奢侈稅之後的房市怎麼走??

雖然我知道拖稿跟不寫文章這兩件事的共通點在於，都是一件對讀者很失禮的事情，但…當作者自顧不暇時，我想讀者是可以體諒作者才對的，簡單介紹一下個人近況，我…重新開始上班了，在哪上班也不是頂重要的，但這份工作我個人做的還挺開心的就是了，可能個性對了，什麼事情做起來，都會開心一些吧，這時應該很多人會想問:”為什麼不當投資客了??是空頭要來了嗎??真的活不下去了嗎??”

而我的回答很簡單，就是…沒有那個肚子，不要吃那個瀉藥，知道內情的人應該知道，我的頭期款，大多數都不是自己的，有賺到錢，也都會優先照顧股東，而股東顧一顧發現，風險堆疊很高的同時，我的毛利率卻只是九牛一毛，儘管這份事業，看起來閒雲野鶴，人人稱羨，但這樣玩下去，真的會很累也很疲憊，所以我決定，把它當一個投資工具來看待，我想我會比較輕鬆自在，人追求的不就是吃飽睡好嗎??所以在能力範圍內，我把它當一個第二專長，來讓我交交朋友，偶爾賺點小錢開心開心，而一邊有著一份能保有部分個人生活的正當工作，我覺得這樣的我，著實開心了不少。

寫這種個人觀感的文章，不來點專業的東西，讀者是會慢慢流失的，那我就說明一下奢侈稅之後的市場吧，難得看到新聞有寫的很中肯的，三五月的房地產低潮，在接近六月時，逐漸撥雲見日。
如同之前某F姓讀者寫過的”口袋夠深，管他什麼稅??”，買方想撿便宜，賣方在2%的利率下，真的可以選擇”拎背不吃你這套”，而且誰想的到，才三個月的時間，買方就淡忘了當初說好的:”不是說好這一年，我們打死不要買嗎??只要撐個一年，仲介倒個幾百間，房價一定可以下殺七成的!!”，不到三個月，有許多買方都覺得，再不買買不到了，再不買就要回春了，再不買房價就要一去不回頭了，所以他們一個一個都買了，他們是天才還是呆瓜??除了市場，沒有人可以下定論。而市場會怎麼走呢?

我在FB說過一段話” 當民國一百年結婚潮來襲,每一間房仲店頭,待售物件都從350件->170件,170件裡頭又有25%是漲價15%去賣,請各位聰明的立X們告訴我,房價到底該何去何從呢???”
這段話裡，我少講了一件事”前三個月，有七成忍著不買的買方，在知道自己被其他偷買的買方騙了之後，六月後全部又回到市場來看房子了”，而且看的時候，愈看愈想哭，愈看愈買不下去，但…只要平衡被打破，有人開始出手買走你看中的那些美麗物件，買方很快就會陷入瘋狂搶購的狀態，又回到去年年底的那片榮景，用總價買房子，房貸不夠貸信貸，信貸不夠爸媽在!!

接下來會有一段僧多粥少的情形出現，一堆人，搶食著價格不斐，但價值有待商確的白粥，會不會哪天睡醒發現，自己陷入一個別人當草我當寶的情境，回頭想想才發現，自己接下來二十年都要為這個不合理的決定，每月付出三、四萬元的代價，連吃頓大餐都變成奢侈，該最有朝氣與活力的年紀，卻被房子壓的喘不過氣，等到頭髮花白繳完房貸後才發現，我...我的房子怎麼都沒漲??這…倒也不是一件不可能發生的事情。

聰明人應該有發現我講話前後矛盾了，但我最近體認到一件事情，這世上推祟的，永遠不會是講話實實在在，有條有理，思路邏輯清楚明暢的演說家，世上大家祟拜的只會是那個口袋最飽，有最多成功經驗，但講話結結巴巴，前後文相斥，牛頭完全不對馬嘴的假半仙。在這以成敗論英雄的世界，我們看事情，都不應該只看事情的單一面，在高房價的現在，我們看看台灣的左邊(香港、中國)，房價可說是一山還有一山高，峰峰相連到天邊。但再看看台灣的右邊(日本、美國)，房價則是一朝被蛇咬，暮然回首，房價卻在腳邊陰暗處。我不是大預言家，所以我選擇提供資訊和看法供大家參考，但最後要怎麼決定怎麼做，我覺得還是由各位自行決定會比較甘願一點。

但我覺得最理想的狀態，還是在負擔得起的情況下，買下一個符合自己需要的房子，住著住著，哪天想換房子時，發現這些年來，房子漲了不少，小賺了一筆，來貼補下一間房子的頭期款，或是索性變成自己的退休金，這種意外之財的投資方式，會是最好的一個狀況才是。

政府其實還蠻聰明的

或許是我多心了，但我覺得政府目前用來控制房價的方式還挺有趣的，不知道大家記不記得我有提過房市要怎麼樣才會崩跌，沒錯，就是市場上所有買方講好，這一年就是完全不買，我相信一年內，房仲會倒很多長，房價也會跌很多成，但我也告訴過大家，一定會有人不守信用，在三個月看到有便宜可撿時就買下去，所以房價還蠻難崩跌的，但政府現在正在偷偷的製造大家購買的困難。
下手的方式主要可以分成兩種，第一種是散佈消息面，第二種是在銀行端緊縮貸款成數。

第一種，奢侈稅
我想大家都看到咱們偉大的奢侈稅政策了，不太了解奢侈稅的人可以去看這篇奢侈稅之我見，台灣人的特性就是受消息面的影響很大，看到黑影不只是開槍，可能都拿火箭筒出來射了，但無奈也有一個特性是，遺忘的非常快。
而奢侈稅這個消息面，在三月造成了幾個現象，新北市某區域的某大仲介公司，一整個月，每家店平均只成交兩件，這個數目，別說業務底薪了，連水電管理租金都付不起才對，再來是台北市某尚稱精華區的名代書，一整個月沒有簽到半間案子，這種情況，恐怕比雷曼的時候還要再壯烈一些。
政府很聰明，先用奢侈稅來阻擋了329檔期，我猜3個月後，應該會再出其他招數來提醒健忘的台灣人民，個人認為會從利率或貸款成數來下手才對。

第二種，緊縮貸款
這個目前還沒有太多人發現，也沒什麼人在罵，但一段時間，成交量回升後，就會很多人怨聲載道了，原本自備款有160萬的朋友，會認為自己的兩成自備款，可以買個750~800萬的房子才對，沒想到銀行現在放款都先從成交價的6成開始估起，如果物件的條件太差，那很抱歉，真的只能放款6成，請你拿出4成的自備款來，所以原本有160萬的朋友，變成只能買400萬的房子了，在新北市，400萬能買到個屁呀?沒錯!!政府就是要你不要買!!!

也不是真的要不讓你買房子，只是政府理想的狀況是透過提高自備款門檻，來降低房屋買賣成交量，來實現一整年都沒有人買房子的夢想，房價就會應聲倒地，民怨之首的高房價也迎刃而解。
成交量會歸零嗎??當然不會，政府要做的只是讓手上只有160萬的買方好好的想一想，照著過往的思維邏輯，買了7~800萬的房子，突然背上540萬~640萬的貸款，以年利率3%計算，每月本利和支出為3萬~3萬5千，這樣的負擔會不會太重，買下去會不會受不了，升息到4%,5%,6%的話呢???

一方面讓買方猶豫，一方面又鑑價鑑的很低，再一方面緩步的升息，完美地阻止了買方瘋狂的購買行為，而且目前媒體並未著重於這個議題，還是把沒啥實質效用的奢侈稅炒的沸沸揚揚，算是以聲東擊西的方式來抑止一直不斷高漲的房價。

其餘配套
政府一邊修改稅制，一邊叫國稅局開始查稅，一邊拿大投客來開刀，又一邊叫金管會關注銀行房貸放款情形，再一邊請央行咬牙升息(不懂央行升息為何要咬牙的朋友，請看民國一百年大泡沫)，這一切的一切就是為了阻止房地產泡沫化這件事的發生。

說真的，政府下手下的有些慢了，早已經有一大部分的熱錢成為我們啤酒上頭的小泡沫了，但若完全什麼都不做，任憑房市一直狂飆，我覺得房市在2011年，應該會成為貨真價實的超級大泡沫，屆時要是破滅了，引起的經濟危機恐怕不會太簡單。
現在祭出的各種招數，如果站在一般買方的角度來看，我覺得都還蠻值得給政府掌聲鼓勵的，政府用這些方法，讓房地產回到基本的供需市場上，而不單單只是投機炒作的溫床。

結論
很多人在該說：”房價都沒有狂跌呀!!”
我倒是想請教，之前一路飆漲上來時，有很多也是自住型的買方買來自用的，現在利率又是2%左右而已，奢侈稅又有這麼多漏洞可以供投資客來鑽，這樣種種因素加總起來，你要他一個月就暴跌，這合理嗎??

我覺得目前的政策，是把房地產導向一個較健康的市場的，但也還是留有一些空間讓人去想像，多空的拉距會多久我並不知道，我有個朋友的說法是”強者恆強，弱者恆弱”，現在跌最多的，都是那些披著狼皮的羊，皮一燒掉，就原形畢露，但真的很精華又極少釋出的地區卻還是屹立不搖，精華區不是只有大安區或中正區，我們能力有限，不用去跟別人爭這些地區，每個行政區都有自己的一個精華區，只要細心挑選，我想還是可以買到合理價格的好房子的，與大家共勉之。

這些人，這些事

以下都是我個人的看法，不是任何內線消息，單純只是在市場中的一種感覺，不喜者勿入，崇拜者也勿入，不喜者是怕浪費你的時間，崇拜者是怕你太衝動下了決定，我無法為別人的決策負責。

第一件事，把彈藥糧草備足，從四月中到五月初這一波房地產的議價空間，沒有絕後，但絕對是近三年最最最空前的巨大。

以我研究的中永和而論，我們這邊的投資客，手上有兩間以上的人，只要以往愈意氣風發的，現在大多是愈愁容滿面，原因無它，從三月初開始的市場急凍效應，累積一個半月以來，對心理層面有著一定程度的影響，尤其在4/22奢侈稅三讀之前，那種等候秋決，前途茫茫，看不到終點的心情，會讓一個堅強的漢子，在議價時化身為人盡可”出”的婊子，出是出價的出，不是X出的出，聰明的男孩們，別誤會了。

我不敢說現在是不是房價最低點，連巴菲特都不敢保證市場何時會是最低點。
但我認為現在是個不錯的進場時機，有兩種人很適合進場，一是已經做了一段時間的功課，買房後會長期持有的朋友。二是目前空手，但功課做很久，對行情很了的菜投資客。這兩種人是該走進店頭，勇敢議價，砍到仲介噴血，投客見骨的時刻了。

這邊有一個很機車的想法，會讓賣方會覺得很機八的撿便宜方式，走進店頭後，直接表明，你要找急於斷頭求售的投資客的房子，他拿案件來時，叫他連謄本一併奉上，由看謄本來確認是不是同一個人持有兩間以上，且買賣時間皆在兩年內，這類的案件，一間店拿個八間十間出來不成問題，挑個五間喜歡的再請仲介帶你去看房子，看完之後，有覺得適合的房子，就是自住客和菜投們出刀砍的時候了，不要問我要砍幾成，要看過謄本並充份了解當地的行情，我才能告訴你們應該要出多少錢來試。

我不保證這招在每區都適用，也許精華地段的投客們都是老神在在的準備等兩年，但我相信仲介們有很多法子可以說服賣方的，最常出現的金玉良言如下：
1.誰敢說以後會怎麼樣呢?先把現金拿回來才是最實際的!!
2.現在這一間麻煩大哥/姐犠牲一點，我再報您好案子，或是下一間再幫您補回來。
3.您案子附近有好幾間都已經降價求售了，如果這個價格您真的不考慮，我們會考慮帶買方去看別間，買方的價格還蠻符合那一間的。
4.現在市場真的很冷，上個月我們店只成交一間而已，這個月也只有這個買方出過價而已，您真的要好好把握。
5.還有很多很多,etc...
這些技巧和花招我都知道，但知道歸知道，耳朵聽進去時，心裡不由自主的會開始盤算:”現在撐著不賣，到時真的要卡兩年我受的了嗎??銀行緩步升息到3%，我撐的住嗎??錢先拿回來，守住之前賺的好像比較重要!!”
投資真的沒什麼技巧，克服人性才是王道，但知道歸知道，很多時候，貪婪和恐懼都會左右我們的想法。

所以這個時間點，送給各位買方四個字－“無欲則剛”，好好利用人性的弱點，談個好價格，買下屬於自己的小窩吧!!

第二件事，公寓真的很鳥
很多人在買房子時，都會考量自己的自備款部分，想說大樓太貴了，根本買不起，轉而來買公寓。

但我這邊要提醒大家，現在各大銀行，對公寓的鑑估，真的都非常的”賤”估，現在已經不太參考周遭成交行情了，大多是完全交由估價單位來決定，所以以往貸款能貸到成交價八成的情況，可能會有大幅度的轉變。
舉例而言，25坪公寓，單價是25萬/坪，買價為625萬，以往貸款八成，要貸到500萬，是沒什麼大問題的，所以自備款125萬，貸款500萬，就可以買到自己的家。
但現在的情況是這樣，銀行送估價，估價出來是20萬/坪，那不好意思，銀行認定這間房子的價格只值500萬元，八成，就是400萬元，所以自備款125萬，貸款400萬元，離成交價625萬，有著100萬元的差距。
而這個差距，還是要由買方自行負擔，負擔不起怎麼辦??不好意思，那你可能就不能買房子了。

所以請大家要有心理準備，有兩成自備款不見得就買的到房子，現在請把自備款拉高為三~四成會比較保險，也不要聽仲介口頭說”應該貸的到”，就胡亂的簽約了，最好是能親自跟代書和銀行端確認貸款成數後，再來談買賣價格的問題。

開頭提到公寓，並不是指大樓就不會遇到類似的問題，而是大樓一般而言，屋齡較新，建材較好，銀行在估價時也會估的比公寓稍高一些，比較不會遇到公寓這種買價比天高，估價比海深的囧境。

在這衷心的建議投資朋友們，在考慮出手公寓前，注意一下，買價最好可以比銀行估價還低一些，以免灌上裝潢成本後，造成你下一手買方貸款上的困難，買方的問題，最後都會再回到賣方身上，貸款成數低，自然而然會造成買方的難產，也會造成賣方議價時的弱勢，可以的話，盡量選擇大樓產品，一來估價比較沒問題，二來裝潢成本也可以減少許多，但大樓的好案子真的不好找，要再多努力。

第三件事，有問題可以盡量問
最近不小心得知，蠻多人有購屋的需求，看了很久很久，在最後要決定之前，如果很怕自己會買貴，或是買到有問題的房子，其實這時各位可以跟我說一聲，在不影響我時間安排的情況下，我是蠻樂意給各位一些建議，或是陪各位去現場看看房子的，甚至是陪各位去跟仲介過招也沒有問題。

如果覺得不太好意思麻煩我，可以約我喝杯飲料或吃頓飯，偷偷搶著買單，我會很不要臉的接受各位的好意，並且盡可能的幫各位解惑的，我的心態很單純，就是教學相長的心態，透過各位的疑惑，我可以再來檢視自己知道的夠不夠多，在講解時能不能更清楚，對各位更有實質的幫助，多一次實戰，就是為未來多累積一次經驗，我覺得是非常值得的。

以上是我想跟各位說的一些事，有指教的歡迎私下傳訊給我，或公開發問也可以，我覺得不適合公開回答的，我就會私下再回覆給你們。

以上

奢侈稅之我見

又好一段時間沒有寫文章了，也沒什麼特別的原因，就只是政府打投機，最近這段時間在收拾行囊，準備跑路(笑~~)。
很多朋友問我，政府打房，你們有沒有受影響呀，這邊很坦然的告訴大家:當然有!!房地產市場要熱，一定要有充沛的成交量來輔助，才有可能熱起來，在農曆春節前的那一波，每周一代書中心都大爆滿的情況，就是一種別人買我也要跟著買的氣氛帶動的火熱市場，而政府的打投機政策一出爐，讓三成自住客馬上冷靜下來，不再隨著瘋狂的市場起舞，這其實是一種好現象，太過瘋狂的市場，是會加速市場的滅亡的。


政策面
先就奢侈稅這個政策來討論好了，法令上大致上要課稅的對象是”非自用住宅，持有兩年以內，有買賣的情形，第一年課成交價15%，第二年課成交價的10%”，而非自用住宅的定義是”本人與配偶及未成年子女名下，第二間以上的房子，即為非自用住宅”。

就政策面而言，該害怕的是名下有兩間以上房產的現金型投資客，但這其中存在著一個矛盾點，如果他是現金型投資客，手上一定有充沛的資金來撐過這兩年，那政府怎麼課的到稅呢??

說真的，我覺得一開始政府就不打算要課到稅，他們所做的事情是”我們有做些什麼來干擾市場的投機歪風唷!!不要說我們都沒做事唷!!”所以政府說他們在打投機，而不是打房，他們要的是房地產回到正常的市場機制上頭，而不是房價全面性的崩盤，平時大家多觀察一下央行利率和空地稅這兩個參數，這兩個才是真正掐住房地產市場咽喉的雙刃。

地區面
房地產怎麼投資??往人多的地方衝就對了!!!

就”新聞面報導”，以房屋”銷售開價”而言
台北市下殺成數最多的三個區塊是:南港、大安、中山，新北市則是三峽、三重、林口三個地區，這裡面比較令人意外的，我想大家會覺得是大安、中山、三重這三個區塊，其他三個地區，只是先把未來五年的價格，拉到現在提前反應而已，本來就是一直繞著美夢在漲的，如今政府叫大家醒醒，別再做夢時，美夢破了，人就該跑了。

中山區是產品上不太對，以套房佔多數的市場而言，價格修正時，跑第一名是正確的抉擇。
三重這個地區，就地點而言，是還蠻OK的，捷運通了，離台北市又只是一橋之隔，比較可惜，這一橋隔的是萬華、大同這類北市的後段班，而目前價格比較驚人的區塊是在重劃區附近，三重最大的問題，應該在於能接受住在這個區塊的，仍以本地人居多，外來客數並不算多，以衛星都市而言，三重的基底已經打好了，但行銷面的功夫沒有下足，所以仍需要一段時間的磨合。
大安區呢??開價本來就已經跟天一樣高了，現在微調一些，調成喜瑪拉雅山的高度，其實也並不令人意外。

眼尖的看倌，應該有發現，我文章一開頭有先說，這是媒體報導和開價兩個面向來做討論的文章，實際上成交價有沒有下滑??這其實還在未知之數。

賣方面
分成三種賣方：一般客銷售自有住宅，每個人頭手上僅有一間的投機客，一個人手上有多間物件的大投機客。

這個政策，其實影響到的大多是那些手上有兩間以上的換屋潮賣方以及有資金變現需求的一般賣方，賣方都很擔心，要是7月前我還沒賣掉，不就要被課稅了，所以這類換屋型賣方，這時價格是很有談判空間的。

而第二類投機客，我覺得幾乎沒有議價空間，大家來想像一個情形，從現在到七月，是第一類和第三類賣方的逃命波，但一到七月之後，就算要出租撐兩年，第一和第三類賣方也絕對不肯拿出來賣，除非有人出的到比行情多15%的價格來，那七月後，第二類賣方，是不是就能寡佔這個市場了呢??賣方會怕沒人買自己的房子，買方其實更怕自己買不到房子，到了選擇愈來愈少，需求者愈來愈多的情況下，坐地起價的現象，是可以預期的，但這場買賣方的角力戰，孰勝孰負，其實還在未定之數。

第三類投客，說真的，有分兩種，實力雄厚，跟實力小厚的，前者就算要撐兩年，眉頭都不會動一下，畢竟”老子就是有錢，兩年不工作還是可以開名車住豪宅玩名媛＂，後者小厚的會先拋掉地點條件沒那麼優的物件，而留著條件比較好的，在兩年後再拿出來坐享其成。

買方面
買方剛好也有分三類：觀望型買方、果斷型買方、實力雄厚的投客。

觀望型的這類買方，發現政府好像真的有在打房，會冷靜下來，看看房市的風向球，吹向哪邊，但不得不說，這類買方，發現一兩個月內房價都沒有動的話，又會重回市場開始找房子，但那時應該也沒剩什麼好房子了，因為都被後面兩類買方收購走了，但若兩個月內房價有了明顯修正，這類買方會跳回市場大殺特殺，殺到流血斷頭價才肯下手，哪那麼多投客肯流血斷頭呀，所以這類買方，到七月都還買不到的時候，市場供貨量一緊縮，他們就只剩新成屋還有第二類賣方的物件可以選擇了，到時一定會掉到買不下手的循環中，這類買方，要買到房子，運氣層面真的佔很大的比重。

果斷型買方呢?有大部分是馬上跳進市場，盡可能的議到行情價左右，就出手買下，另外有一小部分，打定主意老娘兩年內就是不買，兩三年後再來買。

實力雄厚的投客，在去年下半年賺超飽的情況下，口袋麥克麥克，馬上會跳進市場中來補貨，只要案子的條件好，議到行情左右就馬上收購，因為他們深信仍有下一波高潮-房之諸神會臨幸。

自體觀察面
大家可以仔細觀察媒體，最近一定是大肆報導房地產的負面消息，這些消息面是真是假，我無從判斷，畢竟我也不是神，每個地區都能得到資訊，但看的出來的是，媒體有試圖將市場操作到某一個方向上頭。

以我所在區域中永和而言，的確有”一些”投機客急著要拋售，但…說真的，我聽到他們的拋售價，還是一點去看屋的意願都沒有，因為真的完全沒有便宜到的感覺。

而且所謂市場急凍，在中永和也沒有看到，新推案照推，開價照開天價，只要成交一間就夠，其他餘屋就會慢慢賣，畢竟建商去年都已經賺飽了，現在有賣就是多賺，不賣也沒差，有的是時間和小市民慢慢耗，而仲介那邊也是一直有成交的訊息發出，成交量有下滑一些，但也只是回到正常的水位而已，房市寒冬??似乎沒這回事~~

有些人會問我說，現在房子到底能不能買，我個人的建議是，如果是要投機，除非你口袋夠深，不然不要冒然出手，如果是要自住，也請試算利率調至5%時，你是否能夠負擔房貸本利和的支出，如果可以的話，請挑選夠好的地點，議到對方目露兇光的價格再出手買房。

再來是議價方面，以我自己而言，現在我手上的物件，說真的，只要能不賠錢，或是小賺，我應該都會願意放手，畢竟我不是屬於口袋很深的投客，風險是我們這種人第一個要考慮的，如果閉上眼睛和耳朵不去吸收周遭的訊息而改變決策，那我做的和賭博又有什麼兩樣？和我同樣想法的投客，我相信一定不在少數，這個時期，的確是一個適合議價的好時機點。

這邊順便跟大家說一個議價小撇步，所謂議價，不是叫你跟仲介在那邊討價還價，而是要盡可能把賣方拉出來見面談，見面談才是仲介能盡情演出的舞台，也只有在長時間的疲勞轟炸賣方的情況下，你才有機會用較低的價格去買到房子，但請注意，身為買方，你也有可能會被賣方疲勞轟炸，被仲介的諸多手法所左右，請寫下一個數字，這是你自己的最後底價，在賣方要離開前的最後一次出價才能亮出來，至於能不能成交，就真的是看天意了，希望大家在這個時機點，還是可以買到自己心目中理想的家!!

PS.之後房價的漲跌我無法負責，以上撰文僅供參考，如有雷同，純屬巧合。
PS2.天佑人類,希望地球不要再有重大天災了

為何要選精華區

Location!! Location!! Location!!
這個說法，相信大家都有聽過，但面臨到現在這個市場，同一個行政區中精華地段和非精華地段，一差可以差到10萬/P的情況下，很多人心中一定有個問號，我真的值得多花那2~300萬元，只為了住的精華一點嗎？

有一種說法是，地段是不會變的，最抗跌的就是精華地段的房子，捷運、公園、學校、賣場，這些機能，蓋好了就是蓋好了，改變的機會不是沒有，但說實在的，很小!!而這類的屋子，多頭時漲最兇，空頭時最抗跌。

而非精華地段的房子呢？在多頭或空頭的時候，價格上的異動，可以說是微乎其微，因為這類非精華區，會來買的多半是當地的住戶，而能接受的價格，往往也很固定，大多頭的時候，其實也很難漲到這個區塊來，大空頭的時候，也不太會跌價，為什麼不會跌？當初漲就沒漲到它咩，沒道理跌的時候要跌到它呀。

以前我有說過，要房價跌很簡單，全台灣的人講好，我們這三年就是不買天龍國的房子，大家等著看，三年內天龍國一定會變璧虎給你看，但我也可以跟大家先講好，大家絕不會遵守約定，三年內都不買房的，所以三年後會發現自己是唯一沒買房子的傻蛋，為什麼如此肯定呢？因為這就是人性。

今天在跟朋友討論的過程中，他提供了我一個和上述觀念相同的看法做為參考。

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買精華區的房子，要承擔一個很大的風險是，它當初漲了多少上來，跌的時候，就有可能會跌多少回去，就算不全跌，跌一半也是很有機會的，和台股一樣，從4000~9000，今天跌回來，不跌到7~8000點，有點說不過去，房子也一樣，如果一年內從20萬/P硬是漲到40萬/P，今天要反轉時，就算只賠10萬/P，30坪的房子，你也是要賠掉300萬元的價差來。

買非精華區的房子，有個好處是，10年前是18萬/P，雷曼時可能也不過跌個2萬/P到16萬/P，這兩年多頭，漲再多，也不過漲到20萬/P，今天再讓你跌，能跌多低嗎？其實很難，本來就沒漲到，憑什麼要我賠回去？了不起回到原點，18萬/P，最多賠個2萬/P，30坪的房子也只賠個60萬。

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乍看之下，自住的人，好像買非精華區的房子會比較好，所以要買非精華區的房子嗎？不～靜下心來思考後，會發現有很多矛盾的地方，下面要來簡單講述幾個買精華區的理由。

1.精華區才有成交量
上述講的空頭，都還是建立在市場有交易量的前提下，如果今天市場真的是接近停擺、靜止呢？價格先下跌的會是那些漲過頭的捷運周遭精華區沒錯，但當下跌5萬/P，一些原本預算有少許差距的人可能就會接手了，再跌5萬/P時，就更多人來進場了，成交量上揚時，價格當時也有所支持，甚至會再有漲勢，但在下跌時，非精華區是真的有可能出現成交量靜止的情況的，一靜止，就進入到零成交量，也就是所謂有行無市的狀況，最後只好等下修到有行有市的狀態才會成交，但…那可能會是很久很久很久以後了，如果有兩間房子，分別是走路10分鐘和騎車10分鐘到捷運的房子，價差不到100萬，我相信大部分的人，就算多背100萬的房貸，也會盡可能買下走路10分鐘到捷運的這間才對，誰不想住的方便一點呢？
2.精華區有大量承租方
在遇到房市反轉時，一般投資方或是一般民眾，最重要的就是撐的過這段空頭，因為人是容易遺忘的動物，只要撐過這一波反轉，房子不賣，是不會賠的，不賣時，就租吧，而捷運旁的房子，一向是最好租的，所收到的租金，才能幫助屋主，去撐過不景氣的時期。
3.精華區會更精華
以政府而言，是會把資金投資在已有基本規格，可創造經濟產值的地區，還是放在一片荒蕪，造鎮完也沒什麼意義的地區呢？看台北市和新北市的捷運網，應該不難猜到答案為何。(而重劃區多半也不會挑太誇張的地方，三重、內湖、文山、淡海，都算是開發後會有所回報的區域)

基於以上三種理由，精華區即使貴，只要不是貴到沒有天良，或者會讓人生活不下去，我覺得，都應該牙咬著，多擔待一些，置產在較已發展完成或未來還有其他建設的精華區，雖然我知道現在的房價都很沒有天良，也都會讓人失去生活品質，但只要用心找，一定找的到還有空間補漲，或價格還沒發酵完畢的地區，買下有能力負擔，最適合自己的小窩!!

狼來了

最近又在網路上看了一些高手的文章，再稍稍整理了一下心得，來跟大家分享，2011年的房地產景氣發展之我見，一直以來，央行，媒體，市場，都有著很奇妙的連帶關係，以2008年到2010年這波房地產發展而言，這三種角色，在這段故事中扮演的角色分別如下：


央行：
這個動作已經進行十年了，提供低利率的環境和大筆的熱錢(利率會低的原因我有在民國一百年大泡沫中大略提及)，供台灣人民在境內可輕易的申請房貸購買房子，申請信貸購買車子，在大量的買氣下，很多經濟數字都會展現出很漂亮的數字來，至於很多人背房貸背的很辛苦，車貸最後繳不出來被銀行法拍這類的事情，與政府並沒有很大的關連，只要一句:”你自己要買這麼貴的房子的，桃園也有兩三百萬的房子呀，誰叫你硬要在大安區買兩三千萬的房子??”，我想小老百姓也只好乖乖閉嘴。

但這十年來，資產(房地產)價格已經飆漲到，連年薪百萬的工程師都不知道自己在天龍國(全台灣機能性最強的地區)有沒有容身之處，其他一般收入的市井小民就更不用提了，可以說是民怨四起的狀態，在接近2012，要再一次決戰的情況下，只好不斷的用小動作來打房，告訴老百姓們，政府有正視這個問題，有在想辦法控制這個瘋狂的局面，我們很重視你們的感受。

而這些小動作，看來似乎無法阻擋瘋狂的民眾們，再配上新北市升格，三環三線確立後，愈來愈多民眾認為”我的錢!!只能往房地產去塞!!!塞個半年起碼會漲個一兩成”，現在央行陷入一個很為難的情境。

市場上有三種買方：A.單純想要有個窩的民眾、B.買房置產邊住邊等增值的民眾、C.投機客，央行要打的其實是C，但大部分的策略，其實都會亂槍打到A，舉個例而言，15坪以下，很多銀行視為套房不承做房貸(但也有一些銀行願意承做啦)，問題是很多新婚夫妻，買不起15坪以上，就是只能買14坪左右再隔個兩房來勉強使用，這條生路，就這樣被打斷了。

而且再回頭看看B，這種買方，其實本質上是A，但有時小惡魔跑出來時，又帶有一些C的銅臭味，那這種買方，央行到底該不該打？在不知如何應對的情況下，只好回到初衷，2012的選舉卡重要，不要做太多大動作，要是一個錯誤決策讓經濟快速惡化，彭老應該是萬死難辭其罪。


媒體：
這邊不是單單指我們的狗仔朋友而已，其實報章雜誌，電視廣播，網路傳媒，這邊都是幫兇，”幫兇”??有這麼嚴重嗎??大家可以回想一下，在從前從前，利率很高的時候，大家都只是一般的A買方，但過個十年二十年後，要換屋時，不小心發現，自己居然變成了B買方，而這類的故事，透過媒體的渲染和宣傳後，有心人士發現了這樣的訊息，就開始想要化身為C投客。

而當C愈來愈多時，有一些C跑到電視上當起名嘴了，夢想街57號的顏董、小田田、帥過頭等等皆是，這些人，瞬間有一種明星的光環罩在身上，因為他們都是在房地產路上賺到大錢的人們，自然而然，凡人看到神仙下凡來，都會自然的產生群聚效應，不只是人靠過去，錢也都送過去。

而這些C，因為有了廣大的資源，事業的版圖愈做愈大，也就愈想透過媒體來招收新血信徒，於是坊間跑出一堆房地產書籍、團隊、課程、名師，掀開面紗後會發現，這些人或許根本不是靠房地產賺錢，而是靠收信徒的香油錢來賺錢。

大量的媒體轟炸，在短短的三年間，把原本沒什麼人知道眉角的法拍、包租公、房地產投資等艱澀的專業，轉化為販夫(市場賣菜的)走卒(計程車運將)時常掛在嘴邊的”顯學”，房地產的一切都透明化，不是很好嗎？就不會有人再受騙上當啦。

很遺憾的，所謂道高一尺，魔高一丈，有心人士還是可以有新把戲，創造一些新的資訊不對稱，來賺一般老百姓的錢，但市井小民們沒有其他選擇，就只能乖乖的從口袋把錢掏出來交給這些有心人士。


市場：
看到一個部落格寫手在網路上說，”經濟學”是一種社會科學，這門學科特別的是，歷史只能做為參考，相同的事件發生在相同的地區但處在不同的時空中，並不一定會有相同的結果，因為手上有籌碼的人不同了，那市場給的反應也就不盡相同。

舉例而言，長期的低利率，在1990年的日本，構築起高聳的資產泡沫牆，但在現今2011年，同樣的低利率，我們看到的日本，卻沒什麼資產泡沫的現象，我想…應該是受過傷的人比較會怕痛，所以現在的台灣算資產泡沫化嗎？我反而不敢這麼篤定的下定論，畢竟只要不崩盤，沒有人可以說那叫泡沫。

在去年五都大選結束後，看屋人潮傾巢而出，買氣瞬間到達燃點，整個市場沸騰不已，這代表，選舉的結果，對於房市的影響似乎不是這麼的大，反正三環三線只要有開始動工，四年後不管換誰上台，都只得把捷運系統做完，所以一切樂觀消息都是已經確立的，買方市場才會大舉出閘。

而買氣之所以這麼旺，其實是有原因的，因為一般的民眾，覺得政府很像”狼來了”故事中的牧羊童，尤其是真的有購屋需求的一般自住客，看房子看了X年，從五年前20萬/P的新大樓嫌貴，到現在45萬/P可能還買不到充滿抗性的爛房子，民眾真的害怕了，腦中浮現一個想法：”該不會，我這輩子，就是…再也買不到房子了吧”，再加上選舉結果，是較多人期待的穩定親中黨人士上任，自住客，投資客，看到消息，發現機不可失，懶X壓著就提著頭期款往簽約中心衝了，每坪單價已經不看了，走進店裡只問，我今天就要買到，告訴我七百萬可以買到什麼？只要不到太討厭，馬上當天就簽約下訂!!!

這樣的畫面用四格漫畫畫出來可能算是還蠻有趣的，但不得不說，這也算是這國家和社會的一點小悲哀，人民要的不就是”安居樂業”嗎？什麼時候買房子變成一件這麼困難的事，好工作變成一種只存在夢中的奢求，連年薪兩三百萬的人，都只敢買一千萬出頭的房子，買到的可能就只是三房加車位的中古大樓而已，那一般年薪三四十萬的人，不但先被擠出天龍國，接著可能又要被擠出新天龍國，最後只好往非天龍國去移動。

從五年前就說房地產太高了會跌，到今年還在說著房地產總有一天會跌，但就我們看到的，行情向上衝的趨勢可以說是聞風不動+毅立不搖呀，雖然這不代表房市永遠不會修正，但短期內，除了大家買不起之外，我也沒看到什麼太明顯的負面消息釋出，而且買不起就不買嗎？現在愈來愈多人，心一橫牙一咬就買了，而且半年後一定會慶幸自己當初有買。

其實要看房市會不會下跌，最明顯的指標有兩個，一個是升息，另一個就股市有無崩盤，而這兩件事若同時發生，約兩～三年左右的時間，房地產會有修正的趨勢，但…要到崩盤，我覺得除非金融海嘯再次發生，而且經濟惡化要維持更長的時間，才看的到我們無殼蝸牛們的美夢-房市崩盤!!!

但…這邊不得不說，台灣的貧富差距過大和利息低廉的現象，著實造成崩盤難以出現，有錢人買了多棟房產，以700萬的三房公寓為例，以利率2%，貸款8成而言，一年要繳的本利和大約僅有27.6萬，月繳2.3萬，利息部分大約佔11.2萬，每月約繳9千3，很多沒有房產，只能租屋而居的人們，只能付著每月1萬6的房租，幫有錢人們繳著房貸。

這樣的平衡，即便升息到5%也不會有太多的改變，因為租金拉高就好，反正租屋族還是買不起，只能選擇租屋而居，要是你狠下心買了一間，那有錢人手頭上又少一間，賺到的差價，又夠他付好幾年的利息，這樣的無窮迴圈不斷在你我周遭上演，這印象也會深殖人民心中，有土廝有財的觀念愈來愈強，房產的基本盤就愈來愈穩固，是以崩盤愈來愈難。


總結
如果想要短進短出的投機客們，今年上半年應該是最後的機會，如果到6月前都還沒進到物件，我建議，先保守看待下半年的市場再出手，雖然我推估要再2~3年房市才會下修，但不得不說一句：”沒有人知道市場的真面目，也沒有人可以跟市場做對”，一切還是小心一點，步步為營為上策。

有購屋即刻需求的朋友，請抓住購屋的大原則，盡量找抗跌，總價易入手，釋出少的產品下手，這類的物件，就算碰到了房地產下修，受的傷也會最輕，很多人最常問我的問題，房市之後到底會不會跌，我老實的回答：”我不知道”。

所有人都認為它該下修，但它就是沒有修給我們看，再看看帶頭的建商，房仲公司，他們一個是供貨商，一個是通路商，如果他們都大舉投資在生產和舖通路上頭，我覺得短期內真的找不到什麼下修的原因和理由。

而若是你又有即刻需求，一買起碼住個八年十年，那我覺得，不如就放手去買吧，也許住了兩年還沒下修，你再趁機出脫，賺得價差，再等待反轉後再進場撿便宜，又有何不可？比單純送租金給房東們花，要好上不少。

而如果本來就住八年十年的，就算買完馬上行情反轉，房地產和股市很像，不要賣就沒有賠，而且絕對不可能跌到變壁紙，以長期趨勢來看，下修一段時間，應該又會有大批買方出來接手，很快就可以回到當初您購買的行情了，就算時間拉長一點，我相信八年十年還是可以漲回原價格的，要崩盤，真的不容易。

只能說，目前買方市場真的沒那麼團結，要是大家能說好，2011年我們大夥一間都不買，我跟你保證， 2012年一定可以看到崩盤的畫面，但這邊我們回來觀察人性，我保證，2011年不出2天就會有人去偷買撿便宜了，在買方相互競爭買好厝，賣方團結抬高價加惜售的狀況下，目前真的還是賣方的力道比較強一些。

所以我的建議是，要買長期的人，氣真的要夠長，要玩短線的人，請你動作一定要夠快，聽起來很像廢話，但…有認真看前面的人，應該可以體會我要表達的是什麼，有問題歡迎大家來信或來電洽詢所以房地產相關的問題，我不負責幫各位找房子，但判斷要不要買之前，我可以陪你去看一看屋況，看有沒有你忽略的大問題，在要下手前，我可以提供各位一些資源－銀行、代書、仲介，希望大家都能早日找到理想的家。

房地產過熱？？

一段時間來一篇文章，記下自己的心得，是很困難卻必要的基本功，希望我可以一直有此熱情和很多新的發現與驚喜。
今天要跟大家分享的主題有兩個，一個是近來房地產景氣的氛圍，另一個則是如果真的要買，要買怎麼樣的房子呢？

氛圍
熱!!熱!!熱!!超熱!!這應該是所有代書、仲介、工班、投機客的相同心聲才對，而這也是事實，現在市場上的投機客，根本是用掃貨的方式在買，買在行情??沒差!!買!!!買在高點??沒關係!!買!!當你問他們為什麼要這樣買時，他們會回答你”阿不這樣買就買不到貨啦，不買怎麼行”，而市場上全都是投機客在買嗎？別鬧了，自住客的買氣也非常的強烈。

原因無他，明年是難得的建國百年，正常人!!一生應該只能經歷一次，或甚至完全無法經歷到，雖然在百年結婚，不一定能百年好合，但還是很多人選在很旺的這一年來結婚，而婚後願意跟公婆住的媳婦可以算是驚世媳婦了，因應自我意識高脹的年代，一定要有個窩再來結婚的想法，油然而生，而在三次五次的看屋中，因為猶豫被別人搶先達陣的不甘，一點一滴的累積在兩人的心中，一方面怪罪對方的猶豫不決，一方面也痛恨自己的憂柔寡斷。

終於在一個周六的下午，天氣好的不得了，早上起床看著窗外時，好似有神明在跟自己說話:”就是今天啦~~”，在下午看屋時，走進屋內，採光好到自己睜不開眼來，儼然忘了”這..這是西曬吧”，這房子的大小適中，價格宜人，根本就是為自己準備的嘛，就在今天，我要讓未來的老婆知道，我是真正的男子漢，馬上走下樓去便利商店，領出辛辛苦苦存了三個月的五萬元，帥氣的寫了斡旋書，只對仲介嗆一句：”底價多少??我要直接打底!!!!”，恭喜您，買到了一間西曬的房子，接下來二十個暑假，您的冷氣費，可能都會多到靠背唷。

成交的速度愈來愈快，快到前幾天在簽約時，代書都在講”最近超忙的，都沒空陪老公孩子了”，從這句話，可以看出，成交的量真的很大，自住客買不到好房子之下，就會加快決定的速度，尤其是”真的有需求時”，下手更是毫不手軟。而投機客在知道自住客的心態下，一定會快一步把好房子搶在手中，搶屋大戰，方興未艾，那會一直炒到什麼時候呢？其實用時間點來算，我就有點像投顧老師了，個人不是很喜歡這樣算，那該怎麼算呢？

我覺得可以用國民年平均所得去推估，以雙薪家庭而言，兩個人收入約8~10萬，以每月支出三分之一最為適當，大概可以繳兩萬七～三萬三的房貸，以年利率3%回推，約可負擔五百~六百萬的房貸，再以貸款八成來回推，能買的房價總價約在六百二十萬～七百五十萬元之間，而每個區域的發展不同，在同一個區域中，一開始這個錢可能可以買電梯三房，接著變電梯兩房，再來是公寓三房，公寓兩房，最後可能只能買的起套房，其實到連公寓兩房都買不起的時候，我覺得，這個區域的總價有一點偏離實際市場的狀況了，至於單價呢？我覺得那只是參考用，大家真的可以不用太介意。所以當總價炒過頭時，該區域的上脹空間會被壓縮到，腳步會放慢，但一定還是會逐步的往上疊，所以大家買房才會一直往台北市外圍移，所以我們要跟著移嗎？？我覺得，能在貼近市中心的區域買到還是最好，耐心的找，應該還是會有總價上可以接受的產品的。買在太外圍，漲沒你的份，最後先跌的卻一定會是你，不可不慎。

拉回較宏觀的經濟面來看，我覺得2012年之前，房市都還不會有大崩盤的現象，只要央行不升息，政府房價打不動，這個榮景應該還可以再維持個兩三年才對，不過這兩三年其實有點像股市的末升段就是了XDD，真的有需求的朋友，可以忍的話，就忍個兩三年吧，我覺得是有機會可以看到小回檔的，但崩盤，我活著的27年也還沒見過，我就不敢隨便斷言了。
但您要是真的忍不住的話，閉著眼睛買下去吧，但記得要買好一點的地點，不要買到山上或郊區就好。二十年之後，我想你的房子不會讓你失望的，就算不賺錢，但它會是一間有故事，有回憶，陪著你一直到老的溫馨小窩地，與其租金付給房東，不如拿去銀行繳利息，繳的雖多，擁有的也會更多。

怎麼買
很多種說法，諸如顏董派：Location!!Loctaion!!Location!!!!，還有風水派：這個壁刀呀，路衝呀，穿堂呀!!!，還有新貴派：這是巴洛克時期的建築風，由名師操刀，一坪成本就超過二十萬了，我覺得這些人講的東西，其實都很簡單，房子的條件可以分成兩種，一種是自己能改變的條件，另一種是自己不能改變的條件，請各位務必張開您雪亮的雙眼，看清楚，有哪些是不能改變的!!

舉例而言，地點是無法改變的，你不可能今天本來在中和市，想說隔天叫台車把房子載到永和去，就移動房子的地點。還有呢？座向是無法改變的，座東朝西的西曬屋，怎麼變都不可能變成座南朝北的東暖夏涼屋。再來，採光和通風是無法改變的，就是只有一面採光，就算你那一面整面牆都敲掉，你還是只有一面採光呀，身處巷弄間，通風聞的不是油煙就是水肥味，怎麼種花，也不會變花香。樓下是傳統市場，每天都得看被解剖的豬，被斷頭的雞，就算你今天整攤都包下來，叫他回家睡覺，隔天他還是會再捲土重來。

有太多太多東西，是我們無法改變的，大家挑房子之前，請把有關這房子一切無法改變的條件（或稱缺點）列成清單，跟最愛的另一半一起看，兩人都能接受的就打一個勾，如果全都可以接受的話，再來認真考慮購買這間房子。

也有人說，我不想買投機客的房子耶，那我這邊給大家一個觀念好了，何謂投機，以一個價值取得某一物品，在未來欲用更高的價格將物品售予他人，即稱之為投機，那我三個月前買，跟三十年前買，有什麼不一樣？不就是持有時間而已嗎？有人說會比較好議價，相信我，投機客是有賺算的過就會賣了，但一般屋主呢？如果沒有經濟壓力，他要是沒賣到他要的價格，打死都絕對不會賣。

再來又有人說，可是我想要自己裝潢呀，天地牆全動的15坪空間，基本就要50萬起跳，這個錢，大家都要存很久，如果今天這個裝潢風格我喜歡，房屋價格尚稱合理，那我可以用10萬的頭款，去買到50萬的裝潢，其他40萬是用房貸2%的利息來支付，比起自己要去信貸50萬，繳5%的利率，我覺得前者也算是還不錯的一種選擇，只是….裝潢的愈誇張的真的要愈小心，漂漂亮亮的木工背後，也許是裝滿積水的天花板，華麗的壁紙後頭也可能是佈滿壁癌的斑駁牆面，這與專業相關，就無法強求各位客倌了。

有時候看到房子跟二次世界大戰過後一樣的景象，請開心的露出微笑來，這代表，這大多不會是投機客的房子，最差最差我們都會請人來粉刷再出售，而能看到這種景象，腦中要閃過兩個想法，首先，屋主極缺錢，沒有半仙可以請人來油漆粉刷。再來，破爛的屋況就是議價最好的時候，只要不能改變的條件，我們都能接受，破爛的屋況à絕對是可以改變的條件，我們不就撿到寶了嗎，花點錢來大改造一番，不就可以得到我們的甜蜜小屋了嗎？

有任何問題都歡迎提出，批評，指教，我能力範圍所及，都很樂意回答大家，感謝大家撥冗看完我的文章。

泡沫前的激情

泡沫變紮實了？
在這邊我必須說，我也沒辦法判斷房市或股市的泡沫，會不會到來或是何時會來？因為那是由人性所決定的，而且是群眾的人性，我只是組成群眾這個大機器的一個小元件，要去判斷或影響機器想怎麼運作，好像是太自我感覺良好了一些，不過對每一件事情都要有自己的觀點，那是人生一個很重要的課題。

在民國一百年大泡沫中，我跟大家說，要悲觀一點，擬一些方案以因應泡沫的到來，但根據我本月得到的最新資料，信義房屋上個月業績又破新高，中和這邊每個店頭大概都創下一年來的新高，這代表什麼??
我個人的解讀是，資金和熱情又回到房地產市場了，而且不只是自己回來，也帶動著周邊的朋友們一起回來，這是迴光返照嗎??我覺得，並不是。房地產這種東西在交易時，連帶要支付的成本和費用，高的非常驚人，買或賣的時候都不會是一件輕率的事情，所以如果只是短暫的激情，說真的，應該無法帶起太大的交易量來，比較好的解釋是：
群眾這個大機器中，有一部分沒有看屋經驗的人，經過報章媒體的教育，認為房地產是致富的不二法門，只要買了，最少都可以保值，可以說是只賺不賠的投資，高點還未到，現在不買，以後只會更買不起而已。另一部分有看屋經驗的人，發現愈看愈看不到好房子了，好不容易看到一間，卻在猶豫的時候，被其他人捷足先登給買走了，所以發狠，一看到喜歡的馬上就下決定。還有一部分是投機客們，看著現在的市場上，成交件數中，僅有20%是持有一年以內轉移的(大多是投機客買賣的)，另外80%是持有一年以上的轉移(大多是一手屋主，或住一段時間換屋的人們)，我們的解讀是，這個比例，其實和過去十年相去不遠，原本不透明的市場，其實依舊的不透明，這其中還是有我們可以賺錢的機會，開始閉著眼睛進貨。

把泡沫具體化！
有人問我，被我這麼一說，愈來愈像迴光返照了不是嗎？我只能跟大家說，不是。如果一個市場裡，有八成是一般自住型買方撐起來的，說真的，我們真的不用太過擔心，而且如同我之前提過的，好房子，一被買走，就真的沒了，你只能等待有人願意放手，而且一定得用更高的價錢去跟他買，所以這樣的情況下，我們還是可以大膽進入這個市場的，只是做法上要有所改變，要注意的重點如下：
一、選擇自住型市場
以前我有提過，買房子有單價、總價、產品跟量四個評斷基準，量的部分是最重要的，要考慮的是方圓500公尺內出售的同類型產品數量，我現在修正一下，應該要確認方圓500公尺內同類型產品都是實際有人在住，且都住了一兩年以上，重點是，還沒什麼人想拿出來賣。
這就是一個很典型的自住型市場，一個好社區中的好房子，大多數人，只要不缺錢，通常都不會想賣，因為他們知道，這房子的後市可期，而且我現在賣掉，就算用相同價錢也買不到另一間更好，甚至是一樣好的房子了。
舉個例而言，台北市的大安、中正區就是很典型的自住市場佔多數的市場，而南邊的那個港口，說真的，這一區，除了心臟夠強，口袋夠深，忽視供需嚴重失衡外，我找不到任何要買進這一區的理由。所以買這區不會賺錢嗎??是賺的到的，只是風險的成分稍稍高了一些，請記住，投資永遠要先考慮風險，而不是報酬。
二、選擇開發中市場
開發中市場?是南港嗎??我上一點已經說過了，所以不會是南港，當然南港也有在開發啦，不過我覺得這一區在畫大餅的情況有一些些太嚴重，我所說的開發中市場，指的其實是，未來還看的到有成長力道的地區，舉例而言，新北市三環三線的捷運站附近、新店裕隆城附近，總之，就是還有值得期待的利多地區，有人會問說，政府明明就一直在建設，不是每個地方都是後勢可期嗎？
真的不是，用心去找，你一定可以發現有那種，未來五年內，不會有任何捷運，道路，大型商場會出現在附近的地區。這種情況下，買這種地區的人，不就只能祈禱對面的國中，可能哪一年突然半數都考進建中北一女，變身超級名校，再不然就是地底下突然挖出了石油和脈礦，除此之外，我們真的找不到任何理由去買進這樣的區域，雖然說現實是殘酷的，但起碼有個做美夢的機會，好讓人買的開心一些。
三、賣不掉也要租的掉
看到這個，也有一些朋友會說：＂這個我知道！買套房對不對？＂這個答案，沒有絕對對，也沒有絕對不對，我只能說，看狀況，今天如果你是買在台北市，兩房最少也要1500萬才買的起，我也找不到理由阻止你買一間800萬的套房來置產，但如果今天是在台北縣，我明確的跟你說，800萬可以買到公寓三房和電梯兩房，那我可以拜託你不要再這麼死鴨子嘴硬，硬要買300萬的套房了嗎??
這一點我要說的道理，其實也很簡單，一個房子，如果賣不掉時，每個月還是要繳銀行的本利和，還有房屋的管理費以及每年申報的房屋稅、地價稅，這些都是錢，如果景氣真的不太對時，如果我們找到的是一個很好租的物件，就先租出去吧，在寬限期時，就算貸八成是650萬，一個月也只要繳1萬1千元，我相信一個電梯兩房要租個1萬3到1萬5不會是什麼難事才對。
那什麼樣的房子不好租呢??我想應該是…總價2000萬的大四房吧，貸八成的話，寬限期時，月繳利息大約要2萬8~3萬，一個月租金租到2萬5以上來租一個大四房，我真的覺得一般人會選擇買個3房，大家來擠一下才對，所以在購買這個房子時，要有進可攻退可守的思維，賣不掉也要好租是最好的，而且如果有閒錢和頭腦可以創造出更高的租金收期時，也許不只能繳息，還能當個包租公，積少成多，賺賺小錢。
這個準則，我想放諸住宅或店面皆準，有固定現金收益的資金投入，才是我們所謂的投資，不是嗎？
四、M型化的兩端
這邊要說的是一個很現實的問題，M型化的社會，買房子的真的只有M型化的兩端，這個情形在台灣各地都會有，當然就依民情而有所不同了，有時會發現，大安區M型化的左端，到了台中，可能會變成M型化的極右端，所以今天要買某個區域時，請要先做功課，研究出M型化兩端的價碼各自落在哪裡，再來就是，M型化兩端的客戶人數各有多少。
我的建議，還是買一些M型化左端的房子會比較實際一些，根據一般坊間的媒體報導，M型化的右端，未來會有大陸ECFA榮景，而且美國已經在大印鈔票了，一定會在東南亞最便宜的首都－台北置產的，我只能說，這些榮景和熱錢，我們一般市井小民是看不到聽不到也碰不到的，那與其勇敢的挑戰這類型產品，我覺得不如買一些看的到聽的到也摸的到的價格來做置產的動作，大陸人來不來，美國熱錢來不來，我們還是要住房子嘛，雙薪家庭，一個月就是只有8萬元可以用，能拿來繳房貸的就是只有2萬7，祖上有積陰德，父母拿個300萬出來幫忙，怎麼買就是只買的起800萬的房子嘛，那我們何必一定要買個1800萬的房子放著貢奉呢??不如買個兩間800萬的房子，賣不掉就租掉嘛，租個兩年，總是會漲個3~5萬吧，到時再拿出來賣，不是也很好嗎？不要爭一時，我們爭兩冬總可以吧。

激情？熱情？
認識我的人都知道，我不是個喜歡說話不負責的人，這邊還是要說幾個小故事跟大家聊一天。
房地產這個產業，大體上而言是一個內需型的市場，持有的人，有九成九以上，都會是這個國家的民眾，賺錢的人都在賺自己人的錢，對國家的貿易順逆差，其實沒什麼幫助。
政府大印鈔票時，大家都在預期消費能力增強，發生通貨膨脹的情形，不過只要有刺激到消費，應該就可以帶動著經濟，讓經濟慢慢的繁榮起來。
有個國家的民眾，在金融風暴中，受了重傷，再也不敢亂花錢，手上即使有錢，也只想把錢存進銀行，或拿去買有形的資產，如房地產。
把上述三個小故事串起來，大家可能會發現這樣一個流程，國家印鈔->人民拿到錢->存進銀行->貸款買房地產->內需市場交易旺盛->把印出來的鈔票放回房地產和銀行中->經濟並不如預期的繁榮起來->可能性的通貨緊縮->等待市場機制自動調回平衡->失落的X年。

要在投資市場中賺錢，我們不應該悲觀，但至少要能判斷出可能的風險躲在哪裡，我們能因應的方法有哪些，如果說，最樂觀的時代還是有人賠錢賠到要跳樓，那麼，最悲觀的時代裡，我相信還是有人賺錢賺到蓋大樓才對，只要用心努力，我想大家都會成功的，與各位共勉之。

績優股與績優屋

在房價節節上升的時代，一般人不太敢買，不得不說，投資客需要比一般人更大的勇氣，但回頭想想，也沒什麼勇氣不勇氣的，今天買的只要不是預售屋或新成屋，其實不太有跌價的問題，這邊要特別的說明一下，預售屋和新成屋做的，其實是一個挑戰該區段行情的工作，絕對不可能會便宜，但會讓人們有一種預期漲價的心態，說真的，新成屋可能已經比周遭中古屋貴上2~3萬/P，但它後續兩三年的價格，卻要受到一個關鍵-社區管委會的影響，有可能，今天這棟大樓，是一個超優的標的，但卻因為紙糊的爛管委會，就讓社區價格一直處於低檔，欲振乏力，而中古屋相較之下，本身已經有了幾年的風評，才會形塑出今天這個社區的一個價格來，已經有了經年累月的考驗，所以價格上面，就算不大漲，也不太應該有突然下跌的情形發生。

而今天我們要怎麼安心的買房呢??其實就跟安心的買股票是一樣的??今天大家可能都知道種花電信、中肛、台雞店這些股票是每年會有固定股利，而且股本非常大，股票表現一向穩健的績優股票，但買方的心目中，也會有一個這股票應該有的合理價格，如果今天中肛到了100元，說真的，敢買進的人，真的是條了不起的漢子，所以會讓人可以安心的買進股票的方式，就是對的公司+對的股價，而買房子其實也一樣，房子也有所謂的績優屋，從建商、地段、格局、裝璜、鄰居、公設等等種種因素組合起來做判斷，這不會是個選擇題或是否題，它比較像是一個似是而非的申論題，只要你說的出原因，且多數人贊成，就會是一個漂亮的答案，所以要確認自己的房子好不好，你大可找10個朋友跟你一起去看，只要有5個以上喜歡，那至少證明你的房子第一眼看過去，算是還不賴的，而今天找到了績優屋，還有一個就是價格的問題，記得我之前說過的嗎??因為台灣的房屋買賣是可以連同土地一起買的，而且世上沒有兩間相同的房子，所以價格，並沒有一個絕對，不過多方收集參數，還是可以做到至少不比別人貴這件事，要取得對的價格參數，其實有很多種方法，我最常用的是請教仲介，還有請一些銀行調一下資料庫中的歷史成交行情，透過這些方法做確認後，雖沒買便宜，但至少能知道自己應該沒有買貴。

買績優股可以等著發股利，那買績優屋呢？我只能說，景氣持平時，它的保值性非常強，景氣差時，它的抗跌性不在話下，景氣好的時候，起漲的爆發力，一定優於其他的物件。所以我一直告訴大家，價格真的不是太重要，只要不是貴到慘絕人寰、沒天良的地步，用市價去買一間超績優的房屋，就算沒打算賣掉來賺錢，但提早十年做卡位的動作，是一定比十年後再去買貴到翻的新成屋來的要好。但這一切是建立在你很了解區段行情的前提下，放假沒事時，多去看看房子吧，就算買不起，認識幾個仲介朋友，提早去規劃未來的家的模樣，也不會是什麼壞事。

房地產投資-跨區域比較

之前的文章，我一再的提到，房地產這種東西，真的有要用的時候，而且又看到不錯的好物件時，請毫不猶豫的出手買下這個物件來，但最近在市場滾一滾，我發現到一個現象是，賣方履創天價。

這個現象，我個人的解讀是，卡到好位子的賣方，不僅惜售，而且要力求挑戰行情的新高點，而買方，可能也有看到我的部落格，被我的看法洗了一下腦，想說，這間房子超優的，也很符合我的需求，只要買下來，等十年後一定會漲價的，到時我一賣出就可以有大筆的獲利。在心中浮現這種想法的同時，我必須要提醒大家，會不會，其實你當下買到的，就是十年以後的價格呢?

跨區域比較
以小顏的同心圓理論來買房，其實現在市面上，可能真的已經沒有房子可以買了，但要判斷出明顯不合理的價格，也並不是什麼難事，同心圓理論的另一個應用的重點是－跨區域的比較，以中和為例好了，我之前有提到過，中和景安捷運站周遭十五年內的電梯大樓，可能都已經站穩30萬/坪的價格了，這個數字代表了中和這邊的行情，那我們要怎麼判斷有沒有溢漲呢?很簡單，我們要開始用力的找，在永安市場站、大坪林站等更優的捷運生活圈，用30萬/坪的價格能不能買到同樣條件的物件呢?”更優”的含義其實很模糊，但簡而言之，就是更精華的地段，更優良的整體環境，更高的居民素質，更完整的軟硬體設施，就可以稱之為是更優的地區。
再換一個角度來看，用30萬/坪的價格到底能在哪些地區買到同等條件的物件呢?以現今而言，應該只剩蘆洲、三重等地還有這種行情，但跟中和比起來，可能因為捷運剛通車而已，整體的便利性還不算很完整，設施也尚未建構完成，所以這兩地用這個價格，或許可以買到新成屋或是條件更讚的房子才對。
綜觀以上兩種看法，我們可以判斷在中和這邊買到30萬/坪的價格，似乎算是相當合理的一個區間。
我們買房並不是很單純的就只比較這個物件的周遭行情而已，或許周遭都已經溢漲非常多了，溢漲的部分就應該要往回做修正才對，而不是坦然的接受溢漲的現象，要知道某個區域有沒有溢漲，我們要做的就是跟其他有同樣環境且相同水平的物件來做價格上的比較，一比之下，我們才能確認這樣的價格並沒有失真，如此一來出手去買房時，才會比較客觀一些唷。

實際案例
當中永和大樓都漲到30~40萬/P，台北市大同區文山區可能也有同等價位的產品時，這兩個區域的居民調性或許差異非常的大，但如果價格一樣，那麼一定有某一個區域貴了，或是有某一個區域太便宜了，而真實的答案為何，我想我也不用說的太明白，有心人士稍微思考一下，應該就可以知道答案是什麼才對。
再者，我們北縣的大安區－新板特區以及北縣的信義區－新莊富都心，前者已經有100萬/P的案子了，後者則是站穩了40萬/P的行情價，這兩個地區的未來，我個人是非常看好的，一來有人，二來有熱錢，三來地方政府肯開發，四則房價不漲也難，但是…一個地區的氛圍，不是短時間就可以形塑出來的，向來逛街聚餐地點的選擇上，我們選擇東區跟選擇新板特區的比例應該是99:1才對，是新板的餐比較難吃?衣服比較醜嗎?其實並不是，而是人們的習慣難以去做改變，一個地區的風氣要成熟起來，至少也需要個2,30年才會略有小成，不是一朝一夕就可以形成的，北縣大安和北縣信義，或許是個可以實現的美夢，但實現的早晚快慢，就不是我們這邊能做預測的了，所以這時用100萬/P的價格去買新板，我個人認為並不算是太明智的選擇，這個價格甚至都可以買在大安區的精華地段了，為何我們還要捨近求遠的跑去新板買房子呢?這在區位價值上，明顯的存在著很不合理的落差，各位看倌在買房時不可不慎。

比較分類
要做比較的話，大家應該要盡可能找路線比較相近的區域，可以做以下幾種分類
1.北市貴族世家-大安、信義、中正、內湖
2.北市貧民區-萬華、文山、大同
3.一線衛星都市-新店、永和、板橋
4.二線衛星都市-中和、蘆洲、三重
大致上照著這種原則去比較，會比較容易完成跨區域的一個比較，但也並不是說不同類別之間不能比，只是在比較時，要把交通建設、學區、重大建設、居民素質等等不同的參數都考慮進來，才能讓我們的比較更周延更具參考價值。

房地產投資-搞清楚自己的目的

之前有提過了，90%買房的人，都抱持著一個想法是，我的房子未來能夠有所增值，這邊就要來跟大家闌明幾個道理了，”未來”這兩個字，是一段很難以定義的區間，一小時後是未來，一年後也是未來，一個世紀後也是未來，你的未來，到底是多久以後？這個問題和股市持有的時間其實是一樣的問題，雖然房地產的波動理論上，沒有股市來的這麼大、這麼快、這麼驚心動魄、這麼高潮迭起，但股市中也有所謂的短線，中單，長期投資，理所應然，房市也是有這麼回事。

走進仲介公司的人，常常會跟仲介說:”我要買房子來自住，然後希望也有一些投資價值，最好是有未來性的”，這句話其實是很有問題的，仲介心中想的通常是，自住用的好房子，其實都已經在生活機能很成熟，交通建設很方便，周遭住戶風氣已然形成的區塊，而這種房子，我們通常稱之為有”保值”的功用，但未來並不具有太大的投資報酬率，因為已經沒有未來的話題性，可以再讓這個地方飆漲了，當然，上述這段話，並不包含大安區、信義區的一級戰區，因為這兩個區位有著極為難得的稀有性，被買走就沒了，並不需要什麼新的話題，下一個接手人，買貴是應該的，前手屋主只有賺多和賺少的話題，因為就這最後一間，你不買還有很多人要買，這兩區徹底的掌握了稀有性，所以算是我這段話的一個小例外，而今天，如果你期待買入的房子，在一段時間後脫手，能夠有一定的報酬率，起碼一坪漲他個五萬八萬的，那你必須明確的告訴別人你的期望，而不是給仲介一個很模糊的需求，這樣不僅會讓你多花很多時間在與仲介取得共識上，也會讓自己陷入難以出手的狀態下，所以投資房地產的第一課，就是先能清楚描敘出心目中的好房子來。

而”投資房地產”大略可以分成以下三種獲利模式-短期轉手、養房千日、包租公，這邊簡單的跟大家說明一下，這三種操作方式的差異。

短期轉手
這個真的很不容易，簡而言之，就是你要能夠買到，在當下就有利差的物件，以買股票為例，也就是說，你們公司正在興櫃期間，下個月準備上市然後股價在興櫃掛120元，現在公司開放認股，一張12元，這就叫所謂的當下就有利差，而房地產這種東西，正如我所說的，並不是只看價格這麼單純的投資標的，但如果今天我已經確認過，這個物件是一個很優的物件，而且正對面的物件，以原始屋況，就在上個月以30萬/坪成交，而今天這個物件只賣你25萬/坪，這時，明確的價差就出現了，這個時候我們就可以大膽的入手，評估這物件優不優要比照以下四個原則(量>產品>總價>單價，請詳見我的這一篇文章http://jh703.blogspot.com/2010/06/blog-post.html)

養房千日
這種其實看的就是未來性、話題性及增值性，買了我就是邊住邊等，或者是邊租人邊等，等什麼?等這個物件的話題性引爆或是未來性實現，或是等這個地方，自然而然的漲價，簡單講也就是兩種，一是我之前提到的大安區和信義區的超精華地段，你買了放著，他就是會年年上漲，會漲到一千萬/坪嗎??應該不至於，但我覺得很平緩的一年上漲個5~10%，並不算是太過份的漲幅，二呢？買具有未來性和話題性的產品，白話的講，也就是說，買未來捷運站(興建中的環狀線，或未來會有兩條線以上交錯的點)，或是未來會有重大建設的地方(EX:遠雄大巨蛋之類，會把人和資金吸過去的大型建設)，而這邊要提醒大家一點，沒有自住客的市場盡量不要碰，這類的市場，雖然話題性很夠，但大多是口袋很深的企業家在玩，一般小老百姓進去玩，搞個十年不漲不賺，第十一年受不了投降才一坪狂噴二十萬，是很有可能的，類似汐止隔壁那個什麼港呀，或是新莊什麼心的呀，這兩塊地方其實話題性大過於實質上的自住盤，我認同他們有一天會漲，但我比較說，這兩個地方的自住盤跟目前的價格，其實是存在著很大的不合理性地。
附帶一提，在台北縣市買房子，請盡量跟著捷運站跑，已經存在的捷運站我們辜且不說，最少也要買在未來捷運站旁，在十～二十年後，捷運網會跟現在的公車站牌一樣密集，捷運不再是個優勢，但如果連捷運都沒有，我必須說，你連一丁點的未來性和競爭力都不再擁有(無意貶低家中附近無捷運站的朋友，只是說明一個現象和事實而已)，所以，如果想要撈一筆，又不知道怎麼找有價差的物件的朋友們，可以往環境優良的未來捷運站周遭尋覓唷。

包租公
要當一名好的包租公，說真的，並不容易，因為今天當你買了一間30坪的公寓，要隔成6間套房來出租的這一秒開始，你就變成一個小老闆，而且你的客戶有6個，個個都比天還大，只要他們有一絲一毫的不開心不如意，他們會一天24小時不論晴天雨天颱風天的來找你麻煩，你如果請他去別家店，那你每個月就會少掉8000~10000的現金流，你真的會欲哭無淚，而且在台北改一間套房，大約要花35萬現金(改好一點)，改6間就要210萬，這個錢，銀行是不會貸款給你的，同樣地，下一手屋主要接手時，銀行也同樣的不會把這210萬貸給下一任屋主，所以你要承擔的現金部位，就變的非常非常大，未來你的買方，也必須是資金雄厚的買方才行。
而且如果你沒有自己配合的工班，在隔套房的過程中，一定會被騙走很多裝潢費，這點不能不慎唷。
而且現在的法規有所改變，如果有是管委會的大樓，你任意分隔套房，未經管委會同意，是會被報拆的，而在台北縣市，一般的公寓分割套房，如果被住抗的太嚴重，也是會被報拆的，所以其實這是一件很麻煩的差事，但也不失為是一個不錯的被動收入，好好規劃的話，是有利可圖的，這邊順道提一下，現今的公寓分隔套房，在北市的報酬率約為3~5%，在北縣大概是6~8%，如果你連這個報酬率都沒有的話，建議您就別考慮當包租公了，報酬率計算方式如下：每月租金*套房間數*12個月/公寓買價+隔間成本，分母的公寓買價千萬不要只算頭期款的部分，因為貸款也是成本，只是可以慢慢還而已，千萬別忽略囉。
而包租公也有兩種操作方式，一種是固定來收租的包租公，另外一種是隔好套房，讓他滿租後，再把套房賣給別人來當包租公的，若是想要用後者來獲利的話，你必須要能創造更高的報酬率，這樣用報酬率百分比來回推時，才能夠為下一任買方所接受，假設你今天在台北縣，總成本為一千萬，一年可收租一百萬，你的報酬率是10%，明顯高於一般的6~8%，這時你就可以以報酬率7%來回推賣價，以1400萬來賣給下一任屋主，下一任屋主有報酬率7%的感覺時，才會想要出手買這個公寓改套房產品。

所以不論是自住或單純投資，先搞清楚自己的屬性再來好好研究一下市場，一有機會就果敢的出手投資吧，與大家共勉之。

判斷合理房價的祕訣

我在這期6月份的住展雜誌看到基泰建設馮先勉先生寫的一篇文章，文章的名稱是”判斷合理房價的秘訣”，我必須說，寫的相當的精闢，值得各位朋友們一看，目前市場上估價師一般
是常在用的方法有三種-市價比較法、收益還原法、成本法，而這三種方法，不是本文的重點，所以我簡單的描述帶過，市價比較法，就是找周遭有成交過的行情來當做基準點，來評估該間標的物的價格，收益還原法，則是以年報酬租金來回推該標的物的合理價格，成本法的話，就是把房屋的成本算出來，基本公式=土地取得成本和開發成本+建築物開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤-建築物折舊，在文中，筆者指出來，目前銀行的一些估價師，使用的都是這些方式，但我必須說一句，這些方式確實有所失準!!

今天我們判斷合理房價的主要影響因素應該是”私有權價值＂才對，不應是租金或是收益能力或周邊成交行情，這邊先補充說明一下，什麼是私有權價值

私有權價值
台灣的房地產，不論是民間建設公司蓋的，或是政府興建的軍宅國宅，建物和土地都是可以轉移及買賣的，阿公可以把房子(連同土地)，傳給爸爸，爸爸住一住再傳給兒子，中間經歷的三五十年，只要遇到一次都更，整體建物的價值就會再往上拉抬一次，算是可以當成傳家寶的有價私有權。
而台北車站共構的那個京站，算是私有權有所限制的產品，它本身是一種只能買賣地上建物使用權的產品，它賣給你時，並沒有連同土地一起買賣，而地上建物使用權的使用期限，我們抓個50年，50年之後，國家可能會改建一次，而你是直接繼承嗎?當然不是，想要再住下去，麻煩你再買接下來50年的地上建物使用權，所以這種產品，大概傳到你老爸那邊，就快沒什麼價值了，因為他的使用年限是固定的，使用到49年時，要賣給下一任屋主，能賣多少錢?我想你就直接算一年的租金是多少，就用這種價格賣給下任屋主吧，所以並不如一般產品有傳家的價值。
而從以上兩個例子，我們可以看出一個結論，政府要如何抑制房價?很簡單，只要土地收為國有化，建設要蓋房子就來跟政府租用50年，大家夥買的都是一個居住50年的權利，而不是購買一份類似資產的私有權，這樣子投資客能炒房嗎??我想應該只能回家炒飯而已吧!!但土地要收為國有??我只能說，國家真的太窮了，要全部收回來，有相當高的難度，所以我們可以回過頭來討論私有權價值的意涵。
目前建物和土地都能買賣的情況下，稀有性才是我們買房最該關注的點，大家在看書應該都會看到，世界上絕對沒有兩間一模一樣的房子，這代表著，一間標的物被買走後，我們如果想再買一間一樣的標的物，就只能向權狀的所有人購買，就算你今天再有錢，買了整塊地蓋出跟想要的標的物一模一樣的樓層，裝潢，環境來，這兩個標的物還是不一樣，這也說明了，為什麼我們要買房子??我們在做的其實是一個卡位的動作!!這是房市和股市不同的點，你會怕買不到股票嗎??我想應該不太會!!但你會怕買不到好房子嗎??我想大家都在怕!!因為好房子一買走就沒有了，就算我明知對方買的是1000萬，今天我出1億跟他買，他都可以選擇不賣，所以才會有這一波的房地產熱潮出現。

區位價值
今天如果連我們依賴的房地產估價師，都是用周遭成交行情或是租金收益來評估房子的價值，說真的，這種方法真的太容易失準了，因為買賣的市價只是一種參考，租金更是大家看看就好，不要太認真，沒有人規定今天出到市價的兩倍，或是該物件年報酬只有2%，賣方就非把房子賣出去不可，但估價師們評估房地產，用的卻大多是這些方式，也讓我們買方陷入了他們的邏輯當中，覺得好像應該要這樣去評估房地產的價格，卻不知，我們該在意的是這間房子應該擁有的根本價格，不是我隔壁那棟成交多少，或是對角的預售屋開價多少，馮總的文章中，把這樣的根本價格，用區位價值這個一個詞來描述。
雖然他並沒有寫的很白話，但我個人的解讀是，每個縣市的每條路的每個位置都應該有一個價格，而在這個位置上，哪一間建設公司，用怎麼樣的建材，蓋出哪種產品，管委會的管理有多優良，這些種種因素綜合起來，才會是這間房子該有的區位價格，用最簡單的例子來說明，今天在同一條路上，有一間茅草農舍和一棟RC蓋的透天厝，兩間的坪數大小、土地持分都一模一樣，今天兩棟要賣一樣的價格，請問你能接受嗎??我相信應該是不太能才對!!所以今天我們在評估一間房子的合理價格時，只能找出所有的參數(周遭行情、租金收益)做為參考，明確的檢視自己的需求是什麼，才能買到一間最適合自己的房子!!
而知道了什麼是區位價值時，其實很容易讓人買房時加倍的猶豫，因為這是一種概念，一個無從證實的概念，而且市場上沒有任何具有公信力的組織來告訴我們每個地段的區位價值是多少，或許我可以說，在現在這個時刻，中和市景安站周遭的大樓已經站穩30萬/坪的位置，但這個30萬/坪就是這邊該有的區位價值嗎??其實我不敢向各位打包票，或許他每坪溢漲了3~5萬元，但今天你出價25萬/坪，可能就是只能買到公寓而已，這就是市場所決定的價格，也是現今房地產市場這麼火熱的主因，沒有人可以跟市場挑戰，我不行，你不行，巴菲特也不行，所以若沒有更透明或公信力的研究資料讓我們判斷區位價值時，暫且我們可能就要屈就於市場價格這個參數來出手買房子!!

愈早買愈好
那一般民眾看著愈來愈高的房價，到底應該怎麼做呢??相信大家都聽過一句話，機會是留給有準備的人的，在房地產的世界裡，我必須說，獲利是留給有心的人的，今天只要有心，自己可以去形塑入手物件的一個價值，形塑的手法有很多種，裝潢也可以，在社區中凝聚向心力，同時迫使管委會成長也可以，找出產品的新價值也可以(日租套房就是一種)，但前提是什麼??手上必須要有一個物件來讓自己操作，或許你今天只是想要找一個家，但不可否認的，大家買房子，九成以上都是因為”房子有增值性”而買的，雖然有一成的人會抗議道，我只是想要有份歸屬感和安全感而已，但以現今的超低租金報酬而言，你大可跟房東打一紙十年的合約，然後一直租屋而居就好，既然希望自己能擁有一間房子，而且是能增值的房子，及早進入這個市場會是比較好的選擇。
現在的房地產熱潮，其實已經造就了全民投資客的狀態，要從中獲利真的愈來愈難了，花心力去研究，可能到最後不會有任何的報酬，但我必須告訴大家，你要是不研究，就只有等著被其他人坑殺而已，一間房子買貴50萬到100萬，就是你1~3年的薪水，那不如從現在開始，關心一下房市的問題，覺得現在是高檔的話，大可以忍著先租屋而居，但怕的是，我們一直不接觸這個市場，可能會變成，低檔已經來了卻渾然不知，而錯過這一波低檔，接下來房地產一漲不回頭，我們想要買到一個自己的家，就變的愈來愈難，愈來愈不可能了。
在大環境不會改變的情況下，台灣的私有權制度要改變也是愈來愈難，既然房地產持續是一個可以買賣的私有權，那我們就該掌握這個優勢，先從小屋買起也無所謂，所謂萬丈高樓平地起，但你也要先開始拌水泥才有機會蓋房子，不管自己現在有錢沒錢，房地產是不是在歷史高，未來是不是會大幅修正，你不開始做，永遠不會有結果，機會是人找的，方法是人想的，夢想是人實現的，與各位共勉之!!

房地產這回事!?

自從接觸這塊專業以來，其實周遭常常會出現一些聲音，有些聲音是向我提問的，有些聲音是否定我的，也有更多聲音，是對我表示肯定的，其實我最愛聽的一句話就是＂你真的很屌耶～＂，或許到了八十歲，我還是會為了這句話努力不懈(洩)吧XDD，很抱歉我離題了，我最常被詢問到的問題其實是以下兩個，第一個是房地產之後會不會跌呀??第二個是你到底怎麼評估什麼樣的物件可以投資呢?

Question1，我要告訴大家的是，房地產現在的確是很熱，也站在一個歷史的高點上，好像有種泡沫化的氣味飄來，但是房地產這種東西，和什麼網路股呀，或是蛋塔之類的東西不大一樣，他是貨真價實的由建商花錢在有價值的土地上蓋的一種有價產品，而且不論或租或買或借用，這是可以有多種用途，而且人人都會需要的一種產品，它泡沫的機率，相對是小的，如果今天我說，捷運站周遭的大樓，還會再回到20萬/坪的價錢，請問大家能接受嗎??講這種話其實是要看地段，土城、蘆洲、三重可能都還會有，但講真的，除了當地的自住客外，我想外地人會想住這三個地方的人應該不會太多（無意冒犯目前住在這三個地區的朋友們，只是各地風土民情各有不同，要大家接受，可能需要花一定的時間），所以我覺得房價會修正，但不會到”跌”!!

這個問題的延伸性的問題是，那什麼時候才是買房子的好買點?這個問題我覺得，你必須要先了解自己，你到底是個怎麼樣的人，無意賣弄文字，而是，如果你今天收入還不錯，卻是個月光族，或是只知道存活存，沒辦法透過投資創造現金流，再者，你今天就是要結婚了，而且想要有個”家＂，那其實你都還蠻適合買房子的，可以把錢存在房子裡，利用房地產的特性來抵抗通澎，真的可以說是投資自住兩相宜，要考量的因素其實還有很多，像是你的收入是否穩定？手上的資金，除了投入房地產外，投入其他工具，有沒有沒辦法創造更高的報酬率？

如果今天你買了這房子，一住就是要住20年，那我覺得，你也沒什麼買貴不買貴的，現在買一定會比你20年之後再買還便宜，但若你只是小家庭兩個人，想先買小房，再慢慢換大房這種的，總價500萬的20坪房子，一坪買貴5萬的話，就會差到100萬，那說真的，現在並不是太好的買點，可以等它微幅修正後，就撿便宜進場了(最近銀行打壓的蠻兇的，投資客們其實還蠻辛苦的，不夠專業的應該過段時間都會被擠出場)，總之，要先知道自己買房的目的，才知道現在是不是好買點，但說句真的，如果你不是個像我一個的投資客，買了是有要用來住的，那只要當下不要買在相對高點，其實每個時間點都是出手買房子的好買點，試問自己一個問題，真的覺得五年後房子一坪會跌5萬嗎？如果會的話，那就五年後再買吧，如果不會的話，那我覺得，大家應該要開始積極做功課了，就算當下沒錢買，也要開始對房地產有基本了解，到時真的要買時才能抓到出手的時機點。

Question2，你到底怎麼評估什麼樣的物件可以投資呢？其實我在找的物件也是一般人會很想要住的物件呀，只是，我一定要取得的很便宜，才會有獲利的空間，說真的，這邊要跟大家來講解一下，評斷一個物件是不是好物件，其實可以從單價＜總價＜產品類型＜量去做判斷(這是顏董書上說的)，重要性由左至右遞增，單價就是我剛才說的一坪幾萬，而總價就是坪數x單價，而產品類型就是兩房、三房、大樓、公寓這類區分，而量是最重要的，就是你周遭同類型物件的釋出多不多，接下來就這四種因素來簡略的分析要注意的一些重點。

單價和總價我可以一起講，其實單價是最不重要的一環，因為你其實不可能把房子拆開來賣，房子是一個綜合性的產品，今天並沒有辦法說，我只賣四坪的那個廁所，其他二十坪的空間我要留著，今天就算賣車子，大家也都是買”一台車”，也沒有人跟你在秤斤賣的，所以總價的意義遠大於單價，今天你如果要買房子，我相信大家都會設定，我要買700萬左右的房子，應該不會有人是說，我要買23萬/坪的房子才對，所以總價才是大原則，但單價還是要算一下唷，不然要是真的買到當區的單價高點，應該會欲哭無淚吧。

產品的話，我必須告訴大家，真的要盡可能避開套房，可能今天只負擔的起三五百萬，又想住在較精華的區段，就選擇了台北市的一間小套房，自己住的時候，的確很爽又很舒服，心中甚至有種，自己買了一個家的感覺，但回頭一想，有一天，應該是會論及婚嫁，不小心就結了婚，會需要更大的居住空間，而這時會想說，住了五年的小套房，賣掉應該還會有一點獲利才對，可以補貼到下一個家的頭期款預算中，孰不知，賣了五個月，還是乏人問津，這就是產品出了問題，試想，今天社會上的單身貴族，會想要買房子的原因，多半是因為有了家庭才會想買房，如果只是單純的想享受人生，說真的，租就好了，沒什麼必要買，所以”家庭”是市場上購買房地產的主力，沒有九成應該也有個八成才對，而主力想買的東西，通常至少會是兩房以上的產品(但四房卻又有點太多了，不是坪數太大，總價過高，就是坪數不夠大，隔成了四小房，隔局怪異，使用不便)，主力絕對不會想要去買一間室內空間只有10坪，怎麼隔都只能讓廚房跟床離不到一公尺的獨立高級小套房，所以套房是一種，自己在住的時候很爽，但要脫手時極度麻煩的東西。

說到量，這邊可以先順道解釋一下上述套房不好的原因，市場上目前供給量遠大於需求量的一種產品是什麼？我想有看過房子的單身貴族們應該都知道，就是”套房”!!供給太大代表什麼？代表你今天如果要拿出來賣時，方圓500公尺內，同時就有三四十間可任君挑選，除非你超便宜或裝潢管理超優，不然就真的要是超黃金地段的小套房，否則買方根本沒道理要買你這一間，入手一樣遲早會脫手的東西時，真的要先想想，到底好不好脫手，如果不好脫手，當初會不會乾脆租就好，根本不要入手會比較好一些？而方圓500公尺內完全沒有釋出，就一定是超優的物件嗎？也不盡然，不然你去花東海岸線，三芝海岸線那一帶，一定有超多獨棟的小別墅在賣，我相信看倌們也不會有興趣想出手這些物件才對，真正優的狀況，請看以下這一間!!

先前在仁愛圓環那帶，有間法拍屋標出90萬/坪的高價來，很多人說，是投資客在炒作啦，怎麼可能是那種價錢，但講真的，去標的人是要自住的自住客，那他買進的觀念是什麼？仁愛圓環周遭有名校仁愛國小，而且生活機能超優，完全就是無庸置疑，這棟大樓近半年根本就沒有房子在賣，好不容易有一間法拍釋出，雖然半年前成交的那間，可能只有60萬/坪的價格而已，但在物以稀為貴的概念下，屋主勢在必得，絕對要買到的態度，屋主已經用超高價格表露無遺，當記者訪問時，他只說:”我最起碼會住個十年，只要十年後，這邊漲到90萬/坪，那我這十年都是住不用錢的”，這個思維，真的很先進，怪不得他有能耐出手這種價格的物件，一般人覺得他現在買貴了，但他就是想住這棟大樓，又真的就是沒人在賣，為了標得這間房子，他情願用十年後才會有的價格來標，畢竟，或許接下來十年也不會再有任何釋出，那他到底是賺到還是賠到，這也是目前我們所無法定論的。

很多老百姓在責怪投資客把房價炒的很高，我覺得這是個不太公正的說法，因為市場上其實九成的買家都還是自住客，只有一成的是投資客，而現今房地產的這種高價，其實九成都是自住客們互相廝殺下，所得到的結果，這個價格是有＂市場＂所決定的，再強的投資客也沒辦法去跟市場做挑戰，不相信!?你可以去北海岸沿岸那邊買個1000萬的新大樓，再花1000萬去做超頂級裝潢，再拿到市場上試賣看看，賣2100萬就好，你覺得會有人跟你買嗎？有2100萬的人，真的會想買在海岸線這邊嗎？答案是真~~~~~~~~的不會!!這就是市場決定的結果，人性都是貪婪的，大家都覺得自己的房子值得賣到更高的價格，尤其在這個時間點，大家都很怕買不到好房子，所以看到還不錯的房子，毫不猶豫就會想要出手去購買，就是超出自己的收入能力，舉債度日，過著非常辛苦的生活，還是會急著去買下超出能力的房子來，各位朋友，你們就是市場，價格真的是由你們來決定的，如果你覺得現在的價格不合理，那你可以選擇多忍個幾年看會不會合理一點再買，但…很有可能，只有你一個人覺得現在的價格不合理，市場覺得是很合理的，幾年後，你會發現，本來700萬可以買公寓三房，到時可能只能買海砂屋兩房了。

真的有購屋需求的朋友們，歡迎你們來電或寄信詢問我，但請不要叫我幫你們找房子，我能做的只是判斷你們這個物件的合理價格是多少？而不是這個物件你和你的閃光會不會喜歡，請弄清楚產品使用說明後再來詢問唷。

青年安心成家方案重點如下

「青年安心成家專案」，200萬零利房貸 兩年省下14萬
200萬零利房貸 兩年省下14萬
兌現馬英九總統競選政見，行政院昨天宣布「青年安心成家專案」，廿歲到卅九歲的青年一生可享受兩次，前兩年新台幣兩百萬元零利率房貸，預計明年起實施。每年可協助四萬戶新婚青年或因生育子女換屋的家庭，減輕住宅貸款利息負擔。

根據內政部規劃，這項優惠措施適用對象是廿歲至卅九歲青年，而且家庭年收入在百分之五十分位點以下的「新婚家庭」首次購屋，或「因生育子女換屋的家庭」。這兩種情況購屋，前兩年的兩百萬額度房貸利息，全額由政府補貼，兩年共可省下近十四萬元的利息負擔

新婚購屋或育有子女購屋者，應具備下列各款條件：
1. 20歲以上至40歲以下。
2. 住宅狀況應符合下列條件之一：
（1）家庭成員均無自有住宅。
（2）僅持有一戶住宅且該住宅係申請日前二年內購置並已辦理貸款之住宅，其他家庭成員應無其他自有住宅。
3.家庭年收入在80%分位點以下（附件三）。

育有子女換屋者，應具備下列各款條件：
1.20歲以上至45歲以下。
2.家庭成員僅有一戶住宅，該住宅應符合「青年安心成家作業規定」第17點第3項規定。
3.家庭年收入在80%分位點以下（附件三）。

第17點第3項規定如下
家庭成員具備下列條件之證明文件；不具備者，免附：
1.身心障礙者：身心障礙手冊影本。
2.列冊低收入戶：低收入戶證明影本
3.單親家庭：當月全戶戶籍謄本，另依申請人之條件檢附配偶服刑證明影本或向警察機關報案協尋證明影本。
4.重大傷病者：醫院或衛生單位出具之證明文件影本。
5.重大災害災民經相關主管機關認定者：該主管機關認定之文件影本。


不過這個方案比較麻煩的部分是
要有結婚或有子女，而且家中其他成員不能有太多房子
如果沒結婚也沒子女，家中成員又有很多房子
可以考慮改用
中央銀行2000億優惠房貸
或是
內政部住宅補貼專案

Long long time ago

雖然我知道，一個荒廢了近四個月的blog
是不太會有人點進來看的
但我還是想要在這說明一下自己在做些什麼
離職三周以來，被詢問度最高的就是以下兩個問題
"你接下來在哪上班???"
"新工作找好了嗎???"
每每被問到這個問題的時候
就彷彿志玲姐被問到跟言老兄的關係一樣
回答時帶點沒把握加上不知所措，因為我知道我的答案很難讓人理解
是的，我沒有找下一份工作
說我先休息也可以~~說我還沒找到也對~~
我想要來做"房地產投資客"


講到這件事的時候，大家多半的反應是以下幾種
第一種，瞬間覺得自己不太了解我的問法
1.你中樂透囉??
2.你哪來的錢呀??
3.是仲介嗎??還是你有什麼證照??
第二種，強壓著滿肚子的懷疑很鎮定的與我對答
1.是唷!?風險很大吧~
2.這要怎麼做呀??
3.加油唷~發達了不要忘了請客
第三種，知道我在幹嘛也很相信我是認真的人
1.媽的!太屌了!
2.兄弟!加油!你可以的!

這些反應我都很喜歡
因為代表著你們是關心著我發生了什麼事的人們
而我覺得...在這裡簡單交待一下前言是比較好的方式
總之，在去年9月我上班上到龜蘭爬火的時候
就一直在想著自己還能做些什麼!?
以我這種喇叭嘴和三寸不爛之舌該去做做業務的
做什麼的業務好呢??當時最火熱的
就是房地產仲介啦，於是乎我開始找這條路的可能做法
不過找著找著，其實會跟自己溝通
我真的想要變成一天工作16個小時，周休一日不到
朋友只剩仲介的一種人嗎??(雖然事後我了解也沒那麼誇張)
但我那時決定了，我不想!!

接著就開始想，那如果是投資房地產呢???
我跟大家一樣，一開始的狐疑是以下三個
1.錢哪裡來?
2.怎樣買才會賺?
3.當包租公好爽~但要怎麼當個好的包租公?
於是乎，接下來我在網站上找到了一個論壇-實踐家與夢想家
在這邊，我學習到我想要的一切知識

的確，四萬元的學費，當初讓我考慮很久
但我的想法是，不踏出第一步，我永遠不會改變
就花了四萬元的學費去上課，上了半年，我不敢自稱有多強多強(因為我常翹課)
不過起碼我現在買房子，大概有八成的機會不會買貴
我會的不只是去判斷這個房子優不優
還能找出這個房屋真正應該有的價格為何
在跟仲介議價的時候，不會隨著他們起舞
也不會一昧的只想著再殺低一點
因為出價要出在合理的區間，弄的屋主心癢癢的
才有出來談的機會，才能取得我們想要的家
總之，我有了這些知識，加上一群志同道合的投資朋友們
我就開始做我的投資之路了

說真的，這條路走起來，我自己都會怕
但想了想也沒什麼好怕的

怕的點是什麼??
我是用銀行去當槓桿操作房地產
而且一操作就是一千萬左右的房子
一千萬應該就是一般上班族不吃不喝工作二十年的錢吧
對於這麼大的一筆錢，我應該要感到恐懼的

沒什麼好怕的話,是因為房地產算是最穩的投資標的了
撇開現在飆漲的房市不談
房子我們能掌握的參數實在太多了
歷年來的房地產成交價格
銀行為我們評估房子的應有價值
累積對房市的敏感度等等
都可以協助我們判斷價格
此外,就算只是買在行情價
房子本身就是抗通膨最佳的工作
只要是格局良好,地點生活機能成熟,交通運輸便利
不是兇宅,沒有海砂屋問題

就算買了沒有當下的價差
放一段時間，我想穩定的逐年漲價是肯定的
在逐年成長的期間，不自住的話還可以收租
一定也能有一筆豐厚的租金收益
來幫助自己繳納房屋貸款
好運碰到今年這種飆漲，把房子賣了變現，就是一筆絕佳的投資

跟投資股票相比
只是因為希臘這個我沒去過的國家
就讓台股應聲倒地
這個參數，我想是怎麼掌握都掌握不到的吧
我想房地產真的是相對算非常穩定的投資之路

說了這些，只是想要說明我懂的，了解的東西有哪些
以及我接下來要走的路是什麼
我不保證我一定會成功，但我會非常努力
我也給自己設了個停損點
努力半年到一年，如果真的無法從中獲利
我會乖乖的回頭去上班，早日買一間房子來存錢+投資
大家有任何買賣房屋的問題，都可以找我討論
大家有興趣想要投資，不知道怎麼開始的
也可以來問我
當然，有想要跟我合作一起賺錢的也可以和我聊聊
that's what i do right now