統做完，所以一切樂觀消息都是已經確立的，買方市場才會大舉出閘。

而買氣之所以這麼旺，其實是有原因的，因為一般的民眾，覺得政府很像”狼來了”故事中的牧羊童，尤其是真的有購屋需求的一般自住客，看房子看了X年，從五年前20萬/P的新大樓嫌貴，到現在45萬/P可能還買不到充滿抗性的爛房子，民眾真的害怕了，腦中浮現一個想法：”該不會，我這輩子，就是…再也買不到房子了吧”，再加上選舉結果，是較多人期待的穩定親中黨人士上任，自住客，投資客，看到消息，發現機不可失，懶X壓著就提著頭期款往簽約中心衝了，每坪單價已經不看了，走進店裡只問，我今天就要買到，告訴我七百萬可以買到什麼？只要不到太討厭，馬上當天就簽約下訂!!!

這樣的畫面用四格漫畫畫出來可能算是還蠻有趣的，但不得不說，這也算是這國家和社會的一點小悲哀，人民要的不就是”安居樂業”嗎？什麼時候買房子變成一件這麼困難的事，好工作變成一種只存在夢中的奢求，連年薪兩三百萬的人，都只敢買一千萬出頭的房子，買到的可能就只是三房加車位的中古大樓而已，那一般年薪三四十萬的人，不但先被擠出天龍國，接著可能又要被擠出新天龍國，最後只好往非天龍國去移動。

從五年前就說房地產太高了會跌，到今年還在說著房地產總有一天會跌，但就我們看到的，行情向上衝的趨勢可以說是聞風不動+毅立不搖呀，雖然這不代表房市永遠不會修正，但短期內，除了大家買不起之外，我也沒看到什麼太明顯的負面消息釋出，而且買不起就不買嗎？現在愈來愈多人，心一橫牙一咬就買了，而且半年後一定會慶幸自己當初有買。

其實要看房市會不會下跌，最明顯的指標有兩個，一個是升息，另一個就股市有無崩盤，而這兩件事若同時發生，約兩～三年左右的時間，房地產會有修正的趨勢，但…要到崩盤，我覺得除非金融海嘯再次發生，而且經濟惡化要維持更長的時間，才看的到我們無殼蝸牛們的美夢-房市崩盤!!!

但…這邊不得不說，台灣的貧富差距過大和利息低廉的現象，著實造成崩盤難以出現，有錢人買了多棟房產，以700萬的三房公寓為例，以利率2%，貸款8成而言，一年要繳的本利和大約僅有27.6萬，月繳2.3萬，利息部分大約佔11.2萬，每月約繳9千3，很多沒有房產，只能租屋而居的人們，只能付著每月1萬6的房租，幫有錢人們繳著房貸。

這樣的平衡，即便升息到5%也不會有太多的改變，因為租金拉高就好，反正租屋族還是買不起，只能選擇租屋而居，要是你狠下心買了一間，那有錢人手頭上又少一間，賺到的差價，又夠他付好幾年的利息，這樣的無窮迴圈不斷在你我周遭上演，這印象也會深殖人民心中，有土廝有財的觀念愈來愈強，房產的基本盤就愈來愈穩固，是以崩盤愈來愈難。


總結
如果想要短進短出的投機客們，今年上半年應該是最後的機會，如果到6月前都還沒進到物件，我建議，先保守看待下半年的市場再出手，雖然我推估要再2~3年房市才會下修，但不得不說一句：”沒有人知道市場的真面目，也沒有人可以跟市場做對”，一切還是小心一點，步步為營為上策。

有購屋即刻需求的朋友，請抓住購屋的大原則，盡量找抗跌，總價易入手，釋出少的產品下手，這類的物件，就算碰到了房地產下修，受的傷也會最輕，很多人最常問我的問題，房市之後到底會不會跌，我老實的回答：”我不知道”。

所有人都認為它該下修，但它就是沒有修給我們看，再看看帶頭的建商，房仲公司，他們一個是供貨商，一個是通路商，如果他們都大舉投資在生產和舖通路上頭，我覺得短期內真的找不到什麼下修的原因和理由。

而若是你又有即刻需求，一買起碼住個八年十年，那我覺得，不如就放手去買吧，也許住了兩年還沒下修，你再趁機出脫，賺得價差，再等待反轉後再進場撿便宜，又有何不可？比單純送租金給房東們花，要好上不少。

而如果本來就住八年十年的，就算買完馬上行情反轉，房地產和股市很像，不要賣就沒有賠，而且絕對不可能跌到變壁紙，以長期趨勢來看，下修一段時間，應該又會有大批買方出來接手，很快就可以回到當初您購買的行情了，就算時間拉長一點，我相信八年十年還是可以漲回原價格的，要崩盤，真的不容易。

只能說，目前買方市場真的沒那麼團結，要是大家能說好，2011年我們大夥一間都不買，我跟你保證， 2012年一定可以看到崩盤的畫面，但這邊我們回來觀察人性，我保證，2011年不出2天就會有人去偷買撿便宜了，在買方相互競爭買好厝，賣方團結抬高價加惜售的狀況下，目前真的還是賣方的力道比較強一些。

所以我的建議是，要買長期的人，氣真的要夠長，要玩短線的人，請你動作一定要夠快，聽起來很像廢話，但…有認真看前面的人，應該可以體會我要表達的是什麼，有問題歡迎大家來信或來電洽詢所以房地產相關的問題，我不負責幫各位找房子，但判斷要不要買之前，我可以陪你去看一看屋況，看有沒有你忽略的大問題，在要下手前，我可以提供各位一些資源－銀行、代書、仲介，希望大家都能早日找到理想的家。

民國一百年大快樂

哈哈…在從2010年跨到2011年的歡欣氣氛中，我想泡不泡沫這種事，留著討論啤酒的泡沫就好，這種日子，是該虛心檢討自己過去的一年，並開開心心的迎接新的一年才對。

這一年，是我個人很酷的一年，發生了很多難忘的事，點點滴滴都刻在心頭，在4月中時離開了前東家，開始追尋自己的夢想-房地產投機客，有過一兩次成功的經驗，也正進行著兩個失敗的經驗，兩種比起來，其實失敗真的比較有學習的價值，這時不禁會回想起Trump以前常講的”每次失敗都會是一次經驗，成功的人就是失敗的比較多次的人”，而成功固然是喜悅的，但喜悅的點應該只是我有能力去支付失敗時的損失吧，算一算都快損益兩平了，有時會質疑，那我這一年到底在幹嘛(笑～)，但”經驗”是別人偷不走的，對我以後還很長的人生而言，我相信有一天，會有使用到這些經驗的時候。

這一年，我要感謝的人非常的多，以幾個大類別來做區分好了：

老虎團隊的大家
雖然我從6月開始就沒有在上課了，但說真的，我非常感謝Trump(這不是狗腿，是真心的)，儘管我沒有像大家一樣跟緊團隊，從團隊中取得龐大獲利，但Trump著實改變了我的腦袋，我也不知道是不是改成有錢人的腦袋了，但至少不再是以前傻傻笨笨不會去思考的窮人腦袋，所以這邊，我非常感謝Trump老師，希望你挑戰賺錢極限成功。
而在台北能實際開始經營房地產，我最感謝的其實是台北的這群同伴，因為太多夥伴，我只挑影響我最大的一個來講就好－百事哥!!你著實對我有很大的影響，不論是講課的專業和感染力，還有令人稱羨的悠閒生活型態，完全就是塑造一個很令人嚮往的形象，而也是因為追逐著你的腳步，讓我一次又一次的上台分享，一間又一間的出手物件，而當我覺得自己還不錯時，又看到你變得更強了，就會讓我鞭策自己，還有很大的進步空間，可能和Trump講的一樣吧，”高手就是拿來超越的”，我一直將你做為超越的目標，希望你可以一直變強，一直難以超越，哈哈。
而夥伴們，就有點像以前上班時的同事們，大家有著共通的語言，來討論著物件，經常會有困惑和迷惘的時候，而這時很需要有人可以聽我說說話，雖然不見得會有最佳解出現，但在溝通中，時常我都可以發現其他的思考方式和邏輯，也謝謝大家給彼此一個有歸屬感的地方，有時或許只是來拉塞，但整個就會很有家的感覺，希望大家都可以朝自己的目標前進，成為財務自由，心靈自由，肉體自由的人，不知道有什麼可以幫大家的，但只要我能做的，我都會盡力努力的，大家一起加油吧。

周遭的朋友們
可能很多人搞不懂我在幹嘛，也很多人暗暗的希望我失敗，但我相信更多人會祝福著我，希望看到我是成功的，有了這些不了解，看衰和期待，我才會不斷的修正自己的表達能力，激勵自己不能輕易放棄，並且期待自己有一天，可以抬頭挺胸的跟我的好朋友們說:”我想我沒有讓你們失望”，可以讓我的好朋友在平常聚會時很驕傲的說:”我有個常把人體器官掛在嘴邊的朋友在投資房地產，做的很不錯，有相問題都可以問他耶!!”
聽起來或許有點愛慕虛榮，但或許這就是讓我一直前進的動力，為了別人而努力，我想會拼的更有力一些。

讓我失敗的人，唱衰過我的人
騙過我的人，倒過我帳的人，害我資金卡住的人，我真的非常感謝你們，如我前述的，失敗是成功者最好的朋友，沒有你們在我的道路上搞鬼，我可能會以為路就是這麼順遂，我就是這麼強，強到只有成功在等著我，眼光超準確，我看中的人，都是可以信任的人，全世界沒有人騙的到我。
多虧有了你們，讓我學到，我就是這麼好騙，我就是太容易相信別人，我還沒認清，人只能靠自己，其他都是假的這件事，在不到30歲的時候幹過這些傻事和蠢事，希望我可以一直記到要進棺材的前一刻，以免第二次的犯錯。
而唱衰過我的人，透過這次事件，我學習到了，要做大事的人不要去被小事干擾，要做老闆的人就是要有氣度和氣量，你可以看不起我，但我沒有理由為了你去看不起自己，我追求的不該是旁人的眼光，而是對自我的認同，就算是今天有人每天捧我的LP，把我捧的跟黑人的一樣，我也不會有任何一點滿足，滿足永遠是自己才能給自己的，再次的感謝你，讓我學到了這麼多。

羅小禎
感謝你一直陪著一個瘋瘋癲癲，不知所謂的死孩子，我想妳是最明白我徬徨和脆弱的人，你的直言有時很傷人，但確實很有效，每次都讓我痛到心崁裡，卻又感激妳沒有像傻子一樣的只會說好話給我聽，而是讓我不斷的檢討反省自己，新的一年請妳繼續多多指教，阿易吸蝶魯，哈哈哈。

和我有發生過關聯的人真的太多了，沒辦法一一對你們說話，但我著實是有著滿滿的感謝，謝謝我們一直有在聯絡，謝謝你們讓我覺得，自己不是孤單的。

新年新希望
健康!!
騎車小心!!
多花點時間陪爸媽!!
比今年多做一間物件!!
著手安排2012年個人規畫!!
謹記失敗的經驗，追求成功!!

最後祝大家民國百年，新年快樂，健健康康，快快樂樂。

Wind SPA心得體驗!!

前一次做精油SPA，記得是在泰國，脫得剩條小內褲，被耕田的大嬸撫弄全身，做完的時候，心中只有一個”爽”字，而這一次應我的好朋友光輝哥之邀，來到他開的個人工作室，體驗另一次的SPA之旅，心中是既期待又怕受傷害的，畢竟大家都是男人，脫得只剩小褲褲是很害羞的，不過還好，後來才知道，原來不一定要脫的這麼精光和徹底。

因為沒圖沒真相，請大家先來看圖!!!

走進工作室的4到5F之間，發現典型的地中海藍白配色，結果一打開門，靠!!怎麼變成峇里島了?不過是個可愛的小地方就是了。衣物和包包，光輝哥說，都放在門口的小椅子上就好了，放完東西後，他就問我要不要先洗澡(心中怪異感油然而生，一進門就問我要不要洗澡，怎麼覺得援助那個什麼交際的也是這樣XDD)，後來問了才知道，他說，因為身體毛孔要吸收精油，所以先去除油漬和髒污，效果會比較好一些，走進浴室後，看到擺滿的洗面乳和保養品，聽著心靈音樂，感覺的到光輝哥的細心，聞到精油的芬芳，又看到淋浴間放了南方松和石頭，感受到光輝哥的用心，但看著白白的磁磚面，有一種自己在公廁中淋浴的錯覺感，哈哈…光輝哥賺了大錢後，記得把磁磚也換掉唷，洗完澡後的毛巾和浴袍，據說都是五星級飯店在用的，實際使用後，我必須老實的說，我其實分不太出來XDD，不過保暖度很夠倒是真的。
這邊附帶一提，男生會在裕袍中穿著個人準備的內褲，而光輝哥有特別準備衣物供女客更換，當然，女客選擇穿著自己的內衣內褲也是沒問題的，打電話預約時再跟光輝哥確認一下吧。

洗完澡後，一出來，光輝就叫我先用左手挑一支精油，據他的說法，左手代表直覺，因為控制左半身體的右腦主要功能是直覺、想像、整合等能力，將左手輕輕靠近精油木盒去感受精油散發出來的能量，感受完後直覺抽出1支精油來，那個就會是我們身體最需要的精油。

再來進行的是泡腳行程，泡到一半，我就快流汗了，聽光輝哥說，每天泡腳20分鐘到半小時，是可以增加抵抗力的，泡一泡真的超舒服的，身體整個熱呼呼的，這時有請光輝哥開一下空調，沒想到這是我此舉是我這次SPA最大的敗筆XD。

泡腳時，光輝哥也倒了一杯香草水(不確定叫什麼，反正就是一株植物泡在水裡)給我，那時我剛洗完澡，又在流汗，所以大口大口咕嚕咕嚕的喝了很多水下去，這是我此行第二大的敗筆，喝完水後，就要開始進行我們的SPA療程了，開始前光輝哥會先細心的詢問，有沒有哪邊特別不舒服的，之後他會針對那些地方做較深層的按壓，才剛開始而已，我就發現”靠~~真的會按耶!!!”，本來心中一直很害怕光輝哥是神棍類的SPA按摩師，但在開始按的5分鐘內，我的身體感受到和在泰國時一樣的舒暢，真的是專業的!!!後來約20分左右，我就很安穩的睡著了(還是剛才的水裡有下藥??)，不過…因為那時我是上半身赤裸的狀況，所以睡了一下後，突然醒來發現，頭…頭好像有點痛，半夢半醒間其實好像有點冷的說，但因為太好睡，我不小心就睡著了，完全忘了請光輝哥把冷氣關掉，後來迎接我的，就是頭有點給他痛XDD，後來做到下半身時，我整個…有點給他想尿尿，完全是水喝太多所造成的下場，只好一直忍一直忍一直忍(其實也可以跟老闆說一聲就去尿尿，但我很怕浪費他剛灑在我身上的精油，所以….只好默默的吞下去!!不是啦，是忍下去，哈哈)，再來要翻身做正面的按摩時，光輝哥因為怕我的小葡萄跳出來，很細心的幫我用兩層布遮著，才要我轉過來，按完正面的下半身後，我接著又做了付費指定項目的頭部療程(600元)，除了頭部按摩，還有頭皮刮砂，刮砂時整個頭皮很痛，不過刮完按完，本來很重的感覺，都不見了，整個頭部非常的”輕”爽~~頭有時會重重的人，應該很懂我說的那種感覺才對。

做完整套療程後，我飛奔去廁所噓噓，出來後，在桌上看到了豐盛的茶點(馬可先生的!!!)還有頭痛的人很需要的熱紅茶(用英式茶壺裝的!!!)，整個熱淚盈眶，真是太貼心了，以後想每個月都去吃下午茶怎麼辦??

從一開始有地方可以淋浴淨身，用的是五星級飯店的浴巾和浴衣，抹在身上是沒有任何油膩感的高級精油，結束後的高級下午茶，這一整套高貴不貴的服務，體驗價是799元，在特殊活動期間(99/12/31前)，附上一篇部落文只要399元(我的頭部療程是另外加的，有多付600元，所以總共是999元，在外面可能光頭部就不止了)，不知道體驗價會進行到什麼時候，也不知道何時才會再有新的優惠出現，平時勞心勞力，在寒冬中想要疼愛自己一下的上班族們，不要猶豫，上Wind SPA部落格參觀一下吧，有興趣就拿起你的電話預約，保證正派經營，部落格上有很多我女性朋友的心得，大家都可以很放心，不敢隻身前往的女性朋友，可以兩人相約同行，不敢隻身前往的男性朋友，我用生命擔保，連這麼誘人的我，老闆都沒對我下手了，你們是絕對安全的!!!

房地產過熱？？

一段時間來一篇文章，記下自己的心得，是很困難卻必要的基本功，希望我可以一直有此熱情和很多新的發現與驚喜。
今天要跟大家分享的主題有兩個，一個是近來房地產景氣的氛圍，另一個則是如果真的要買，要買怎麼樣的房子呢？

氛圍
熱!!熱!!熱!!超熱!!這應該是所有代書、仲介、工班、投機客的相同心聲才對，而這也是事實，現在市場上的投機客，根本是用掃貨的方式在買，買在行情??沒差!!買!!!買在高點??沒關係!!買!!當你問他們為什麼要這樣買時，他們會回答你”阿不這樣買就買不到貨啦，不買怎麼行”，而市場上全都是投機客在買嗎？別鬧了，自住客的買氣也非常的強烈。

原因無他，明年是難得的建國百年，正常人!!一生應該只能經歷一次，或甚至完全無法經歷到，雖然在百年結婚，不一定能百年好合，但還是很多人選在很旺的這一年來結婚，而婚後願意跟公婆住的媳婦可以算是驚世媳婦了，因應自我意識高脹的年代，一定要有個窩再來結婚的想法，油然而生，而在三次五次的看屋中，因為猶豫被別人搶先達陣的不甘，一點一滴的累積在兩人的心中，一方面怪罪對方的猶豫不決，一方面也痛恨自己的憂柔寡斷。

終於在一個周六的下午，天氣好的不得了，早上起床看著窗外時，好似有神明在跟自己說話:”就是今天啦~~”，在下午看屋時，走進屋內，採光好到自己睜不開眼來，儼然忘了”這..這是西曬吧”，這房子的大小適中，價格宜人，根本就是為自己準備的嘛，就在今天，我要讓未來的老婆知道，我是真正的男子漢，馬上走下樓去便利商店，領出辛辛苦苦存了三個月的五萬元，帥氣的寫了斡旋書，只對仲介嗆一句：”底價多少??我要直接打底!!!!”，恭喜您，買到了一間西曬的房子，接下來二十個暑假，您的冷氣費，可能都會多到靠背唷。

成交的速度愈來愈快，快到前幾天在簽約時，代書都在講”最近超忙的，都沒空陪老公孩子了”，從這句話，可以看出，成交的量真的很大，自住客買不到好房子之下，就會加快決定的速度，尤其是”真的有需求時”，下手更是毫不手軟。而投機客在知道自住客的心態下，一定會快一步把好房子搶在手中，搶屋大戰，方興未艾，那會一直炒到什麼時候呢？其實用時間點來算，我就有點像投顧老師了，個人不是很喜歡這樣算，那該怎麼算呢？

我覺得可以用國民年平均所得去推估，以雙薪家庭而言，兩個人收入約8~10萬，以每月支出三分之一最為適當，大概可以繳兩萬七～三萬三的房貸，以年利率3%回推，約可負擔五百~六百萬的房貸，再以貸款八成來回推，能買的房價總價約在六百二十萬～七百五十萬元之間，而每個區域的發展不同，在同一個區域中，一開始這個錢可能可以買電梯三房，接著變電梯兩房，再來是公寓三房，公寓兩房，最後可能只能買的起套房，其實到連公寓兩房都買不起的時候，我覺得，這個區域的總價有一點偏離實際市場的狀況了，至於單價呢？我覺得那只是參考用，大家真的可以不用太介意。所以當總價炒過頭時，該區域的上脹空間會被壓縮到，腳步會放慢，但一定還是會逐步的往上疊，所以大家買房才會一直往台北市外圍移，所以我們要跟著移嗎？？我覺得，能在貼近市中心的區域買到還是最好，耐心的找，應該還是會有總價上可以接受的產品的。買在太外圍，漲沒你的份，最後先跌的卻一定會是你，不可不慎。

拉回較宏觀的經濟面來看，我覺得2012年之前，房市都還不會有大崩盤的現象，只要央行不升息，政府房價打不動，這個榮景應該還可以再維持個兩三年才對，不過這兩三年其實有點像股市的末升段就是了XDD，真的有需求的朋友，可以忍的話，就忍個兩三年吧，我覺得是有機會可以看到小回檔的，但崩盤，我活著的27年也還沒見過，我就不敢隨便斷言了。
但您要是真的忍不住的話，閉著眼睛買下去吧，但記得要買好一點的地點，不要買到山上或郊區就好。二十年之後，我想你的房子不會讓你失望的，就算不賺錢，但它會是一間有故事，有回憶，陪著你一直到老的溫馨小窩地，與其租金付給房東，不如拿去銀行繳利息，繳的雖多，擁有的也會更多。

怎麼買
很多種說法，諸如顏董派：Location!!Loctaion!!Location!!!!，還有風水派：這個壁刀呀，路衝呀，穿堂呀!!!，還有新貴派：這是巴洛克時期的建築風，由名師操刀，一坪成本就超過二十萬了，我覺得這些人講的東西，其實都很簡單，房子的條件可以分成兩種，一種是自己能改變的條件，另一種是自己不能改變的條件，請各位務必張開您雪亮的雙眼，看清楚，有哪些是不能改變的!!

舉例而言，地點是無法改變的，你不可能今天本來在中和市，想說隔天叫台車把房子載到永和去，就移動房子的地點。還有呢？座向是無法改變的，座東朝西的西曬屋，怎麼變都不可能變成座南朝北的東暖夏涼屋。再來，採光和通風是無法改變的，就是只有一面採光，就算你那一面整面牆都敲掉，你還是只有一面採光呀，身處巷弄間，通風聞的不是油煙就是水肥味，怎麼種花，也不會變花香。樓下是傳統市場，每天都得看被解剖的豬，被斷頭的雞，就算你今天整攤都包下來，叫他回家睡覺，隔天他還是會再捲土重來。

有太多太多東西，是我們無法改變的，大家挑房子之前，請把有關這房子一切無法改變的條件（或稱缺點）列成清單，跟最愛的另一半一起看，兩人都能接受的就打一個勾，如果全都可以接受的話，再來認真考慮購買這間房子。

也有人說，我不想買投機客的房子耶，那我這邊給大家一個觀念好了，何謂投機，以一個價值取得某一物品，在未來欲用更高的價格將物品售予他人，即稱之為投機，那我三個月前買，跟三十年前買，有什麼不一樣？不就是持有時間而已嗎？有人說會比較好議價，相信我，投機客是有賺算的過就會賣了，但一般屋主呢？如果沒有經濟壓力，他要是沒賣到他要的價格，打死都絕對不會賣。

再來又有人說，可是我想要自己裝潢呀，天地牆全動的15坪空間，基本就要50萬起跳，這個錢，大家都要存很久，如果今天這個裝潢風格我喜歡，房屋價格尚稱合理，那我可以用10萬的頭款，去買到50萬的裝潢，其他40萬是用房貸2%的利息來支付，比起自己要去信貸50萬，繳5%的利率，我覺得前者也算是還不錯的一種選擇，只是….裝潢的愈誇張的真的要愈小心，漂漂亮亮的木工背後，也許是裝滿積水的天花板，華麗的壁紙後頭也可能是佈滿壁癌的斑駁牆面，這與專業相關，就無法強求各位客倌了。

有時候看到房子跟二次世界大戰過後一樣的景象，請開心的露出微笑來，這代表，這大多不會是投機客的房子，最差最差我們都會請人來粉刷再出售，而能看到這種景象，腦中要閃過兩個想法，首先，屋主極缺錢，沒有半仙可以請人來油漆粉刷。再來，破爛的屋況就是議價最好的時候，只要不能改變的條件，我們都能接受，破爛的屋況à絕對是可以改變的條件，我們不就撿到寶了嗎，花點錢來大改造一番，不就可以得到我們的甜蜜小屋了嗎？

有任何問題都歡迎提出，批評，指教，我能力範圍所及，都很樂意回答大家，感謝大家撥冗看完我的文章。

泡沫前的激情

泡沫變紮實了？
在這邊我必須說，我也沒辦法判斷房市或股市的泡沫，會不會到來或是何時會來？因為那是由人性所決定的，而且是群眾的人性，我只是組成群眾這個大機器的一個小元件，要去判斷或影響機器想怎麼運作，好像是太自我感覺良好了一些，不過對每一件事情都要有自己的觀點，那是人生一個很重要的課題。

在民國一百年大泡沫中，我跟大家說，要悲觀一點，擬一些方案以因應泡沫的到來，但根據我本月得到的最新資料，信義房屋上個月業績又破新高，中和這邊每個店頭大概都創下一年來的新高，這代表什麼??
我個人的解讀是，資金和熱情又回到房地產市場了，而且不只是自己回來，也帶動著周邊的朋友們一起回來，這是迴光返照嗎??我覺得，並不是。房地產這種東西在交易時，連帶要支付的成本和費用，高的非常驚人，買或賣的時候都不會是一件輕率的事情，所以如果只是短暫的激情，說真的，應該無法帶起太大的交易量來，比較好的解釋是：
群眾這個大機器中，有一部分沒有看屋經驗的人，經過報章媒體的教育，認為房地產是致富的不二法門，只要買了，最少都可以保值，可以說是只賺不賠的投資，高點還未到，現在不買，以後只會更買不起而已。另一部分有看屋經驗的人，發現愈看愈看不到好房子了，好不容易看到一間，卻在猶豫的時候，被其他人捷足先登給買走了，所以發狠，一看到喜歡的馬上就下決定。還有一部分是投機客們，看著現在的市場上，成交件數中，僅有20%是持有一年以內轉移的(大多是投機客買賣的)，另外80%是持有一年以上的轉移(大多是一手屋主，或住一段時間換屋的人們)，我們的解讀是，這個比例，其實和過去十年相去不遠，原本不透明的市場，其實依舊的不透明，這其中還是有我們可以賺錢的機會，開始閉著眼睛進貨。

把泡沫具體化！
有人問我，被我這麼一說，愈來愈像迴光返照了不是嗎？我只能跟大家說，不是。如果一個市場裡，有八成是一般自住型買方撐起來的，說真的，我們真的不用太過擔心，而且如同我之前提過的，好房子，一被買走，就真的沒了，你只能等待有人願意放手，而且一定得用更高的價錢去跟他買，所以這樣的情況下，我們還是可以大膽進入這個市場的，只是做法上要有所改變，要注意的重點如下：
一、選擇自住型市場
以前我有提過，買房子有單價、總價、產品跟量四個評斷基準，量的部分是最重要的，要考慮的是方圓500公尺內出售的同類型產品數量，我現在修正一下，應該要確認方圓500公尺內同類型產品都是實際有人在住，且都住了一兩年以上，重點是，還沒什麼人想拿出來賣。
這就是一個很典型的自住型市場，一個好社區中的好房子，大多數人，只要不缺錢，通常都不會想賣，因為他們知道，這房子的後市可期，而且我現在賣掉，就算用相同價錢也買不到另一間更好，甚至是一樣好的房子了。
舉個例而言，台北市的大安、中正區就是很典型的自住市場佔多數的市場，而南邊的那個港口，說真的，這一區，除了心臟夠強，口袋夠深，忽視供需嚴重失衡外，我找不到任何要買進這一區的理由。所以買這區不會賺錢嗎??是賺的到的，只是風險的成分稍稍高了一些，請記住，投資永遠要先考慮風險，而不是報酬。
二、選擇開發中市場
開發中市場?是南港嗎??我上一點已經說過了，所以不會是南港，當然南港也有在開發啦，不過我覺得這一區在畫大餅的情況有一些些太嚴重，我所說的開發中市場，指的其實是，未來還看的到有成長力道的地區，舉例而言，新北市三環三線的捷運站附近、新店裕隆城附近，總之，就是還有值得期待的利多地區，有人會問說，政府明明就一直在建設，不是每個地方都是後勢可期嗎？
真的不是，用心去找，你一定可以發現有那種，未來五年內，不會有任何捷運，道路，大型商場會出現在附近的地區。這種情況下，買這種地區的人，不就只能祈禱對面的國中，可能哪一年突然半數都考進建中北一女，變身超級名校，再不然就是地底下突然挖出了石油和脈礦，除此之外，我們真的找不到任何理由去買進這樣的區域，雖然說現實是殘酷的，但起碼有個做美夢的機會，好讓人買的開心一些。
三、賣不掉也要租的掉
看到這個，也有一些朋友會說：＂這個我知道！買套房對不對？＂這個答案，沒有絕對對，也沒有絕對不對，我只能說，看狀況，今天如果你是買在台北市，兩房最少也要1500萬才買的起，我也找不到理由阻止你買一間800萬的套房來置產，但如果今天是在台北縣，我明確的跟你說，800萬可以買到公寓三房和電梯兩房，那我可以拜託你不要再這麼死鴨子嘴硬，硬要買300萬的套房了嗎??
這一點我要說的道理，其實也很簡單，一個房子，如果賣不掉時，每個月還是要繳銀行的本利和，還有房屋的管理費以及每年申報的房屋稅、地價稅，這些都是錢，如果景氣真的不太對時，如果我們找到的是一個很好租的物件，就先租出去吧，在寬限期時，就算貸八成是650萬，一個月也只要繳1萬1千元，我相信一個電梯兩房要租個1萬3到1萬5不會是什麼難事才對。
那什麼樣的房子不好租呢??我想應該是…總價2000萬的大四房吧，貸八成的話，寬限期時，月繳利息大約要2萬8~3萬，一個月租金租到2萬5以上來租一個大四房，我真的覺得一般人會選擇買個3房，大家來擠一下才對，所以在購買這個房子時，要有進可攻退可守的思維，賣不掉也要好租是最好的，而且如果有閒錢和頭腦可以創造出更高的租金收期時，也許不只能繳息，還能當個包租公，積少成多，賺賺小錢。
這個準則，我想放諸住宅或店面皆準，有固定現金收益的資金投入，才是我們所謂的投資，不是嗎？
四、M型化的兩端
這邊要說的是一個很現實的問題，M型化的社會，買房子的真的只有M型化的兩端，這個情形在台灣各地都會有，當然就依民情而有所不同了，有時會發現，大安區M型化的左端，到了台中，可能會變成M型化的極右端，所以今天要買某個區域時，請要先做功課，研究出M型化兩端的價碼各自落在哪裡，再來就是，M型化兩端的客戶人數各有多少。
我的建議，還是買一些M型化左端的房子會比較實際一些，根據一般坊間的媒體報導，M型化的右端，未來會有大陸ECFA榮景，而且美國已經在大印鈔票了，一定會在東南亞最便宜的首都－台北置產的，我只能說，這些榮景和熱錢，我們一般市井小民是看不到聽不到也碰不到的，那與其勇敢的挑戰這類型產品，我覺得不如買一些看的到聽的到也摸的到的價格來做置產的動作，大陸人來不來，美國熱錢來不來，我們還是要住房子嘛，雙薪家庭，一個月就是只有8萬元可以用，能拿來繳房貸的就是只有2萬7，祖上有積陰德，父母拿個300萬出來幫忙，怎麼買就是只買的起800萬的房子嘛，那我們何必一定要買個1800萬的房子放著貢奉呢??不如買個兩間800萬的房子，賣不掉就租掉嘛，租個兩年，總是會漲個3~5萬吧，到時再拿出來賣，不是也很好嗎？不要爭一時，我們爭兩冬總可以吧。

激情？熱情？
認識我的人都知道，我不是個喜歡說話不負責的人，這邊還是要說幾個小故事跟大家聊一天。
房地產這個產業，大體上而言是一個內需型的市場，持有的人，有九成九以上，都會是這個國家的民眾，賺錢的人都在賺自己人的錢，對國家的貿易順逆差，其實沒什麼幫助。
政府大印鈔票時，大家都在預期消費能力增強，發生通貨膨脹的情形，不過只要有刺激到消費，應該就可以帶動著經濟，讓經濟慢慢的繁榮起來。
有個國家的民眾，在金融風暴中，受了重傷，再也不敢亂花錢，手上即使有錢，也只想把錢存進銀行，或拿去買有形的資產，如房地產。
把上述三個小故事串起來，大家可能會發現這樣一個流程，國家印鈔->人民拿到錢->存進銀行->貸款買房地產->內需市場交易旺盛->把印出來的鈔票放回房地產和銀行中->經濟並不如預期的繁榮起來->可能性的通貨緊縮->等待市場機制自動調回平衡->失落的X年。

要在投資市場中賺錢，我們不應該悲觀，但至少要能判斷出可能的風險躲在哪裡，我們能因應的方法有哪些，如果說，最樂觀的時代還是有人賠錢賠到要跳樓，那麼，最悲觀的時代裡，我相信還是有人賺錢賺到蓋大樓才對，只要用心努力，我想大家都會成功的，與各位共勉之。