關於健身，有些很殘酷的真相，和令人髮指的事實，我覺得還是要很有公德心的先讓大家知道，雖然聽著有點不是滋味，但人總要學著長大吧~
1)這是一趟漫長的旅程，漫長到你彷彿不曾開始
我從2015年10月開始健身，到現在2017年4月，總共1年半的時間，我持續著每周三次，每次1.5小時的行程，除了生病會休息個2,3次和出國蜜月暫停1個月，其他時間即使是過年或連假，我都不曾間斷過我的課表。時至今日，雖然有些小成果，但腰內肉還是沒消完，狗公腰和八塊肌還是要靠燈光和角度才看得出來。只能說革命尚未成功，同志仍需努力~
2)流汗和消耗的卡路里是住很遠的遠親，遠到彷彿沒有親過
很多人很喜歡跑步，在大太陽下流了很多汗，覺得很有成就感，不僅排毒，又消耗了很多卡路里。
但必須說，人排毒是靠內臟，皮膚最多只佔1%左右的排毒功用，而流汗流掉的大多是水分和塩分，絕對不是脂肪和油，運動完喝個1公升的水，剛才的流掉的水分又全都會回到身體上了。
如果流汗會瘦，那怕熱和很會流汗的胖子，早就變成瘦子了。
所以流汗絕對不等於消耗卡路里。
參考文章：https://kknews.cc/health/g2mg5xy.html
3)你沒有辦法決定要先燃燒那一塊脂肪
我們聽過很多女孩哭喪著臉說自己瘦了，但瘦在胸部，我們也看過很多人為了消腰內肉，狂做仰臥起坐或卷腹，但我們更需要先知道一件事，身體是一個很任性的傢伙，每個人的基因又不同，你可以很努力的運動，但絕對不是哪邊肌肉用的多，就會先瘦哪邊，沒辦法想先消肚子就消肚子，想先消大腿就消大腿，只能不斷的努力，等著改變成真。
4)肌肉就是肌肉，脂肪就是脂肪
絕對沒有什麼脂肪變成肌肉這種好事，我們能做的就是增加肌肉，減少脂肪，那為什麼會有聽到一些人說，他要先增重，之後再考慮減脂呢？這指的是他在增肌的過程中，很怕因為吃的不夠，就不小心把肌肉給減掉了，所以他會盡可能攝取足夠多的熱量，讓自己肌肉的成長更快速更完整，雖然同步會增加脂肪，但是當增肌到達目標時，整體基代提高，再回頭來減脂，減脂成功後，就可以看到精壯的巨巨啦~
5)肌肉不是重要的事
而是非常非常重要的事，有一天要去健身房的路上遇到隔壁的鄰居，我們聊了一下
鄰居：你每天都會去運動哦？
我：我一周去3次健身房。
鄰：我一周會去公園跑5天步，健身房好貴要花錢耶
我：去健身房練肌肉比較有效果啦
鄰：我不需要肌肉，所以去跑跑步就好了
這邊就發現一般人其實對身體組成是不太了解的，在前言中我有提過，人的肌肉在過了一定年紀後，是會逐年遞增的，而肌肉在身體其實有很重要的地位，不太可能有人是「不需要肌肉的」。
為什麼很多人老了會駝背，站沒兩下就很累？因為他的背部沒有足夠的肌肉讓他把背挺直，大腿沒有足夠的肌肉，所以站一會就累了，其他還有很多體態、體力、運動表現、基礎代謝率全都跟肌肉息息相關，所以肌肉不重要，而是非常非常重要。
6)這東西很講天分的
你一定會遇到很努力的做了幾個月，但身體看起來完全沒什麼大變化的時期，這時不要灰心，你可以定期拍照、定期量體脂、量體重來記錄自己，很多事情你看不到，但依舊存在的。
我們在路上也會看到很多巨巨，就是天生運動員體格的那些人，這時我們或許會嫉妒、會羨慕，而且一群人一起去練，也肯定會有些人進步的比較快，同樣練3個月，人家二頭三頭大的跟洛基一樣，只有自己還是跟弱肌一樣，但我想送給大家一句話「我不是最好的，但我可以不斷追求更好的」。
2017年4月16日
關於健身，我想說的是_02_目的
師出必有名，當你有個明確的目標時，每當感到困惑時，就有規則可以遵循，而一般人健身這件事多半不出以下幾個原因：健康、愛美、追流行、吸引異性等等⋯⋯
在這裡衷心的祝福各位都是因為健康才開始健身的，因為這個出發點「很客觀」，相較於後面幾點：美麗、流行、異性，每個年代都有不同的定義，每個人也會有各自的解讀。
世上最痛苦的事莫過於追不到之苦，當你和巨石強森一樣壯，但心上人喜歡的偏偏是瘦高型韓國歐巴，這有多痛苦你懂嗎？有人說脂肪很難減，孰不知肌肉才難減嗎？道理很簡單，相信大家都有聽過抽脂，但我想應該沒有人聽過抽肌才對。
但今天你為了健康開始健身，在醫學和科學上，都有很多的方式可以證明「你變的更健康了」。就算不用數據說話，以前爬個3樓就氣喘虛虛，提個菜就滿頭大汗，健身後做這些事變成很輕鬆很容易的事，你肯定是感覺的到自己的身體變的更有力量的。
而且為了健康，你也可以更輕鬆自信且堅定的向美食和誘惑說「不」
以前
朋友找你一起去吃巧克力冰淇淋時，
你會說「我最近又胖了，我不吃」
朋友會說「哪會阿，你那麼瘦，偶爾吃沒關係啦」
你就會「分朋友的冰淇淋吃了一口（心想：幹！也太好吃了吧），然後就一口接一口，一支接一支，最後帶著滿滿的罪惡感回家」
現在
朋友找你一起去吃巧克力冰淇淋時，
你只要說「謝謝你，不過我現在飲食的原則是少油少糖，尤其是油脂和糖混合的製品，身體最難代謝了，所以我不用吃」
朋友會說「哦⋯⋯是哦，那⋯⋯我也不要吃好了」
所以為了更健康的自己，從今天就開始健身吧。
在這裡衷心的祝福各位都是因為健康才開始健身的，因為這個出發點「很客觀」，相較於後面幾點：美麗、流行、異性，每個年代都有不同的定義，每個人也會有各自的解讀。
世上最痛苦的事莫過於追不到之苦，當你和巨石強森一樣壯，但心上人喜歡的偏偏是瘦高型韓國歐巴，這有多痛苦你懂嗎？有人說脂肪很難減，孰不知肌肉才難減嗎？道理很簡單，相信大家都有聽過抽脂，但我想應該沒有人聽過抽肌才對。
但今天你為了健康開始健身，在醫學和科學上，都有很多的方式可以證明「你變的更健康了」。就算不用數據說話，以前爬個3樓就氣喘虛虛，提個菜就滿頭大汗，健身後做這些事變成很輕鬆很容易的事，你肯定是感覺的到自己的身體變的更有力量的。
而且為了健康，你也可以更輕鬆自信且堅定的向美食和誘惑說「不」
以前
朋友找你一起去吃巧克力冰淇淋時，
你會說「我最近又胖了，我不吃」
朋友會說「哪會阿，你那麼瘦，偶爾吃沒關係啦」
你就會「分朋友的冰淇淋吃了一口（心想：幹！也太好吃了吧），然後就一口接一口，一支接一支，最後帶著滿滿的罪惡感回家」
現在
朋友找你一起去吃巧克力冰淇淋時，
你只要說「謝謝你，不過我現在飲食的原則是少油少糖，尤其是油脂和糖混合的製品，身體最難代謝了，所以我不用吃」
朋友會說「哦⋯⋯是哦，那⋯⋯我也不要吃好了」
所以為了更健康的自己，從今天就開始健身吧。
2017年4月12日
關於健身，我想說的是_01_前言
可能有不少年過25歲的朋友有一天都突然發現了一件恐怖的事實，以前學生時代怎麼吃都吃不胖的體質，現在突然變成喝水也會胖的身體了，原本很緊張以為自己哪次沒做好安全措施要當媽了，但認真回過神想想，自己不但單身，還是個公的魯蛇，怎麼可能當媽！？
但可怕的不是體重計上的數字，而是你看不到但依舊存在的肌肉佔比。
從中年開始，我們平均每年會流失0.5%～1%的肌肉，50歲後開始加速，60歲時約達30%，80歲以上將流失近50%
肌肉是燃脂最重要的夥伴，但它天生就是個負心漢，時間到了就走，連事後煙都不陪你抽一根。肌肉愈少，代謝能力愈差，脂肪大軍也就會更團結的在你的小腹、側腰，屁股攻城略地
原文網址：https://read01.com/O8OxoA.html
隨著科技的進步、網路的發達、資訊的爆炸，健身的熱潮再次席捲台灣，朋友們見面的口頭禪也從「幹！打球阿~」變成「幹！健身阿~」，宵夜的選項也從「炸雞」變成「炸肌」
有一個健康的身體，更slim fit的身材，我相信是許多男孩女孩共同的目標，但我更相信的是有50%的人辦完健身房會員後，原本以為可以1周去3次的上進青年，最後都淪落為3周去1次嘴炮中年，為什麼健身房可以一間一間開，真的多虧你們這些好會員，繳了錢都不去，讓健身業者深信，原來開一間只能容納200人的健身房，真的可以洗到10倍或100倍的會員數，那我當然是多多益善，能開就開囉
而我自己從2015年10月開始接觸健身這個運動，我覺得真的會讓人生有所不同，身為一名PM，看過不下100個專案，深深覺得「身體，才是人生中最重要的一個專案」
讓我很認真的想把這個專案盯好，雖然它永無結案之日，但總期待每次轉身，都能瞥見鏡子中更好的自己。
但可怕的不是體重計上的數字，而是你看不到但依舊存在的肌肉佔比。
從中年開始，我們平均每年會流失0.5%～1%的肌肉，50歲後開始加速，60歲時約達30%，80歲以上將流失近50%
肌肉是燃脂最重要的夥伴，但它天生就是個負心漢，時間到了就走，連事後煙都不陪你抽一根。肌肉愈少，代謝能力愈差，脂肪大軍也就會更團結的在你的小腹、側腰，屁股攻城略地
原文網址：https://read01.com/O8OxoA.html
隨著科技的進步、網路的發達、資訊的爆炸，健身的熱潮再次席捲台灣，朋友們見面的口頭禪也從「幹！打球阿~」變成「幹！健身阿~」，宵夜的選項也從「炸雞」變成「炸肌」
有一個健康的身體，更slim fit的身材，我相信是許多男孩女孩共同的目標，但我更相信的是有50%的人辦完健身房會員後，原本以為可以1周去3次的上進青年，最後都淪落為3周去1次嘴炮中年，為什麼健身房可以一間一間開，真的多虧你們這些好會員，繳了錢都不去，讓健身業者深信，原來開一間只能容納200人的健身房，真的可以洗到10倍或100倍的會員數，那我當然是多多益善，能開就開囉
而我自己從2015年10月開始接觸健身這個運動，我覺得真的會讓人生有所不同，身為一名PM，看過不下100個專案，深深覺得「身體，才是人生中最重要的一個專案」
讓我很認真的想把這個專案盯好，雖然它永無結案之日，但總期待每次轉身，都能瞥見鏡子中更好的自己。
2017年4月9日
這世界，快的打贏慢的，驗證過的打贏猜的
在互聯網世界的規則，我想大家都很清楚，愈大愈穩重的公司，有時愈容易翻船，愈小愈靈活的公司，要活下來反而不是什麼難事，所以有那麼一句話「小是我故意的」，當然大有大的好，資源多、品牌響亮、容易談合作，創辦人走在路上，帶起的風好似都大了個2、3級。小有小的巧，反應靈活快速，沒有中間層的僵化。
而市場上最關鍵的事，其實就是速度，想到一個idea真的不是什麼難事，對很多人來說完成一個idea才是件難事，時間有限，咱們總不能想到一個就試一個，這樣玩，融再多錢，公司再多人都沒本事玩，在科學的時代，人們都曉得用數據來做決策是很重要的，用感覺來做決策，是很危險的，但這觀念常會被誤解和無限上綱。
在業界久了，發現很多人都有個迷思，今天想到一個好點子，就一定要做出一個系統來，以下可以舉個例子：
「最近A公司業績不太好，業務單位認為客戶關係沒維護好是主要的原因，所以希望有一個管後台留下跟客戶之間所有的通聯紀錄，而且最好在太久沒有關懷客戶時，可以自動提醒業務回去關懷客戶。
產品單位評估後，做這個系統大概要3個月的時間，所以業務就跳腳了，沒有系統我沒法把握好每一個客戶，對公司會造成莫大的影響，所以用盡全力調動資源，在1個半月把系統做出來了！」
結果業務真的把握好了每一名客戶嗎？
也許每家公司會有不同的故事發展，但我相信，如果認為沒系統就沒法維護好客戶關係的公司，就算有系統後，也絕對不會把客戶關係維護好的。
如果認為「留下通聯紀錄」「定期關懷客戶」這兩件事是重要的，其實只要用最簡單的「筆、桌曆、便利貼」三件物品，就可以完成這件事了，這方法不會是最好的，但肯定是最快的。只要請部分的業務用最簡單的方式做，1個月後我們比較有做跟沒做的兩組人，業績是否有明顯的差異。如果結果證明是有，我們就要開始請所有的業務都那麼做，並且投注所有的資源來開發這個系統，來提升公司整體的業績。
做生意這件事，不是有網路才開始的，在沒有電腦的時代，汽車和保險產業還是會出現超級業務，他們是怎麼辦到的？很多方法很傳統，我相信很有用也很有效，也肯定好過在原地猜測與等待。
而市場上最關鍵的事，其實就是速度，想到一個idea真的不是什麼難事，對很多人來說完成一個idea才是件難事，時間有限，咱們總不能想到一個就試一個，這樣玩，融再多錢，公司再多人都沒本事玩，在科學的時代，人們都曉得用數據來做決策是很重要的，用感覺來做決策，是很危險的，但這觀念常會被誤解和無限上綱。
在業界久了，發現很多人都有個迷思，今天想到一個好點子，就一定要做出一個系統來，以下可以舉個例子：
「最近A公司業績不太好，業務單位認為客戶關係沒維護好是主要的原因，所以希望有一個管後台留下跟客戶之間所有的通聯紀錄，而且最好在太久沒有關懷客戶時，可以自動提醒業務回去關懷客戶。
產品單位評估後，做這個系統大概要3個月的時間，所以業務就跳腳了，沒有系統我沒法把握好每一個客戶，對公司會造成莫大的影響，所以用盡全力調動資源，在1個半月把系統做出來了！」
結果業務真的把握好了每一名客戶嗎？
也許每家公司會有不同的故事發展，但我相信，如果認為沒系統就沒法維護好客戶關係的公司，就算有系統後，也絕對不會把客戶關係維護好的。
如果認為「留下通聯紀錄」「定期關懷客戶」這兩件事是重要的，其實只要用最簡單的「筆、桌曆、便利貼」三件物品，就可以完成這件事了，這方法不會是最好的，但肯定是最快的。只要請部分的業務用最簡單的方式做，1個月後我們比較有做跟沒做的兩組人，業績是否有明顯的差異。如果結果證明是有，我們就要開始請所有的業務都那麼做，並且投注所有的資源來開發這個系統，來提升公司整體的業績。
做生意這件事，不是有網路才開始的，在沒有電腦的時代，汽車和保險產業還是會出現超級業務，他們是怎麼辦到的？很多方法很傳統，我相信很有用也很有效，也肯定好過在原地猜測與等待。
2014年7月5日
31歲，人生的3分之1
晚了這麼多天才來一篇文章感謝各位，不免顯得有些沒誠意，那只好用滿滿的文字向各位訴說我的真情意。
一直以來我都是個生日很低調的人，應該是從小的成長背景所導致，生日在Summer vacation一開頭的小朋友，生日時總是與班上同學分開的，所以小學，國中，高中一路到研究所，大抵上都是如此，所以也沒什麼特別慶祝的習慣，長大和羅小禎在一起後，才開始有個人和我一起慶祝這件事，但巧的是羅小禎的生日總是早我一周，所以其實每年都會提前一起慶祝，所以輪到我時，多半也不會太計較有沒有認真過，隨著年紀愈來愈大，慶祝的方式愈來愈平淡，今年也是吃個飯就早早上床……睡覺了。
想來和各位朋友聊聊的是……親愛的各位朋友，我很想念你們。
最近常常對於不再年輕感到小傷感，雖然31歲不是一個可以說老的數字，但開始很明顯的感覺到自已的不年輕，FB上充斥著結婚生子文這件事情已經不在話下，但這件事和個人的人生選擇比較有相干，所以不太在我的討論範圍內，感覺不年輕主要源自以下幾點：
1）頗受好評的鮪魚肚
沒錯，是批評的評，以前一直以為自已不會胖，但他媽的就是這幾個月開始，真的有肚子了，我很討厭這個東西，所以在夏天結束前，我會送它到大海的深淵去尋找ONE PIECE的！
2）精神體力大不如前
以前即便下班應酬到很晚，隔天帶著滿身酒氣還是可以6點起床慢跑30分鐘排除宿醉，但現在只要沒有12點前睡，絕對都會選擇睡到7：30再起床去上班，應該只剩從古亭9號出口上樓梯時的30秒小跑步而已吧。
3）不再貪杯
曾經，我是個很喜歡在吃Brunch時配啤酒的人，很多人都念過我，這是一個很奇怪的行為，一直以來我都不以為然，只覺得“阿！你不懂啦！”，但現在吃brunch想點啤酒前我會先摸摸自已的肚子，再想想啤酒的卡路里，再回憶喝完後胃部的不適感，和酒精造成頭腦不清楚的狀態，往往這一念之間，都會讓我改變想法，換點一杯熱美式提神醒腦，等哪天我感覺到熱美式刮胃時，應該就會改點冰牛奶了吧。
4）熱情愈來愈少
麻木沒有熱情是件很可怕的事，但似乎是生命中不可避免的課題，可能因為經歴的多，人變的世故了，愈來愈難感動也愈來愈難熱血沸騰，以前很容易充滿希望，很自然的會開懷大笑，很不小心就會流下眼淚來，現在在真情流露前，總會特別在意別人的眼光，Why? I Don't know why～
5）對人生愈來愈多懷疑
光怪陸離的現代社會，發生什麼都不驚訝也不覺得奇怪，在不知道要期待什麼的時代，大家愈來愈鼓勵不顧一切地脫離原有的舒適圈，去出走！去壯遊！為的只是更了解自已。
許多的傳統都已不再復在，曾經深信不疑的金科玉律，如今已經比公廁垃圾桶中的衛生紙還沒有價值。但懷疑是件好事，人因渴望而進取，因不滿足而進步，Keep doubting~ mother fucker~
哦，剛才說到我很想念我的朋友們，在人生的每個階段，都會有刻骨銘心的朋友們，有人說人生就像打麻將，有人上莊就有人下莊，我們總期待可以一直不停的連莊，但滿腦子想著自摸時往往最容易放槍 （以此告戒年輕朋友們，請不要以打X為目的靠近異性，這樣做失敗的機率很高），很感謝我的朋友們，不介意我是個很難約又很自以為是的人，還願意和我做朋友，那些只上桌摸兩三把，屁股還沒坐熱就離開麻將桌的朋友，我對你們也是滿滿的感激，高中課本某課有說：“益者三友，友直友諒友多聞”，儘管您只是位過客，但感激你在桌上留下的籌碼及垃圾話。
如果我長壽，在人生過了三分之一的31歲的當下，我不是個很有成就的人，但謝謝我的家人朋友們，你們的成就，讓我在茶餘飯後有很多東西可以拿來嘴炮，再次的覆述：雖然我們不常見面，但我從不曾停止對你們的懷念，我會更加努力的生存，以期待經歴更多美好的生活。
2011年8月8日
想要成為怎麼樣的人
小時候，這常常會是我們的作文題目－我的志願，國中時老師們通常不太敢出這個題目，應該是很怕男同學有一半都想在志願填上”加藤鷹”的名字吧(笑)，而時至今日，年近30，有時其實不太敢去思考這個問題，可能是自己不夠成熟，能力不足，還沒有成為自己想要的模樣，也或許很怕現實提醒自己過去五年來，因為自己的懶散，不知進取，狠狠的背叛了自己，本應到達的位置，現在卻只能在遠方偷偷著眺望著那個位置。
很多朋友跟我說過兩件事，一件是”我要變成有錢人!!!”，另一件則是”我不知道要不要換工作耶”，這兩件事，其實我想用同一句話來回應他們，那句話就是”你想成為怎樣的人(有錢人)???”，這句話聽起來很普通，但說真的，我覺得很難回答，在人生的每一個交叉路口上，許多人下決定前，其實往往忘了去思考這個問題，選工作時，選了薪水比較高(但每天都讓人很想死)的那個，選女友時，選了朋友覺得比較正(但個性比較差)的那個，結婚時挑了東西比較難吃但排場比較氣派的那個，常常，我們忘了問自己，在這個情境中，我想擔任怎麼樣的角色，又想成為什麼樣的自己。
世界上有很多種有錢人，有因富爸爸而貴的有錢人，有白手起家開創一個事業的有錢人，有炒房炒的很該死的有錢人，有聰明絕頂的有錢人，說真的~我很想說~不用檢視自身條件，先問問自己想當哪一種人，接下來自然就知道該往哪一個方向去努力，就算沒有富爸爸，想辦法去認識一個有錢乾爹也算是一種方式吧!!
以我自己為例，熟識我的朋友應該都知道，我一直想要當一個很屌的人，怎麼樣才能變成一個很屌的人呢??我也不知道，但反正就要努力去做一些，別人看了會說”幹!好屌!”的事情，而做這些事情，其實要付出很多代價，但人生嘛，不就是不斷的付出跟被付出，也沒什麼公平與否、好或不好，但在之前幾個月，我突然發現，想要變的很屌，是一件很累的事情，我開始想要當一個輕鬆愉快但努力過著生活的人，要怎麼樣輕鬆愉快呢??可能就是連別人對我說”幹!好小!”，我都可以無動於衷的境界吧。
於是，我開始比較在意自己的想法，生活是我在過，好壞是我自己承擔，就算是壞，拎背也認了!!因為是我自己甘願的~~寫這篇是想給各位，曾經跟我一樣對自己有過質疑的朋友，認清楚自己想要成為怎樣的人，你的思考方式和行為就會去往那樣的人去靠齊，不要覺得…”我已經30歲了耶!!怎麼可以…”，一旦產生這樣的想法，你接著會遇到的問題只會是 ”我已經40歲了耶!!真的不可以…”，”我已經50歲了耶!!當初30歲時應該可以…”…”我已經90歲了耶!!也沒什麼可以不可以…”
很多朋友跟我說過兩件事，一件是”我要變成有錢人!!!”，另一件則是”我不知道要不要換工作耶”，這兩件事，其實我想用同一句話來回應他們，那句話就是”你想成為怎樣的人(有錢人)???”，這句話聽起來很普通，但說真的，我覺得很難回答，在人生的每一個交叉路口上，許多人下決定前，其實往往忘了去思考這個問題，選工作時，選了薪水比較高(但每天都讓人很想死)的那個，選女友時，選了朋友覺得比較正(但個性比較差)的那個，結婚時挑了東西比較難吃但排場比較氣派的那個，常常，我們忘了問自己，在這個情境中，我想擔任怎麼樣的角色，又想成為什麼樣的自己。
世界上有很多種有錢人，有因富爸爸而貴的有錢人，有白手起家開創一個事業的有錢人，有炒房炒的很該死的有錢人，有聰明絕頂的有錢人，說真的~我很想說~不用檢視自身條件，先問問自己想當哪一種人，接下來自然就知道該往哪一個方向去努力，就算沒有富爸爸，想辦法去認識一個有錢乾爹也算是一種方式吧!!
以我自己為例，熟識我的朋友應該都知道，我一直想要當一個很屌的人，怎麼樣才能變成一個很屌的人呢??我也不知道，但反正就要努力去做一些，別人看了會說”幹!好屌!”的事情，而做這些事情，其實要付出很多代價，但人生嘛，不就是不斷的付出跟被付出，也沒什麼公平與否、好或不好，但在之前幾個月，我突然發現，想要變的很屌，是一件很累的事情，我開始想要當一個輕鬆愉快但努力過著生活的人，要怎麼樣輕鬆愉快呢??可能就是連別人對我說”幹!好小!”，我都可以無動於衷的境界吧。
於是，我開始比較在意自己的想法，生活是我在過，好壞是我自己承擔，就算是壞，拎背也認了!!因為是我自己甘願的~~寫這篇是想給各位，曾經跟我一樣對自己有過質疑的朋友，認清楚自己想要成為怎樣的人，你的思考方式和行為就會去往那樣的人去靠齊，不要覺得…”我已經30歲了耶!!怎麼可以…”，一旦產生這樣的想法，你接著會遇到的問題只會是 ”我已經40歲了耶!!真的不可以…”，”我已經50歲了耶!!當初30歲時應該可以…”…”我已經90歲了耶!!也沒什麼可以不可以…”
2011年6月9日
奢侈稅之後的房市怎麼走??
雖然我知道拖稿跟不寫文章這兩件事的共通點在於，都是一件對讀者很失禮的事情，但…當作者自顧不暇時，我想讀者是可以體諒作者才對的，簡單介紹一下個人近況，我…重新開始上班了，在哪上班也不是頂重要的，但這份工作我個人做的還挺開心的就是了，可能個性對了，什麼事情做起來，都會開心一些吧，這時應該很多人會想問:”為什麼不當投資客了??是空頭要來了嗎??真的活不下去了嗎??”
而我的回答很簡單，就是…沒有那個肚子，不要吃那個瀉藥，知道內情的人應該知道，我的頭期款，大多數都不是自己的，有賺到錢，也都會優先照顧股東，而股東顧一顧發現，風險堆疊很高的同時，我的毛利率卻只是九牛一毛，儘管這份事業，看起來閒雲野鶴，人人稱羨，但這樣玩下去，真的會很累也很疲憊，所以我決定，把它當一個投資工具來看待，我想我會比較輕鬆自在，人追求的不就是吃飽睡好嗎??所以在能力範圍內，我把它當一個第二專長，來讓我交交朋友，偶爾賺點小錢開心開心，而一邊有著一份能保有部分個人生活的正當工作，我覺得這樣的我，著實開心了不少。
寫這種個人觀感的文章，不來點專業的東西，讀者是會慢慢流失的，那我就說明一下奢侈稅之後的市場吧，難得看到新聞有寫的很中肯的，三五月的房地產低潮，在接近六月時，逐漸撥雲見日。
如同之前某F姓讀者寫過的”口袋夠深，管他什麼稅??”，買方想撿便宜，賣方在2%的利率下，真的可以選擇”拎背不吃你這套”，而且誰想的到，才三個月的時間，買方就淡忘了當初說好的:”不是說好這一年，我們打死不要買嗎??只要撐個一年，仲介倒個幾百間，房價一定可以下殺七成的!!”，不到三個月，有許多買方都覺得，再不買買不到了，再不買就要回春了，再不買房價就要一去不回頭了，所以他們一個一個都買了，他們是天才還是呆瓜??除了市場，沒有人可以下定論。而市場會怎麼走呢?
我在FB說過一段話” 當民國一百年結婚潮來襲,每一間房仲店頭,待售物件都從350件->170件,170件裡頭又有25%是漲價15%去賣,請各位聰明的立X們告訴我,房價到底該何去何從呢???”
這段話裡，我少講了一件事”前三個月，有七成忍著不買的買方，在知道自己被其他偷買的買方騙了之後，六月後全部又回到市場來看房子了”，而且看的時候，愈看愈想哭，愈看愈買不下去，但…只要平衡被打破，有人開始出手買走你看中的那些美麗物件，買方很快就會陷入瘋狂搶購的狀態，又回到去年年底的那片榮景，用總價買房子，房貸不夠貸信貸，信貸不夠爸媽在!!
接下來會有一段僧多粥少的情形出現，一堆人，搶食著價格不斐，但價值有待商確的白粥，會不會哪天睡醒發現，自己陷入一個別人當草我當寶的情境，回頭想想才發現，自己接下來二十年都要為這個不合理的決定，每月付出三、四萬元的代價，連吃頓大餐都變成奢侈，該最有朝氣與活力的年紀，卻被房子壓的喘不過氣，等到頭髮花白繳完房貸後才發現，我...我的房子怎麼都沒漲??這…倒也不是一件不可能發生的事情。
聰明人應該有發現我講話前後矛盾了，但我最近體認到一件事情，這世上推祟的，永遠不會是講話實實在在，有條有理，思路邏輯清楚明暢的演說家，世上大家祟拜的只會是那個口袋最飽，有最多成功經驗，但講話結結巴巴，前後文相斥，牛頭完全不對馬嘴的假半仙。在這以成敗論英雄的世界，我們看事情，都不應該只看事情的單一面，在高房價的現在，我們看看台灣的左邊(香港、中國)，房價可說是一山還有一山高，峰峰相連到天邊。但再看看台灣的右邊(日本、美國)，房價則是一朝被蛇咬，暮然回首，房價卻在腳邊陰暗處。我不是大預言家，所以我選擇提供資訊和看法供大家參考，但最後要怎麼決定怎麼做，我覺得還是由各位自行決定會比較甘願一點。
但我覺得最理想的狀態，還是在負擔得起的情況下，買下一個符合自己需要的房子，住著住著，哪天想換房子時，發現這些年來，房子漲了不少，小賺了一筆，來貼補下一間房子的頭期款，或是索性變成自己的退休金，這種意外之財的投資方式，會是最好的一個狀況才是。
而我的回答很簡單，就是…沒有那個肚子，不要吃那個瀉藥，知道內情的人應該知道，我的頭期款，大多數都不是自己的，有賺到錢，也都會優先照顧股東，而股東顧一顧發現，風險堆疊很高的同時，我的毛利率卻只是九牛一毛，儘管這份事業，看起來閒雲野鶴，人人稱羨，但這樣玩下去，真的會很累也很疲憊，所以我決定，把它當一個投資工具來看待，我想我會比較輕鬆自在，人追求的不就是吃飽睡好嗎??所以在能力範圍內，我把它當一個第二專長，來讓我交交朋友，偶爾賺點小錢開心開心，而一邊有著一份能保有部分個人生活的正當工作，我覺得這樣的我，著實開心了不少。
寫這種個人觀感的文章，不來點專業的東西，讀者是會慢慢流失的，那我就說明一下奢侈稅之後的市場吧，難得看到新聞有寫的很中肯的，三五月的房地產低潮，在接近六月時，逐漸撥雲見日。
如同之前某F姓讀者寫過的”口袋夠深，管他什麼稅??”，買方想撿便宜，賣方在2%的利率下，真的可以選擇”拎背不吃你這套”，而且誰想的到，才三個月的時間，買方就淡忘了當初說好的:”不是說好這一年，我們打死不要買嗎??只要撐個一年，仲介倒個幾百間，房價一定可以下殺七成的!!”，不到三個月，有許多買方都覺得，再不買買不到了，再不買就要回春了，再不買房價就要一去不回頭了，所以他們一個一個都買了，他們是天才還是呆瓜??除了市場，沒有人可以下定論。而市場會怎麼走呢?
我在FB說過一段話” 當民國一百年結婚潮來襲,每一間房仲店頭,待售物件都從350件->170件,170件裡頭又有25%是漲價15%去賣,請各位聰明的立X們告訴我,房價到底該何去何從呢???”
這段話裡，我少講了一件事”前三個月，有七成忍著不買的買方，在知道自己被其他偷買的買方騙了之後，六月後全部又回到市場來看房子了”，而且看的時候，愈看愈想哭，愈看愈買不下去，但…只要平衡被打破，有人開始出手買走你看中的那些美麗物件，買方很快就會陷入瘋狂搶購的狀態，又回到去年年底的那片榮景，用總價買房子，房貸不夠貸信貸，信貸不夠爸媽在!!
接下來會有一段僧多粥少的情形出現，一堆人，搶食著價格不斐，但價值有待商確的白粥，會不會哪天睡醒發現，自己陷入一個別人當草我當寶的情境，回頭想想才發現，自己接下來二十年都要為這個不合理的決定，每月付出三、四萬元的代價，連吃頓大餐都變成奢侈，該最有朝氣與活力的年紀，卻被房子壓的喘不過氣，等到頭髮花白繳完房貸後才發現，我...我的房子怎麼都沒漲??這…倒也不是一件不可能發生的事情。
聰明人應該有發現我講話前後矛盾了，但我最近體認到一件事情，這世上推祟的，永遠不會是講話實實在在，有條有理，思路邏輯清楚明暢的演說家，世上大家祟拜的只會是那個口袋最飽，有最多成功經驗，但講話結結巴巴，前後文相斥，牛頭完全不對馬嘴的假半仙。在這以成敗論英雄的世界，我們看事情，都不應該只看事情的單一面，在高房價的現在，我們看看台灣的左邊(香港、中國)，房價可說是一山還有一山高，峰峰相連到天邊。但再看看台灣的右邊(日本、美國)，房價則是一朝被蛇咬，暮然回首，房價卻在腳邊陰暗處。我不是大預言家，所以我選擇提供資訊和看法供大家參考，但最後要怎麼決定怎麼做，我覺得還是由各位自行決定會比較甘願一點。
但我覺得最理想的狀態，還是在負擔得起的情況下，買下一個符合自己需要的房子，住著住著，哪天想換房子時，發現這些年來，房子漲了不少，小賺了一筆，來貼補下一間房子的頭期款，或是索性變成自己的退休金，這種意外之財的投資方式，會是最好的一個狀況才是。
2011年4月14日
政府其實還蠻聰明的
或許是我多心了，但我覺得政府目前用來控制房價的方式還挺有趣的，不知道大家記不記得我有提過房市要怎麼樣才會崩跌，沒錯，就是市場上所有買方講好，這一年就是完全不買，我相信一年內，房仲會倒很多長，房價也會跌很多成，但我也告訴過大家，一定會有人不守信用，在三個月看到有便宜可撿時就買下去，所以房價還蠻難崩跌的，但政府現在正在偷偷的製造大家購買的困難。
下手的方式主要可以分成兩種，第一種是散佈消息面，第二種是在銀行端緊縮貸款成數。
第一種，奢侈稅
我想大家都看到咱們偉大的奢侈稅政策了，不太了解奢侈稅的人可以去看這篇奢侈稅之我見，台灣人的特性就是受消息面的影響很大，看到黑影不只是開槍，可能都拿火箭筒出來射了，但無奈也有一個特性是，遺忘的非常快。
而奢侈稅這個消息面，在三月造成了幾個現象，新北市某區域的某大仲介公司，一整個月，每家店平均只成交兩件，這個數目，別說業務底薪了，連水電管理租金都付不起才對，再來是台北市某尚稱精華區的名代書，一整個月沒有簽到半間案子，這種情況，恐怕比雷曼的時候還要再壯烈一些。
政府很聰明，先用奢侈稅來阻擋了329檔期，我猜3個月後，應該會再出其他招數來提醒健忘的台灣人民，個人認為會從利率或貸款成數來下手才對。
第二種，緊縮貸款
這個目前還沒有太多人發現，也沒什麼人在罵，但一段時間，成交量回升後，就會很多人怨聲載道了，原本自備款有160萬的朋友，會認為自己的兩成自備款，可以買個750~800萬的房子才對，沒想到銀行現在放款都先從成交價的6成開始估起，如果物件的條件太差，那很抱歉，真的只能放款6成，請你拿出4成的自備款來，所以原本有160萬的朋友，變成只能買400萬的房子了，在新北市，400萬能買到個屁呀?沒錯!!政府就是要你不要買!!!
也不是真的要不讓你買房子，只是政府理想的狀況是透過提高自備款門檻，來降低房屋買賣成交量，來實現一整年都沒有人買房子的夢想，房價就會應聲倒地，民怨之首的高房價也迎刃而解。
成交量會歸零嗎??當然不會，政府要做的只是讓手上只有160萬的買方好好的想一想，照著過往的思維邏輯，買了7~800萬的房子，突然背上540萬~640萬的貸款，以年利率3%計算，每月本利和支出為3萬~3萬5千，這樣的負擔會不會太重，買下去會不會受不了，升息到4%,5%,6%的話呢???
一方面讓買方猶豫，一方面又鑑價鑑的很低，再一方面緩步的升息，完美地阻止了買方瘋狂的購買行為，而且目前媒體並未著重於這個議題，還是把沒啥實質效用的奢侈稅炒的沸沸揚揚，算是以聲東擊西的方式來抑止一直不斷高漲的房價。
其餘配套
政府一邊修改稅制，一邊叫國稅局開始查稅，一邊拿大投客來開刀，又一邊叫金管會關注銀行房貸放款情形，再一邊請央行咬牙升息(不懂央行升息為何要咬牙的朋友，請看民國一百年大泡沫)，這一切的一切就是為了阻止房地產泡沫化這件事的發生。
說真的，政府下手下的有些慢了，早已經有一大部分的熱錢成為我們啤酒上頭的小泡沫了，但若完全什麼都不做，任憑房市一直狂飆，我覺得房市在2011年，應該會成為貨真價實的超級大泡沫，屆時要是破滅了，引起的經濟危機恐怕不會太簡單。
現在祭出的各種招數，如果站在一般買方的角度來看，我覺得都還蠻值得給政府掌聲鼓勵的，政府用這些方法，讓房地產回到基本的供需市場上，而不單單只是投機炒作的溫床。
結論
很多人在該說：”房價都沒有狂跌呀!!”
我倒是想請教，之前一路飆漲上來時，有很多也是自住型的買方買來自用的，現在利率又是2%左右而已，奢侈稅又有這麼多漏洞可以供投資客來鑽，這樣種種因素加總起來，你要他一個月就暴跌，這合理嗎??
我覺得目前的政策，是把房地產導向一個較健康的市場的，但也還是留有一些空間讓人去想像，多空的拉距會多久我並不知道，我有個朋友的說法是”強者恆強，弱者恆弱”，現在跌最多的，都是那些披著狼皮的羊，皮一燒掉，就原形畢露，但真的很精華又極少釋出的地區卻還是屹立不搖，精華區不是只有大安區或中正區，我們能力有限，不用去跟別人爭這些地區，每個行政區都有自己的一個精華區，只要細心挑選，我想還是可以買到合理價格的好房子的，與大家共勉之。
下手的方式主要可以分成兩種，第一種是散佈消息面，第二種是在銀行端緊縮貸款成數。
第一種，奢侈稅
我想大家都看到咱們偉大的奢侈稅政策了，不太了解奢侈稅的人可以去看這篇奢侈稅之我見，台灣人的特性就是受消息面的影響很大，看到黑影不只是開槍，可能都拿火箭筒出來射了，但無奈也有一個特性是，遺忘的非常快。
而奢侈稅這個消息面，在三月造成了幾個現象，新北市某區域的某大仲介公司，一整個月，每家店平均只成交兩件，這個數目，別說業務底薪了，連水電管理租金都付不起才對，再來是台北市某尚稱精華區的名代書，一整個月沒有簽到半間案子，這種情況，恐怕比雷曼的時候還要再壯烈一些。
政府很聰明，先用奢侈稅來阻擋了329檔期，我猜3個月後，應該會再出其他招數來提醒健忘的台灣人民，個人認為會從利率或貸款成數來下手才對。
第二種，緊縮貸款
這個目前還沒有太多人發現，也沒什麼人在罵，但一段時間，成交量回升後，就會很多人怨聲載道了，原本自備款有160萬的朋友，會認為自己的兩成自備款，可以買個750~800萬的房子才對，沒想到銀行現在放款都先從成交價的6成開始估起，如果物件的條件太差，那很抱歉，真的只能放款6成，請你拿出4成的自備款來，所以原本有160萬的朋友，變成只能買400萬的房子了，在新北市，400萬能買到個屁呀?沒錯!!政府就是要你不要買!!!
也不是真的要不讓你買房子，只是政府理想的狀況是透過提高自備款門檻，來降低房屋買賣成交量，來實現一整年都沒有人買房子的夢想，房價就會應聲倒地，民怨之首的高房價也迎刃而解。
成交量會歸零嗎??當然不會，政府要做的只是讓手上只有160萬的買方好好的想一想，照著過往的思維邏輯，買了7~800萬的房子，突然背上540萬~640萬的貸款，以年利率3%計算，每月本利和支出為3萬~3萬5千，這樣的負擔會不會太重，買下去會不會受不了，升息到4%,5%,6%的話呢???
一方面讓買方猶豫，一方面又鑑價鑑的很低，再一方面緩步的升息，完美地阻止了買方瘋狂的購買行為，而且目前媒體並未著重於這個議題，還是把沒啥實質效用的奢侈稅炒的沸沸揚揚，算是以聲東擊西的方式來抑止一直不斷高漲的房價。
其餘配套
政府一邊修改稅制，一邊叫國稅局開始查稅，一邊拿大投客來開刀，又一邊叫金管會關注銀行房貸放款情形，再一邊請央行咬牙升息(不懂央行升息為何要咬牙的朋友，請看民國一百年大泡沫)，這一切的一切就是為了阻止房地產泡沫化這件事的發生。
說真的，政府下手下的有些慢了，早已經有一大部分的熱錢成為我們啤酒上頭的小泡沫了，但若完全什麼都不做，任憑房市一直狂飆，我覺得房市在2011年，應該會成為貨真價實的超級大泡沫，屆時要是破滅了，引起的經濟危機恐怕不會太簡單。
現在祭出的各種招數，如果站在一般買方的角度來看，我覺得都還蠻值得給政府掌聲鼓勵的，政府用這些方法，讓房地產回到基本的供需市場上，而不單單只是投機炒作的溫床。
結論
很多人在該說：”房價都沒有狂跌呀!!”
我倒是想請教，之前一路飆漲上來時，有很多也是自住型的買方買來自用的，現在利率又是2%左右而已，奢侈稅又有這麼多漏洞可以供投資客來鑽，這樣種種因素加總起來，你要他一個月就暴跌，這合理嗎??
我覺得目前的政策，是把房地產導向一個較健康的市場的，但也還是留有一些空間讓人去想像，多空的拉距會多久我並不知道，我有個朋友的說法是”強者恆強，弱者恆弱”，現在跌最多的，都是那些披著狼皮的羊，皮一燒掉，就原形畢露，但真的很精華又極少釋出的地區卻還是屹立不搖，精華區不是只有大安區或中正區，我們能力有限，不用去跟別人爭這些地區，每個行政區都有自己的一個精華區，只要細心挑選，我想還是可以買到合理價格的好房子的，與大家共勉之。
2011年4月12日
這些人，這些事
以下都是我個人的看法，不是任何內線消息，單純只是在市場中的一種感覺，不喜者勿入，崇拜者也勿入，不喜者是怕浪費你的時間，崇拜者是怕你太衝動下了決定，我無法為別人的決策負責。
第一件事，把彈藥糧草備足，從四月中到五月初這一波房地產的議價空間，沒有絕後，但絕對是近三年最最最空前的巨大。
以我研究的中永和而論，我們這邊的投資客，手上有兩間以上的人，只要以往愈意氣風發的，現在大多是愈愁容滿面，原因無它，從三月初開始的市場急凍效應，累積一個半月以來，對心理層面有著一定程度的影響，尤其在4/22奢侈稅三讀之前，那種等候秋決，前途茫茫，看不到終點的心情，會讓一個堅強的漢子，在議價時化身為人盡可”出”的婊子，出是出價的出，不是X出的出，聰明的男孩們，別誤會了。
我不敢說現在是不是房價最低點，連巴菲特都不敢保證市場何時會是最低點。
但我認為現在是個不錯的進場時機，有兩種人很適合進場，一是已經做了一段時間的功課，買房後會長期持有的朋友。二是目前空手，但功課做很久，對行情很了的菜投資客。這兩種人是該走進店頭，勇敢議價，砍到仲介噴血，投客見骨的時刻了。
這邊有一個很機車的想法，會讓賣方會覺得很機八的撿便宜方式，走進店頭後，直接表明，你要找急於斷頭求售的投資客的房子，他拿案件來時，叫他連謄本一併奉上，由看謄本來確認是不是同一個人持有兩間以上，且買賣時間皆在兩年內，這類的案件，一間店拿個八間十間出來不成問題，挑個五間喜歡的再請仲介帶你去看房子，看完之後，有覺得適合的房子，就是自住客和菜投們出刀砍的時候了，不要問我要砍幾成，要看過謄本並充份了解當地的行情，我才能告訴你們應該要出多少錢來試。
我不保證這招在每區都適用，也許精華地段的投客們都是老神在在的準備等兩年，但我相信仲介們有很多法子可以說服賣方的，最常出現的金玉良言如下：
1.誰敢說以後會怎麼樣呢?先把現金拿回來才是最實際的!!
2.現在這一間麻煩大哥/姐犠牲一點，我再報您好案子，或是下一間再幫您補回來。
3.您案子附近有好幾間都已經降價求售了，如果這個價格您真的不考慮，我們會考慮帶買方去看別間，買方的價格還蠻符合那一間的。
4.現在市場真的很冷，上個月我們店只成交一間而已，這個月也只有這個買方出過價而已，您真的要好好把握。
5.還有很多很多,etc...
這些技巧和花招我都知道，但知道歸知道，耳朵聽進去時，心裡不由自主的會開始盤算:”現在撐著不賣，到時真的要卡兩年我受的了嗎??銀行緩步升息到3%，我撐的住嗎??錢先拿回來，守住之前賺的好像比較重要!!”
投資真的沒什麼技巧，克服人性才是王道，但知道歸知道，很多時候，貪婪和恐懼都會左右我們的想法。
所以這個時間點，送給各位買方四個字－“無欲則剛”，好好利用人性的弱點，談個好價格，買下屬於自己的小窩吧!!
第二件事，公寓真的很鳥
很多人在買房子時，都會考量自己的自備款部分，想說大樓太貴了，根本買不起，轉而來買公寓。
但我這邊要提醒大家，現在各大銀行，對公寓的鑑估，真的都非常的”賤”估，現在已經不太參考周遭成交行情了，大多是完全交由估價單位來決定，所以以往貸款能貸到成交價八成的情況，可能會有大幅度的轉變。
舉例而言，25坪公寓，單價是25萬/坪，買價為625萬，以往貸款八成，要貸到500萬，是沒什麼大問題的，所以自備款125萬，貸款500萬，就可以買到自己的家。
但現在的情況是這樣，銀行送估價，估價出來是20萬/坪，那不好意思，銀行認定這間房子的價格只值500萬元，八成，就是400萬元，所以自備款125萬，貸款400萬元，離成交價625萬，有著100萬元的差距。
而這個差距，還是要由買方自行負擔，負擔不起怎麼辦??不好意思，那你可能就不能買房子了。
所以請大家要有心理準備，有兩成自備款不見得就買的到房子，現在請把自備款拉高為三~四成會比較保險，也不要聽仲介口頭說”應該貸的到”，就胡亂的簽約了，最好是能親自跟代書和銀行端確認貸款成數後，再來談買賣價格的問題。
開頭提到公寓，並不是指大樓就不會遇到類似的問題，而是大樓一般而言，屋齡較新，建材較好，銀行在估價時也會估的比公寓稍高一些，比較不會遇到公寓這種買價比天高，估價比海深的囧境。
在這衷心的建議投資朋友們，在考慮出手公寓前，注意一下，買價最好可以比銀行估價還低一些，以免灌上裝潢成本後，造成你下一手買方貸款上的困難，買方的問題，最後都會再回到賣方身上，貸款成數低，自然而然會造成買方的難產，也會造成賣方議價時的弱勢，可以的話，盡量選擇大樓產品，一來估價比較沒問題，二來裝潢成本也可以減少許多，但大樓的好案子真的不好找，要再多努力。
第三件事，有問題可以盡量問
最近不小心得知，蠻多人有購屋的需求，看了很久很久，在最後要決定之前，如果很怕自己會買貴，或是買到有問題的房子，其實這時各位可以跟我說一聲，在不影響我時間安排的情況下，我是蠻樂意給各位一些建議，或是陪各位去現場看看房子的，甚至是陪各位去跟仲介過招也沒有問題。
如果覺得不太好意思麻煩我，可以約我喝杯飲料或吃頓飯，偷偷搶著買單，我會很不要臉的接受各位的好意，並且盡可能的幫各位解惑的，我的心態很單純，就是教學相長的心態，透過各位的疑惑，我可以再來檢視自己知道的夠不夠多，在講解時能不能更清楚，對各位更有實質的幫助，多一次實戰，就是為未來多累積一次經驗，我覺得是非常值得的。
以上是我想跟各位說的一些事，有指教的歡迎私下傳訊給我，或公開發問也可以，我覺得不適合公開回答的，我就會私下再回覆給你們。
以上
第一件事，把彈藥糧草備足，從四月中到五月初這一波房地產的議價空間，沒有絕後，但絕對是近三年最最最空前的巨大。
以我研究的中永和而論，我們這邊的投資客，手上有兩間以上的人，只要以往愈意氣風發的，現在大多是愈愁容滿面，原因無它，從三月初開始的市場急凍效應，累積一個半月以來，對心理層面有著一定程度的影響，尤其在4/22奢侈稅三讀之前，那種等候秋決，前途茫茫，看不到終點的心情，會讓一個堅強的漢子，在議價時化身為人盡可”出”的婊子，出是出價的出，不是X出的出，聰明的男孩們，別誤會了。
我不敢說現在是不是房價最低點，連巴菲特都不敢保證市場何時會是最低點。
但我認為現在是個不錯的進場時機，有兩種人很適合進場，一是已經做了一段時間的功課，買房後會長期持有的朋友。二是目前空手，但功課做很久，對行情很了的菜投資客。這兩種人是該走進店頭，勇敢議價，砍到仲介噴血，投客見骨的時刻了。
這邊有一個很機車的想法，會讓賣方會覺得很機八的撿便宜方式，走進店頭後，直接表明，你要找急於斷頭求售的投資客的房子，他拿案件來時，叫他連謄本一併奉上，由看謄本來確認是不是同一個人持有兩間以上，且買賣時間皆在兩年內，這類的案件，一間店拿個八間十間出來不成問題，挑個五間喜歡的再請仲介帶你去看房子，看完之後，有覺得適合的房子，就是自住客和菜投們出刀砍的時候了，不要問我要砍幾成，要看過謄本並充份了解當地的行情，我才能告訴你們應該要出多少錢來試。
我不保證這招在每區都適用，也許精華地段的投客們都是老神在在的準備等兩年，但我相信仲介們有很多法子可以說服賣方的，最常出現的金玉良言如下：
1.誰敢說以後會怎麼樣呢?先把現金拿回來才是最實際的!!
2.現在這一間麻煩大哥/姐犠牲一點，我再報您好案子，或是下一間再幫您補回來。
3.您案子附近有好幾間都已經降價求售了，如果這個價格您真的不考慮，我們會考慮帶買方去看別間，買方的價格還蠻符合那一間的。
4.現在市場真的很冷，上個月我們店只成交一間而已，這個月也只有這個買方出過價而已，您真的要好好把握。
5.還有很多很多,etc...
這些技巧和花招我都知道，但知道歸知道，耳朵聽進去時，心裡不由自主的會開始盤算:”現在撐著不賣，到時真的要卡兩年我受的了嗎??銀行緩步升息到3%，我撐的住嗎??錢先拿回來，守住之前賺的好像比較重要!!”
投資真的沒什麼技巧，克服人性才是王道，但知道歸知道，很多時候，貪婪和恐懼都會左右我們的想法。
所以這個時間點，送給各位買方四個字－“無欲則剛”，好好利用人性的弱點，談個好價格，買下屬於自己的小窩吧!!
第二件事，公寓真的很鳥
很多人在買房子時，都會考量自己的自備款部分，想說大樓太貴了，根本買不起，轉而來買公寓。
但我這邊要提醒大家，現在各大銀行，對公寓的鑑估，真的都非常的”賤”估，現在已經不太參考周遭成交行情了，大多是完全交由估價單位來決定，所以以往貸款能貸到成交價八成的情況，可能會有大幅度的轉變。
舉例而言，25坪公寓，單價是25萬/坪，買價為625萬，以往貸款八成，要貸到500萬，是沒什麼大問題的，所以自備款125萬，貸款500萬，就可以買到自己的家。
但現在的情況是這樣，銀行送估價，估價出來是20萬/坪，那不好意思，銀行認定這間房子的價格只值500萬元，八成，就是400萬元，所以自備款125萬，貸款400萬元，離成交價625萬，有著100萬元的差距。
而這個差距，還是要由買方自行負擔，負擔不起怎麼辦??不好意思，那你可能就不能買房子了。
所以請大家要有心理準備，有兩成自備款不見得就買的到房子，現在請把自備款拉高為三~四成會比較保險，也不要聽仲介口頭說”應該貸的到”，就胡亂的簽約了，最好是能親自跟代書和銀行端確認貸款成數後，再來談買賣價格的問題。
開頭提到公寓，並不是指大樓就不會遇到類似的問題，而是大樓一般而言，屋齡較新，建材較好，銀行在估價時也會估的比公寓稍高一些，比較不會遇到公寓這種買價比天高，估價比海深的囧境。
在這衷心的建議投資朋友們，在考慮出手公寓前，注意一下，買價最好可以比銀行估價還低一些，以免灌上裝潢成本後，造成你下一手買方貸款上的困難，買方的問題，最後都會再回到賣方身上，貸款成數低，自然而然會造成買方的難產，也會造成賣方議價時的弱勢，可以的話，盡量選擇大樓產品，一來估價比較沒問題，二來裝潢成本也可以減少許多，但大樓的好案子真的不好找，要再多努力。
第三件事，有問題可以盡量問
最近不小心得知，蠻多人有購屋的需求，看了很久很久，在最後要決定之前，如果很怕自己會買貴，或是買到有問題的房子，其實這時各位可以跟我說一聲，在不影響我時間安排的情況下，我是蠻樂意給各位一些建議，或是陪各位去現場看看房子的，甚至是陪各位去跟仲介過招也沒有問題。
如果覺得不太好意思麻煩我，可以約我喝杯飲料或吃頓飯，偷偷搶著買單，我會很不要臉的接受各位的好意，並且盡可能的幫各位解惑的，我的心態很單純，就是教學相長的心態，透過各位的疑惑，我可以再來檢視自己知道的夠不夠多，在講解時能不能更清楚，對各位更有實質的幫助，多一次實戰，就是為未來多累積一次經驗，我覺得是非常值得的。
以上是我想跟各位說的一些事，有指教的歡迎私下傳訊給我，或公開發問也可以，我覺得不適合公開回答的，我就會私下再回覆給你們。
以上
2011年4月7日
小胖妞變天使了
從3/28去看醫生到今天4/7，短短十天，到現在我還覺得不太真實，一隻這麼乖的小寶貝，只在廁所尿尿，強壯到可以徒手在籠子上倒吊著，每餐都食慾旺盛，不挑食又跟爸爸媽媽這麼親近的小胖妞，怎麼會這麼快就走掉了呢??不停地懊悔和自責，如果能再多關心妳一些，能再早一點帶妳去看醫生，會不會，現在妳還是在我和羅小禎的手上活潑亂跳呢？(媽的，才打第一段就要暫停去旁邊哭一下，打完應該天都黑了)
前一隻老鼠走的時候，我沒能在身邊陪著她，在新竹狂哭的那一晚，讓我覺得非常的遺憾，一來是遺憾沒能看她最後一面，一來是痛恨自己為什麼只能把事情丟給羅小禎一個人處理。
這一次，從小胖妞生病第一次看醫生到走的前一秒，我都在妳身邊陪著小胖妞，除了少掉一些遺憾，卻也多了很多的不捨與無奈，從小胖妞沒力氣自己進食開始，羅小禎就覺得狀況不太妙了，但我真心的以為，只要有乖乖吃藥，加上我們的細心照料，妳一定會恢復健康，變回活力四射的小胖妞的，但事與願違，看妳早上好像更有力氣了，到了晚上，卻又變的更加虛弱，明知妳不想吃東西，但羅小禎和我還是要硬灌妳食物時，心真的很痛，也希望妳不要怪爸爸媽媽，我們真的只是怕妳肚子餓，想要妳舒服一點而已。
昨天早上，醫生請我們帶妳過去時，妳整個人已經虛弱到不行了，連移動自己都沒力氣了，也無法進食，醫生才請我們用打針來讓妳吸收消炎藥和葡萄糖，回到家後，看妳爬在小魚干上很想吃，又沒力氣吃的樣子，爸爸媽媽真的真的好心疼，下午再去餵妳時，發現妳就尿在床上，連移動去廁所的力氣都沒有了，爸爸真的好擔心，但也希望妳可以舒服的走完這一程，不要再有痛苦了，晚上幫妳打針時，不小心弄痛妳了，爸爸真的很抱歉，但希望打進去的消炎藥和葡萄糖有讓妳舒服一點，晚上羅小禎才在說，妳會在睡夢中沒有痛苦，很安詳的離開才對，爸爸媽媽就可以在這兩天好天氣，帶妳去山上，讓妳回歸大自然。
今天早上，正要幫妳打針時，只看妳一直跑一直跑一直跑，就是不想打針的樣子，還在跟羅小禎討論，要不要問醫生，緩緩的放妳在毛巾上，才發現原本一直有心跳的妳，心跳突然停了，但眼睛還是張著的，等爸爸媽媽再抱起妳時，妳的眼睛才緩緩的閉上，妳真的真的好優秀，就在我們的眼前，走的這麼安詳，這麼沒有痛苦，我和媽媽都相信，妳一定是想在好天氣變成天使，快快的飛到天堂去，再趕緊投胎變成小辣妹。
一邊哭一邊覺得妳好棒，也邊準備著出門讓妳回歸大自然，找了一個風景很美很安靜的樹蔭下，爸爸媽媽挖了個小洞把妳放了進去，放入土之前摸了摸妳，才把土再慢慢的撒上去，希望沒有弄痛妳，我們有放了幾顆石頭壓住，防止會有野狗來打擾妳，妳就安安心心的去天堂吧，希望妳在那邊交到很多好朋友，也希望妳可以很快投胎變成小辣妹，過幸福快樂的生活，爸爸媽媽會很想妳的，也希望妳有空可以回來看看我們。
再見了，雜醬麵，妳永遠是我和羅小禎最心愛的小胖妞
2011/4/7 am 09:00
看著妳健美的身材都覺得妳還活著才對~
希望一路上有葵瓜子,小魚乾,蜿豆夾,合成飼料陪著妳，妳不會寂寞，以前為了健康不讓妳吃，現在希望妳吃的開心
希望一路上有葵瓜子,小魚乾,蜿豆夾,合成飼料陪著妳，妳不會寂寞，以前為了健康不讓妳吃，現在希望妳吃的開心
爸爸媽媽有把妳放在樹蔭下，冬暖夏涼，妳一定很舒服的
有空看看碧潭的美景，阿不要太晚回家，這邊外頭很多好兄弟，自己要多小心
媽媽要把妳放下去囉～
再見了，小胖妞
再見了，小胖妞
爸爸，媽媽，我去當天使囉，掰掰
2011年3月21日
為了一棵樹，放棄了整座森林
這個標題，乍看之下是要探討感情上的問題，不過…其實我是要來談談從感情衍生的一些事情。
前幾天，和好朋友聚餐時，我問了他:”你單身多久啦，好不習慣你一直沒有女朋友”，進而聊到幾個他身邊的對象，說起來，他周遭的幾位，條件都不錯，我不太能理解，那怎麼還不跟其中一位交往呢?他答道:”因為她們沒有那種…讓我想要放棄大好江山的衝動”，聽到這種話，一般人緊接著應該就是要罵他一句”畜牲”，我罵完畜就忍住了衝動，聽他怎麼解釋。
他告訴我，他指的”江山”，不是指外頭的花花世界，而是他自己很多想要做的事情，大至友情、家庭、事業，小到喝酒、打牌、看漫畫，聽他解釋完，我覺得這關乎一個人的生活方式，並不僅僅是男女之間兒女私情這類小插曲。
每個人的一天，都是24個小時，每分每秒都是用來寫下屬於自己的人生故事，或許糜爛、腐敗、墮落，也可能熣燦、華麗、浪漫，但一旦我們決定做某一件事，人生故事就被記載為這一件事，沒有辦法再重寫一遍。所寫下的這個故事，或許會被人評斷為不務正業，也可能會傳誦為豐功偉業，那些評價如何，事實上，並不是那麼的重要，重要的是正在寫著故事的自己，自己是什麼感受，更勝於社會上大多數人對這篇故事的評價。
而我這位朋友，目前選擇單身的生活，我覺得，他正在寫著他的故事，他有著單身的瀟灑和自在，也失去了兩個人的甜蜜及圓滿。回到家不會有人在他耳邊嘮嘮叨叨，同樣的，他的枕邊耳語，只有在鬼壓床時會有對象可以傾訴。
或許他偶有一夜情之類的康樂活動，但我相信這種活動他得到的回應多半只會是”harder!! harder!!”或是＂快一點! 快一點!”之類的，跟別人談心，若得到這種回應，跟碰一鼻子灰好像也沒什麼兩樣。
當看著一棵樹的同時，就應該要細心地灌溉及呵護它，因為我們捨棄了森林裡的其他樹和動物，把時間花在這棵樹上，如果是無意識的狀態看著它，對它，和那些被忽略的動植物，都是一種不尊重，要種樹時，請用心的種，同樣的，要活，請時時刻刻都有意識的活，對自己的行為有意識，知道自己正在寫著什麼樣的故事，如果寫的好，請接著寫，寫的不好，也適時的停下筆來。
動筆需要勇氣，停筆也需要一定的智慧，與大家共勉之。
前幾天，和好朋友聚餐時，我問了他:”你單身多久啦，好不習慣你一直沒有女朋友”，進而聊到幾個他身邊的對象，說起來，他周遭的幾位，條件都不錯，我不太能理解，那怎麼還不跟其中一位交往呢?他答道:”因為她們沒有那種…讓我想要放棄大好江山的衝動”，聽到這種話，一般人緊接著應該就是要罵他一句”畜牲”，我罵完畜就忍住了衝動，聽他怎麼解釋。
他告訴我，他指的”江山”，不是指外頭的花花世界，而是他自己很多想要做的事情，大至友情、家庭、事業，小到喝酒、打牌、看漫畫，聽他解釋完，我覺得這關乎一個人的生活方式，並不僅僅是男女之間兒女私情這類小插曲。
每個人的一天，都是24個小時，每分每秒都是用來寫下屬於自己的人生故事，或許糜爛、腐敗、墮落，也可能熣燦、華麗、浪漫，但一旦我們決定做某一件事，人生故事就被記載為這一件事，沒有辦法再重寫一遍。所寫下的這個故事，或許會被人評斷為不務正業，也可能會傳誦為豐功偉業，那些評價如何，事實上，並不是那麼的重要，重要的是正在寫著故事的自己，自己是什麼感受，更勝於社會上大多數人對這篇故事的評價。
而我這位朋友，目前選擇單身的生活，我覺得，他正在寫著他的故事，他有著單身的瀟灑和自在，也失去了兩個人的甜蜜及圓滿。回到家不會有人在他耳邊嘮嘮叨叨，同樣的，他的枕邊耳語，只有在鬼壓床時會有對象可以傾訴。
或許他偶有一夜情之類的康樂活動，但我相信這種活動他得到的回應多半只會是”harder!! harder!!”或是＂快一點! 快一點!”之類的，跟別人談心，若得到這種回應，跟碰一鼻子灰好像也沒什麼兩樣。
當看著一棵樹的同時，就應該要細心地灌溉及呵護它，因為我們捨棄了森林裡的其他樹和動物，把時間花在這棵樹上，如果是無意識的狀態看著它，對它，和那些被忽略的動植物，都是一種不尊重，要種樹時，請用心的種，同樣的，要活，請時時刻刻都有意識的活，對自己的行為有意識，知道自己正在寫著什麼樣的故事，如果寫的好，請接著寫，寫的不好，也適時的停下筆來。
動筆需要勇氣，停筆也需要一定的智慧，與大家共勉之。
2011年3月15日
奢侈稅之我見
又好一段時間沒有寫文章了，也沒什麼特別的原因，就只是政府打投機，最近這段時間在收拾行囊，準備跑路(笑~~)。
很多朋友問我，政府打房，你們有沒有受影響呀，這邊很坦然的告訴大家:當然有!!房地產市場要熱，一定要有充沛的成交量來輔助，才有可能熱起來，在農曆春節前的那一波，每周一代書中心都大爆滿的情況，就是一種別人買我也要跟著買的氣氛帶動的火熱市場，而政府的打投機政策一出爐，讓三成自住客馬上冷靜下來，不再隨著瘋狂的市場起舞，這其實是一種好現象，太過瘋狂的市場，是會加速市場的滅亡的。
政策面
先就奢侈稅這個政策來討論好了，法令上大致上要課稅的對象是”非自用住宅，持有兩年以內，有買賣的情形，第一年課成交價15%，第二年課成交價的10%”，而非自用住宅的定義是”本人與配偶及未成年子女名下，第二間以上的房子，即為非自用住宅”。
就政策面而言，該害怕的是名下有兩間以上房產的現金型投資客，但這其中存在著一個矛盾點，如果他是現金型投資客，手上一定有充沛的資金來撐過這兩年，那政府怎麼課的到稅呢??
說真的，我覺得一開始政府就不打算要課到稅，他們所做的事情是”我們有做些什麼來干擾市場的投機歪風唷!!不要說我們都沒做事唷!!”所以政府說他們在打投機，而不是打房，他們要的是房地產回到正常的市場機制上頭，而不是房價全面性的崩盤，平時大家多觀察一下央行利率和空地稅這兩個參數，這兩個才是真正掐住房地產市場咽喉的雙刃。
地區面
房地產怎麼投資??往人多的地方衝就對了!!!
就”新聞面報導”，以房屋”銷售開價”而言
台北市下殺成數最多的三個區塊是:南港、大安、中山，新北市則是三峽、三重、林口三個地區，這裡面比較令人意外的，我想大家會覺得是大安、中山、三重這三個區塊，其他三個地區，只是先把未來五年的價格，拉到現在提前反應而已，本來就是一直繞著美夢在漲的，如今政府叫大家醒醒，別再做夢時，美夢破了，人就該跑了。
中山區是產品上不太對，以套房佔多數的市場而言，價格修正時，跑第一名是正確的抉擇。
三重這個地區，就地點而言，是還蠻OK的，捷運通了，離台北市又只是一橋之隔，比較可惜，這一橋隔的是萬華、大同這類北市的後段班，而目前價格比較驚人的區塊是在重劃區附近，三重最大的問題，應該在於能接受住在這個區塊的，仍以本地人居多，外來客數並不算多，以衛星都市而言，三重的基底已經打好了，但行銷面的功夫沒有下足，所以仍需要一段時間的磨合。
大安區呢??開價本來就已經跟天一樣高了，現在微調一些，調成喜瑪拉雅山的高度，其實也並不令人意外。
眼尖的看倌，應該有發現，我文章一開頭有先說，這是媒體報導和開價兩個面向來做討論的文章，實際上成交價有沒有下滑??這其實還在未知之數。
賣方面
分成三種賣方：一般客銷售自有住宅，每個人頭手上僅有一間的投機客，一個人手上有多間物件的大投機客。
這個政策，其實影響到的大多是那些手上有兩間以上的換屋潮賣方以及有資金變現需求的一般賣方，賣方都很擔心，要是7月前我還沒賣掉，不就要被課稅了，所以這類換屋型賣方，這時價格是很有談判空間的。
而第二類投機客，我覺得幾乎沒有議價空間，大家來想像一個情形，從現在到七月，是第一類和第三類賣方的逃命波，但一到七月之後，就算要出租撐兩年，第一和第三類賣方也絕對不肯拿出來賣，除非有人出的到比行情多15%的價格來，那七月後，第二類賣方，是不是就能寡佔這個市場了呢??賣方會怕沒人買自己的房子，買方其實更怕自己買不到房子，到了選擇愈來愈少，需求者愈來愈多的情況下，坐地起價的現象，是可以預期的，但這場買賣方的角力戰，孰勝孰負，其實還在未定之數。
第三類投客，說真的，有分兩種，實力雄厚，跟實力小厚的，前者就算要撐兩年，眉頭都不會動一下，畢竟”老子就是有錢，兩年不工作還是可以開名車住豪宅玩名媛＂，後者小厚的會先拋掉地點條件沒那麼優的物件，而留著條件比較好的，在兩年後再拿出來坐享其成。
買方面
買方剛好也有分三類：觀望型買方、果斷型買方、實力雄厚的投客。
觀望型的這類買方，發現政府好像真的有在打房，會冷靜下來，看看房市的風向球，吹向哪邊，但不得不說，這類買方，發現一兩個月內房價都沒有動的話，又會重回市場開始找房子，但那時應該也沒剩什麼好房子了，因為都被後面兩類買方收購走了，但若兩個月內房價有了明顯修正，這類買方會跳回市場大殺特殺，殺到流血斷頭價才肯下手，哪那麼多投客肯流血斷頭呀，所以這類買方，到七月都還買不到的時候，市場供貨量一緊縮，他們就只剩新成屋還有第二類賣方的物件可以選擇了，到時一定會掉到買不下手的循環中，這類買方，要買到房子，運氣層面真的佔很大的比重。
果斷型買方呢?有大部分是馬上跳進市場，盡可能的議到行情價左右，就出手買下，另外有一小部分，打定主意老娘兩年內就是不買，兩三年後再來買。
實力雄厚的投客，在去年下半年賺超飽的情況下，口袋麥克麥克，馬上會跳進市場中來補貨，只要案子的條件好，議到行情左右就馬上收購，因為他們深信仍有下一波高潮-房之諸神會臨幸。
自體觀察面
大家可以仔細觀察媒體，最近一定是大肆報導房地產的負面消息，這些消息面是真是假，我無從判斷，畢竟我也不是神，每個地區都能得到資訊，但看的出來的是，媒體有試圖將市場操作到某一個方向上頭。
以我所在區域中永和而言，的確有”一些”投機客急著要拋售，但…說真的，我聽到他們的拋售價，還是一點去看屋的意願都沒有，因為真的完全沒有便宜到的感覺。
而且所謂市場急凍，在中永和也沒有看到，新推案照推，開價照開天價，只要成交一間就夠，其他餘屋就會慢慢賣，畢竟建商去年都已經賺飽了，現在有賣就是多賺，不賣也沒差，有的是時間和小市民慢慢耗，而仲介那邊也是一直有成交的訊息發出，成交量有下滑一些，但也只是回到正常的水位而已，房市寒冬??似乎沒這回事~~
有些人會問我說，現在房子到底能不能買，我個人的建議是，如果是要投機，除非你口袋夠深，不然不要冒然出手，如果是要自住，也請試算利率調至5%時，你是否能夠負擔房貸本利和的支出，如果可以的話，請挑選夠好的地點，議到對方目露兇光的價格再出手買房。
再來是議價方面，以我自己而言，現在我手上的物件，說真的，只要能不賠錢，或是小賺，我應該都會願意放手，畢竟我不是屬於口袋很深的投客，風險是我們這種人第一個要考慮的，如果閉上眼睛和耳朵不去吸收周遭的訊息而改變決策，那我做的和賭博又有什麼兩樣？和我同樣想法的投客，我相信一定不在少數，這個時期，的確是一個適合議價的好時機點。
這邊順便跟大家說一個議價小撇步，所謂議價，不是叫你跟仲介在那邊討價還價，而是要盡可能把賣方拉出來見面談，見面談才是仲介能盡情演出的舞台，也只有在長時間的疲勞轟炸賣方的情況下，你才有機會用較低的價格去買到房子，但請注意，身為買方，你也有可能會被賣方疲勞轟炸，被仲介的諸多手法所左右，請寫下一個數字，這是你自己的最後底價，在賣方要離開前的最後一次出價才能亮出來，至於能不能成交，就真的是看天意了，希望大家在這個時機點，還是可以買到自己心目中理想的家!!
PS.之後房價的漲跌我無法負責，以上撰文僅供參考，如有雷同，純屬巧合。
PS2.天佑人類,希望地球不要再有重大天災了
很多朋友問我，政府打房，你們有沒有受影響呀，這邊很坦然的告訴大家:當然有!!房地產市場要熱，一定要有充沛的成交量來輔助，才有可能熱起來，在農曆春節前的那一波，每周一代書中心都大爆滿的情況，就是一種別人買我也要跟著買的氣氛帶動的火熱市場，而政府的打投機政策一出爐，讓三成自住客馬上冷靜下來，不再隨著瘋狂的市場起舞，這其實是一種好現象，太過瘋狂的市場，是會加速市場的滅亡的。
政策面
先就奢侈稅這個政策來討論好了，法令上大致上要課稅的對象是”非自用住宅，持有兩年以內，有買賣的情形，第一年課成交價15%，第二年課成交價的10%”，而非自用住宅的定義是”本人與配偶及未成年子女名下，第二間以上的房子，即為非自用住宅”。
就政策面而言，該害怕的是名下有兩間以上房產的現金型投資客，但這其中存在著一個矛盾點，如果他是現金型投資客，手上一定有充沛的資金來撐過這兩年，那政府怎麼課的到稅呢??
說真的，我覺得一開始政府就不打算要課到稅，他們所做的事情是”我們有做些什麼來干擾市場的投機歪風唷!!不要說我們都沒做事唷!!”所以政府說他們在打投機，而不是打房，他們要的是房地產回到正常的市場機制上頭，而不是房價全面性的崩盤，平時大家多觀察一下央行利率和空地稅這兩個參數，這兩個才是真正掐住房地產市場咽喉的雙刃。
地區面
房地產怎麼投資??往人多的地方衝就對了!!!
就”新聞面報導”，以房屋”銷售開價”而言
台北市下殺成數最多的三個區塊是:南港、大安、中山，新北市則是三峽、三重、林口三個地區，這裡面比較令人意外的，我想大家會覺得是大安、中山、三重這三個區塊，其他三個地區，只是先把未來五年的價格，拉到現在提前反應而已，本來就是一直繞著美夢在漲的，如今政府叫大家醒醒，別再做夢時，美夢破了，人就該跑了。
中山區是產品上不太對，以套房佔多數的市場而言，價格修正時，跑第一名是正確的抉擇。
三重這個地區，就地點而言，是還蠻OK的，捷運通了，離台北市又只是一橋之隔，比較可惜，這一橋隔的是萬華、大同這類北市的後段班，而目前價格比較驚人的區塊是在重劃區附近，三重最大的問題，應該在於能接受住在這個區塊的，仍以本地人居多，外來客數並不算多，以衛星都市而言，三重的基底已經打好了，但行銷面的功夫沒有下足，所以仍需要一段時間的磨合。
大安區呢??開價本來就已經跟天一樣高了，現在微調一些，調成喜瑪拉雅山的高度，其實也並不令人意外。
眼尖的看倌，應該有發現，我文章一開頭有先說，這是媒體報導和開價兩個面向來做討論的文章，實際上成交價有沒有下滑??這其實還在未知之數。
賣方面
分成三種賣方：一般客銷售自有住宅，每個人頭手上僅有一間的投機客，一個人手上有多間物件的大投機客。
這個政策，其實影響到的大多是那些手上有兩間以上的換屋潮賣方以及有資金變現需求的一般賣方，賣方都很擔心，要是7月前我還沒賣掉，不就要被課稅了，所以這類換屋型賣方，這時價格是很有談判空間的。
而第二類投機客，我覺得幾乎沒有議價空間，大家來想像一個情形，從現在到七月，是第一類和第三類賣方的逃命波，但一到七月之後，就算要出租撐兩年，第一和第三類賣方也絕對不肯拿出來賣，除非有人出的到比行情多15%的價格來，那七月後，第二類賣方，是不是就能寡佔這個市場了呢??賣方會怕沒人買自己的房子，買方其實更怕自己買不到房子，到了選擇愈來愈少，需求者愈來愈多的情況下，坐地起價的現象，是可以預期的，但這場買賣方的角力戰，孰勝孰負，其實還在未定之數。
第三類投客，說真的，有分兩種，實力雄厚，跟實力小厚的，前者就算要撐兩年，眉頭都不會動一下，畢竟”老子就是有錢，兩年不工作還是可以開名車住豪宅玩名媛＂，後者小厚的會先拋掉地點條件沒那麼優的物件，而留著條件比較好的，在兩年後再拿出來坐享其成。
買方面
買方剛好也有分三類：觀望型買方、果斷型買方、實力雄厚的投客。
觀望型的這類買方，發現政府好像真的有在打房，會冷靜下來，看看房市的風向球，吹向哪邊，但不得不說，這類買方，發現一兩個月內房價都沒有動的話，又會重回市場開始找房子，但那時應該也沒剩什麼好房子了，因為都被後面兩類買方收購走了，但若兩個月內房價有了明顯修正，這類買方會跳回市場大殺特殺，殺到流血斷頭價才肯下手，哪那麼多投客肯流血斷頭呀，所以這類買方，到七月都還買不到的時候，市場供貨量一緊縮，他們就只剩新成屋還有第二類賣方的物件可以選擇了，到時一定會掉到買不下手的循環中，這類買方，要買到房子，運氣層面真的佔很大的比重。
果斷型買方呢?有大部分是馬上跳進市場，盡可能的議到行情價左右，就出手買下，另外有一小部分，打定主意老娘兩年內就是不買，兩三年後再來買。
實力雄厚的投客，在去年下半年賺超飽的情況下，口袋麥克麥克，馬上會跳進市場中來補貨，只要案子的條件好，議到行情左右就馬上收購，因為他們深信仍有下一波高潮-房之諸神會臨幸。
自體觀察面
大家可以仔細觀察媒體，最近一定是大肆報導房地產的負面消息，這些消息面是真是假，我無從判斷，畢竟我也不是神，每個地區都能得到資訊，但看的出來的是，媒體有試圖將市場操作到某一個方向上頭。
以我所在區域中永和而言，的確有”一些”投機客急著要拋售，但…說真的，我聽到他們的拋售價，還是一點去看屋的意願都沒有，因為真的完全沒有便宜到的感覺。
而且所謂市場急凍，在中永和也沒有看到，新推案照推，開價照開天價，只要成交一間就夠，其他餘屋就會慢慢賣，畢竟建商去年都已經賺飽了，現在有賣就是多賺，不賣也沒差，有的是時間和小市民慢慢耗，而仲介那邊也是一直有成交的訊息發出，成交量有下滑一些，但也只是回到正常的水位而已，房市寒冬??似乎沒這回事~~
有些人會問我說，現在房子到底能不能買，我個人的建議是，如果是要投機，除非你口袋夠深，不然不要冒然出手，如果是要自住，也請試算利率調至5%時，你是否能夠負擔房貸本利和的支出，如果可以的話，請挑選夠好的地點，議到對方目露兇光的價格再出手買房。
再來是議價方面，以我自己而言，現在我手上的物件，說真的，只要能不賠錢，或是小賺，我應該都會願意放手，畢竟我不是屬於口袋很深的投客，風險是我們這種人第一個要考慮的，如果閉上眼睛和耳朵不去吸收周遭的訊息而改變決策，那我做的和賭博又有什麼兩樣？和我同樣想法的投客，我相信一定不在少數，這個時期，的確是一個適合議價的好時機點。
這邊順便跟大家說一個議價小撇步，所謂議價，不是叫你跟仲介在那邊討價還價，而是要盡可能把賣方拉出來見面談，見面談才是仲介能盡情演出的舞台，也只有在長時間的疲勞轟炸賣方的情況下，你才有機會用較低的價格去買到房子，但請注意，身為買方，你也有可能會被賣方疲勞轟炸，被仲介的諸多手法所左右，請寫下一個數字，這是你自己的最後底價，在賣方要離開前的最後一次出價才能亮出來，至於能不能成交，就真的是看天意了，希望大家在這個時機點，還是可以買到自己心目中理想的家!!
PS.之後房價的漲跌我無法負責，以上撰文僅供參考，如有雷同，純屬巧合。
PS2.天佑人類,希望地球不要再有重大天災了
2011年2月23日
為何要選精華區
Location!! Location!! Location!!
這個說法，相信大家都有聽過，但面臨到現在這個市場，同一個行政區中精華地段和非精華地段，一差可以差到10萬/P的情況下，很多人心中一定有個問號，我真的值得多花那2~300萬元，只為了住的精華一點嗎？
有一種說法是，地段是不會變的，最抗跌的就是精華地段的房子，捷運、公園、學校、賣場，這些機能，蓋好了就是蓋好了，改變的機會不是沒有，但說實在的，很小!!而這類的屋子，多頭時漲最兇，空頭時最抗跌。
而非精華地段的房子呢？在多頭或空頭的時候，價格上的異動，可以說是微乎其微，因為這類非精華區，會來買的多半是當地的住戶，而能接受的價格，往往也很固定，大多頭的時候，其實也很難漲到這個區塊來，大空頭的時候，也不太會跌價，為什麼不會跌？當初漲就沒漲到它咩，沒道理跌的時候要跌到它呀。
以前我有說過，要房價跌很簡單，全台灣的人講好，我們這三年就是不買天龍國的房子，大家等著看，三年內天龍國一定會變璧虎給你看，但我也可以跟大家先講好，大家絕不會遵守約定，三年內都不買房的，所以三年後會發現自己是唯一沒買房子的傻蛋，為什麼如此肯定呢？因為這就是人性。
今天在跟朋友討論的過程中，他提供了我一個和上述觀念相同的看法做為參考。
友人看法的分隔線友人看法的分隔線友人看法的分隔線友人看法的分隔線
買精華區的房子，要承擔一個很大的風險是，它當初漲了多少上來，跌的時候，就有可能會跌多少回去，就算不全跌，跌一半也是很有機會的，和台股一樣，從4000~9000，今天跌回來，不跌到7~8000點，有點說不過去，房子也一樣，如果一年內從20萬/P硬是漲到40萬/P，今天要反轉時，就算只賠10萬/P，30坪的房子，你也是要賠掉300萬元的價差來。
買非精華區的房子，有個好處是，10年前是18萬/P，雷曼時可能也不過跌個2萬/P到16萬/P，這兩年多頭，漲再多，也不過漲到20萬/P，今天再讓你跌，能跌多低嗎？其實很難，本來就沒漲到，憑什麼要我賠回去？了不起回到原點，18萬/P，最多賠個2萬/P，30坪的房子也只賠個60萬。
友人看法的分隔線友人看法的分隔線友人看法的分隔線友人看法的分隔線
乍看之下，自住的人，好像買非精華區的房子會比較好，所以要買非精華區的房子嗎？不～靜下心來思考後，會發現有很多矛盾的地方，下面要來簡單講述幾個買精華區的理由。
1.精華區才有成交量
上述講的空頭，都還是建立在市場有交易量的前提下，如果今天市場真的是接近停擺、靜止呢？價格先下跌的會是那些漲過頭的捷運周遭精華區沒錯，但當下跌5萬/P，一些原本預算有少許差距的人可能就會接手了，再跌5萬/P時，就更多人來進場了，成交量上揚時，價格當時也有所支持，甚至會再有漲勢，但在下跌時，非精華區是真的有可能出現成交量靜止的情況的，一靜止，就進入到零成交量，也就是所謂有行無市的狀況，最後只好等下修到有行有市的狀態才會成交，但…那可能會是很久很久很久以後了，如果有兩間房子，分別是走路10分鐘和騎車10分鐘到捷運的房子，價差不到100萬，我相信大部分的人，就算多背100萬的房貸，也會盡可能買下走路10分鐘到捷運的這間才對，誰不想住的方便一點呢？
2.精華區有大量承租方
在遇到房市反轉時，一般投資方或是一般民眾，最重要的就是撐的過這段空頭，因為人是容易遺忘的動物，只要撐過這一波反轉，房子不賣，是不會賠的，不賣時，就租吧，而捷運旁的房子，一向是最好租的，所收到的租金，才能幫助屋主，去撐過不景氣的時期。
3.精華區會更精華
以政府而言，是會把資金投資在已有基本規格，可創造經濟產值的地區，還是放在一片荒蕪，造鎮完也沒什麼意義的地區呢？看台北市和新北市的捷運網，應該不難猜到答案為何。(而重劃區多半也不會挑太誇張的地方，三重、內湖、文山、淡海，都算是開發後會有所回報的區域)
基於以上三種理由，精華區即使貴，只要不是貴到沒有天良，或者會讓人生活不下去，我覺得，都應該牙咬著，多擔待一些，置產在較已發展完成或未來還有其他建設的精華區，雖然我知道現在的房價都很沒有天良，也都會讓人失去生活品質，但只要用心找，一定找的到還有空間補漲，或價格還沒發酵完畢的地區，買下有能力負擔，最適合自己的小窩!!
這個說法，相信大家都有聽過，但面臨到現在這個市場，同一個行政區中精華地段和非精華地段，一差可以差到10萬/P的情況下，很多人心中一定有個問號，我真的值得多花那2~300萬元，只為了住的精華一點嗎？
有一種說法是，地段是不會變的，最抗跌的就是精華地段的房子，捷運、公園、學校、賣場，這些機能，蓋好了就是蓋好了，改變的機會不是沒有，但說實在的，很小!!而這類的屋子，多頭時漲最兇，空頭時最抗跌。
而非精華地段的房子呢？在多頭或空頭的時候，價格上的異動，可以說是微乎其微，因為這類非精華區，會來買的多半是當地的住戶，而能接受的價格，往往也很固定，大多頭的時候，其實也很難漲到這個區塊來，大空頭的時候，也不太會跌價，為什麼不會跌？當初漲就沒漲到它咩，沒道理跌的時候要跌到它呀。
以前我有說過，要房價跌很簡單，全台灣的人講好，我們這三年就是不買天龍國的房子，大家等著看，三年內天龍國一定會變璧虎給你看，但我也可以跟大家先講好，大家絕不會遵守約定，三年內都不買房的，所以三年後會發現自己是唯一沒買房子的傻蛋，為什麼如此肯定呢？因為這就是人性。
今天在跟朋友討論的過程中，他提供了我一個和上述觀念相同的看法做為參考。
友人看法的分隔線友人看法的分隔線友人看法的分隔線友人看法的分隔線
買精華區的房子，要承擔一個很大的風險是，它當初漲了多少上來，跌的時候，就有可能會跌多少回去，就算不全跌，跌一半也是很有機會的，和台股一樣，從4000~9000，今天跌回來，不跌到7~8000點，有點說不過去，房子也一樣，如果一年內從20萬/P硬是漲到40萬/P，今天要反轉時，就算只賠10萬/P，30坪的房子，你也是要賠掉300萬元的價差來。
買非精華區的房子，有個好處是，10年前是18萬/P，雷曼時可能也不過跌個2萬/P到16萬/P，這兩年多頭，漲再多，也不過漲到20萬/P，今天再讓你跌，能跌多低嗎？其實很難，本來就沒漲到，憑什麼要我賠回去？了不起回到原點，18萬/P，最多賠個2萬/P，30坪的房子也只賠個60萬。
友人看法的分隔線友人看法的分隔線友人看法的分隔線友人看法的分隔線
乍看之下，自住的人，好像買非精華區的房子會比較好，所以要買非精華區的房子嗎？不～靜下心來思考後，會發現有很多矛盾的地方，下面要來簡單講述幾個買精華區的理由。
1.精華區才有成交量
上述講的空頭，都還是建立在市場有交易量的前提下，如果今天市場真的是接近停擺、靜止呢？價格先下跌的會是那些漲過頭的捷運周遭精華區沒錯，但當下跌5萬/P，一些原本預算有少許差距的人可能就會接手了，再跌5萬/P時，就更多人來進場了，成交量上揚時，價格當時也有所支持，甚至會再有漲勢，但在下跌時，非精華區是真的有可能出現成交量靜止的情況的，一靜止，就進入到零成交量，也就是所謂有行無市的狀況，最後只好等下修到有行有市的狀態才會成交，但…那可能會是很久很久很久以後了，如果有兩間房子，分別是走路10分鐘和騎車10分鐘到捷運的房子，價差不到100萬，我相信大部分的人，就算多背100萬的房貸，也會盡可能買下走路10分鐘到捷運的這間才對，誰不想住的方便一點呢？
2.精華區有大量承租方
在遇到房市反轉時，一般投資方或是一般民眾，最重要的就是撐的過這段空頭，因為人是容易遺忘的動物，只要撐過這一波反轉，房子不賣，是不會賠的，不賣時，就租吧，而捷運旁的房子，一向是最好租的，所收到的租金，才能幫助屋主，去撐過不景氣的時期。
3.精華區會更精華
以政府而言，是會把資金投資在已有基本規格，可創造經濟產值的地區，還是放在一片荒蕪，造鎮完也沒什麼意義的地區呢？看台北市和新北市的捷運網，應該不難猜到答案為何。(而重劃區多半也不會挑太誇張的地方，三重、內湖、文山、淡海，都算是開發後會有所回報的區域)
基於以上三種理由，精華區即使貴，只要不是貴到沒有天良，或者會讓人生活不下去，我覺得，都應該牙咬著，多擔待一些，置產在較已發展完成或未來還有其他建設的精華區，雖然我知道現在的房價都很沒有天良，也都會讓人失去生活品質，但只要用心找，一定找的到還有空間補漲，或價格還沒發酵完畢的地區，買下有能力負擔，最適合自己的小窩!!
2011年2月17日
可笑的自己
很喜歡寫東西，我想是因為我是個喜歡回憶，卻很容易遺忘的人，常常回憶，可以放慢遺忘的速度，但該忘的還是會忘，不想記得的卻總是會記的清清楚楚，看著去年的自己，26歲，看似一個該成熟的年紀，檢視行為後才發現，還是一樣的幼稚不是嗎？不過這邊要說的其實是，看著當初在研究著房地產的自己，做了很多真的很可笑的事情。
晚上七點才去看房子，看完後騎快車拼了命趕回家，飯也不吃，馬上打開電腦，趕八點前把建物謄本調出來，調出來一看，原來真的是一手屋主!!!隔天一大早先打給八家銀行做估價再一家一家慢慢追，為的就是要用估價平均值來做為出價基準。
時至今日，謄本已經不知道多久沒調了，估價也只有成交後要問貸款才會真的去估，是因為做久了開始擺譜嗎？其實也不是，只是發現了很多更快更實際的做法而已，於是淘汰了比較土法鍊鋼的方式，回頭看看當初既熱血又可笑的自己，其實很欣賞那樣的熱血，雖然很傻，但這股傻勁，在我看來是非常迷人，也很有價值的。
找個時間，拉開抽屜看看多年前的自己寫下的文字，或許可笑，但我想也會覺得自己這一路來，真的改變不少，也成長了許多，合上抽屜時可以偷偷的告訴自己：”我非常喜歡這樣可笑的自己”。
晚上七點才去看房子，看完後騎快車拼了命趕回家，飯也不吃，馬上打開電腦，趕八點前把建物謄本調出來，調出來一看，原來真的是一手屋主!!!隔天一大早先打給八家銀行做估價再一家一家慢慢追，為的就是要用估價平均值來做為出價基準。
時至今日，謄本已經不知道多久沒調了，估價也只有成交後要問貸款才會真的去估，是因為做久了開始擺譜嗎？其實也不是，只是發現了很多更快更實際的做法而已，於是淘汰了比較土法鍊鋼的方式，回頭看看當初既熱血又可笑的自己，其實很欣賞那樣的熱血，雖然很傻，但這股傻勁，在我看來是非常迷人，也很有價值的。
找個時間，拉開抽屜看看多年前的自己寫下的文字，或許可笑，但我想也會覺得自己這一路來，真的改變不少，也成長了許多，合上抽屜時可以偷偷的告訴自己：”我非常喜歡這樣可笑的自己”。
1988-我想和這個世界談談
這是大陸作家－韓寒，寫的小說，出版已經一段時間了，我到了現在才把它看完，說真格的，我不大會寫小說類的讀書心得，可能是因為商管類的書，總會有個主題，寫心得時，跟著這個主題去延伸，說出自己的想法，亦或是切身發生過，與本書主題有相關的經歷，說好聽一點，是寫出自己的觀感來，說的中肯一些，也不過就是把作者說過的話，換句話說而已，有時換的漂亮，可能可以獲得一些掌聲，換的醜了些，就請朋友們按個上一頁跳出，當我沒寫過這些東西好了。
這本書和村上春樹的1Q84並沒什麼關聯性，硬要扯點關係出來，可能是只有在爺爺喪禮上見的上一面的超遠房親戚之類的那種關聯吧，兩本書都有在不同的主線中跳躍來，跳躍去，差別在於1Q84是從章節和不同角色來做切換，1988則是在主角的回憶和現實中間來做跳躍，而正所謂殊途同歸，兩本書最後都是要回到同一條主線上頭的，我個人很喜歡1988的一點是，他在跳躍時，我們明知他已經跳到不同的地方了，但卻甚至看不出來他有做過跳躍這個動作，閱讀起來的流暢度和合理性，和吃牛肉麵本來就該加酸菜和小辣一樣。
故事發展是這樣的，開著一輛中古車的主人翁在路途上遇到了一個挺有趣的女孩，在女孩需要幫助的情況下，他很自然的帶著他上路，過程中，透過兩人的對話及主角的回憶，交織而成這本小說，奇妙的是在峰迴路轉時，總會發現，自己又回到原來的地方，但我們卻又很享受於這峰迴路轉的過程，在每一個拐彎駐足，再期待著下一個轉角的風景。
不知道大家有沒有看過韓寒的其他作品或是部落文章，有看過的人，應該不時會驚喜於他的創意及文采，看過的人，可以把這本書想像成一個世界，而世界中有著許多角色和人物，而這些角色，都是由韓寒戴上面具所飾演的，這些人物一邊要讓故事發展下去，一邊又要暗諷社會的現象，念台詞時得兼顧著有角色的個性，最後還得看的出編劇是韓寒的風格，光想就覺得挺有趣的，更何況是在您洗完澡後，坐在書桌前，打開案頭的燈，配上一杯無糖熱拿鐵，聚精會神的看看這個世界要告訴我們的故事，花兩個小時左右就夠了，但我相信，心中的澎湃和感動，不會少於看了二十個小時的長篇小說的。
不太會寫這類的心得，寫的過頭怕矯情，寫的縮頭怕平淡，但希望能讓各位感受到我很推薦這本書的心情，有空去書局翻一翻，沒空就買回家擺著吧，也許哪天無聊時，會坐在書桌前翻一翻，在韓寒和這個世界談談時，你也可以在這個世界和韓寒談談。
這本書和村上春樹的1Q84並沒什麼關聯性，硬要扯點關係出來，可能是只有在爺爺喪禮上見的上一面的超遠房親戚之類的那種關聯吧，兩本書都有在不同的主線中跳躍來，跳躍去，差別在於1Q84是從章節和不同角色來做切換，1988則是在主角的回憶和現實中間來做跳躍，而正所謂殊途同歸，兩本書最後都是要回到同一條主線上頭的，我個人很喜歡1988的一點是，他在跳躍時，我們明知他已經跳到不同的地方了，但卻甚至看不出來他有做過跳躍這個動作，閱讀起來的流暢度和合理性，和吃牛肉麵本來就該加酸菜和小辣一樣。
故事發展是這樣的，開著一輛中古車的主人翁在路途上遇到了一個挺有趣的女孩，在女孩需要幫助的情況下，他很自然的帶著他上路，過程中，透過兩人的對話及主角的回憶，交織而成這本小說，奇妙的是在峰迴路轉時，總會發現，自己又回到原來的地方，但我們卻又很享受於這峰迴路轉的過程，在每一個拐彎駐足，再期待著下一個轉角的風景。
不知道大家有沒有看過韓寒的其他作品或是部落文章，有看過的人，應該不時會驚喜於他的創意及文采，看過的人，可以把這本書想像成一個世界，而世界中有著許多角色和人物，而這些角色，都是由韓寒戴上面具所飾演的，這些人物一邊要讓故事發展下去，一邊又要暗諷社會的現象，念台詞時得兼顧著有角色的個性，最後還得看的出編劇是韓寒的風格，光想就覺得挺有趣的，更何況是在您洗完澡後，坐在書桌前，打開案頭的燈，配上一杯無糖熱拿鐵，聚精會神的看看這個世界要告訴我們的故事，花兩個小時左右就夠了，但我相信，心中的澎湃和感動，不會少於看了二十個小時的長篇小說的。
不太會寫這類的心得，寫的過頭怕矯情，寫的縮頭怕平淡，但希望能讓各位感受到我很推薦這本書的心情，有空去書局翻一翻，沒空就買回家擺著吧，也許哪天無聊時，會坐在書桌前翻一翻，在韓寒和這個世界談談時，你也可以在這個世界和韓寒談談。
2011年1月7日
狼來了
最近又在網路上看了一些高手的文章，再稍稍整理了一下心得，來跟大家分享，2011年的房地產景氣發展之我見，一直以來，央行，媒體，市場，都有著很奇妙的連帶關係，以2008年到2010年這波房地產發展而言，這三種角色，在這段故事中扮演的角色分別如下：
央行：
這個動作已經進行十年了，提供低利率的環境和大筆的熱錢(利率會低的原因我有在民國一百年大泡沫中大略提及)，供台灣人民在境內可輕易的申請房貸購買房子，申請信貸購買車子，在大量的買氣下，很多經濟數字都會展現出很漂亮的數字來，至於很多人背房貸背的很辛苦，車貸最後繳不出來被銀行法拍這類的事情，與政府並沒有很大的關連，只要一句:”你自己要買這麼貴的房子的，桃園也有兩三百萬的房子呀，誰叫你硬要在大安區買兩三千萬的房子??”，我想小老百姓也只好乖乖閉嘴。
但這十年來，資產(房地產)價格已經飆漲到，連年薪百萬的工程師都不知道自己在天龍國(全台灣機能性最強的地區)有沒有容身之處，其他一般收入的市井小民就更不用提了，可以說是民怨四起的狀態，在接近2012，要再一次決戰的情況下，只好不斷的用小動作來打房，告訴老百姓們，政府有正視這個問題，有在想辦法控制這個瘋狂的局面，我們很重視你們的感受。
而這些小動作，看來似乎無法阻擋瘋狂的民眾們，再配上新北市升格，三環三線確立後，愈來愈多民眾認為”我的錢!!只能往房地產去塞!!!塞個半年起碼會漲個一兩成”，現在央行陷入一個很為難的情境。
市場上有三種買方：A.單純想要有個窩的民眾、B.買房置產邊住邊等增值的民眾、C.投機客，央行要打的其實是C，但大部分的策略，其實都會亂槍打到A，舉個例而言，15坪以下，很多銀行視為套房不承做房貸(但也有一些銀行願意承做啦)，問題是很多新婚夫妻，買不起15坪以上，就是只能買14坪左右再隔個兩房來勉強使用，這條生路，就這樣被打斷了。
而且再回頭看看B，這種買方，其實本質上是A，但有時小惡魔跑出來時，又帶有一些C的銅臭味，那這種買方，央行到底該不該打？在不知如何應對的情況下，只好回到初衷，2012的選舉卡重要，不要做太多大動作，要是一個錯誤決策讓經濟快速惡化，彭老應該是萬死難辭其罪。
媒體：
這邊不是單單指我們的狗仔朋友而已，其實報章雜誌，電視廣播，網路傳媒，這邊都是幫兇，”幫兇”??有這麼嚴重嗎??大家可以回想一下，在從前從前，利率很高的時候，大家都只是一般的A買方，但過個十年二十年後，要換屋時，不小心發現，自己居然變成了B買方，而這類的故事，透過媒體的渲染和宣傳後，有心人士發現了這樣的訊息，就開始想要化身為C投客。
而當C愈來愈多時，有一些C跑到電視上當起名嘴了，夢想街57號的顏董、小田田、帥過頭等等皆是，這些人，瞬間有一種明星的光環罩在身上，因為他們都是在房地產路上賺到大錢的人們，自然而然，凡人看到神仙下凡來，都會自然的產生群聚效應，不只是人靠過去，錢也都送過去。
而這些C，因為有了廣大的資源，事業的版圖愈做愈大，也就愈想透過媒體來招收新血信徒，於是坊間跑出一堆房地產書籍、團隊、課程、名師，掀開面紗後會發現，這些人或許根本不是靠房地產賺錢，而是靠收信徒的香油錢來賺錢。
大量的媒體轟炸，在短短的三年間，把原本沒什麼人知道眉角的法拍、包租公、房地產投資等艱澀的專業，轉化為販夫(市場賣菜的)走卒(計程車運將)時常掛在嘴邊的”顯學”，房地產的一切都透明化，不是很好嗎？就不會有人再受騙上當啦。
很遺憾的，所謂道高一尺，魔高一丈，有心人士還是可以有新把戲，創造一些新的資訊不對稱，來賺一般老百姓的錢，但市井小民們沒有其他選擇，就只能乖乖的從口袋把錢掏出來交給這些有心人士。
市場：
看到一個部落格寫手在網路上說，”經濟學”是一種社會科學，這門學科特別的是，歷史只能做為參考，相同的事件發生在相同的地區但處在不同的時空中，並不一定會有相同的結果，因為手上有籌碼的人不同了，那市場給的反應也就不盡相同。
舉例而言，長期的低利率，在1990年的日本，構築起高聳的資產泡沫牆，但在現今2011年，同樣的低利率，我們看到的日本，卻沒什麼資產泡沫的現象，我想…應該是受過傷的人比較會怕痛，所以現在的台灣算資產泡沫化嗎？我反而不敢這麼篤定的下定論，畢竟只要不崩盤，沒有人可以說那叫泡沫。
在去年五都大選結束後，看屋人潮傾巢而出，買氣瞬間到達燃點，整個市場沸騰不已，這代表，選舉的結果，對於房市的影響似乎不是這麼的大，反正三環三線只要有開始動工，四年後不管換誰上台，都只得把捷運系統做完，所以一切樂觀消息都是已經確立的，買方市場才會大舉出閘。
而買氣之所以這麼旺，其實是有原因的，因為一般的民眾，覺得政府很像”狼來了”故事中的牧羊童，尤其是真的有購屋需求的一般自住客，看房子看了X年，從五年前20萬/P的新大樓嫌貴，到現在45萬/P可能還買不到充滿抗性的爛房子，民眾真的害怕了，腦中浮現一個想法：”該不會，我這輩子，就是…再也買不到房子了吧”，再加上選舉結果，是較多人期待的穩定親中黨人士上任，自住客，投資客，看到消息，發現機不可失，懶X壓著就提著頭期款往簽約中心衝了，每坪單價已經不看了，走進店裡只問，我今天就要買到，告訴我七百萬可以買到什麼？只要不到太討厭，馬上當天就簽約下訂!!!
這樣的畫面用四格漫畫畫出來可能算是還蠻有趣的，但不得不說，這也算是這國家和社會的一點小悲哀，人民要的不就是”安居樂業”嗎？什麼時候買房子變成一件這麼困難的事，好工作變成一種只存在夢中的奢求，連年薪兩三百萬的人，都只敢買一千萬出頭的房子，買到的可能就只是三房加車位的中古大樓而已，那一般年薪三四十萬的人，不但先被擠出天龍國，接著可能又要被擠出新天龍國，最後只好往非天龍國去移動。
從五年前就說房地產太高了會跌，到今年還在說著房地產總有一天會跌，但就我們看到的，行情向上衝的趨勢可以說是聞風不動+毅立不搖呀，雖然這不代表房市永遠不會修正，但短期內，除了大家買不起之外，我也沒看到什麼太明顯的負面消息釋出，而且買不起就不買嗎？現在愈來愈多人，心一橫牙一咬就買了，而且半年後一定會慶幸自己當初有買。
其實要看房市會不會下跌，最明顯的指標有兩個，一個是升息，另一個就股市有無崩盤，而這兩件事若同時發生，約兩～三年左右的時間，房地產會有修正的趨勢，但…要到崩盤，我覺得除非金融海嘯再次發生，而且經濟惡化要維持更長的時間，才看的到我們無殼蝸牛們的美夢-房市崩盤!!!
但…這邊不得不說，台灣的貧富差距過大和利息低廉的現象，著實造成崩盤難以出現，有錢人買了多棟房產，以700萬的三房公寓為例，以利率2%，貸款8成而言，一年要繳的本利和大約僅有27.6萬，月繳2.3萬，利息部分大約佔11.2萬，每月約繳9千3，很多沒有房產，只能租屋而居的人們，只能付著每月1萬6的房租，幫有錢人們繳著房貸。
這樣的平衡，即便升息到5%也不會有太多的改變，因為租金拉高就好，反正租屋族還是買不起，只能選擇租屋而居，要是你狠下心買了一間，那有錢人手頭上又少一間，賺到的差價，又夠他付好幾年的利息，這樣的無窮迴圈不斷在你我周遭上演，這印象也會深殖人民心中，有土廝有財的觀念愈來愈強，房產的基本盤就愈來愈穩固，是以崩盤愈來愈難。
總結
如果想要短進短出的投機客們，今年上半年應該是最後的機會，如果到6月前都還沒進到物件，我建議，先保守看待下半年的市場再出手，雖然我推估要再2~3年房市才會下修，但不得不說一句：”沒有人知道市場的真面目，也沒有人可以跟市場做對”，一切還是小心一點，步步為營為上策。
有購屋即刻需求的朋友，請抓住購屋的大原則，盡量找抗跌，總價易入手，釋出少的產品下手，這類的物件，就算碰到了房地產下修，受的傷也會最輕，很多人最常問我的問題，房市之後到底會不會跌，我老實的回答：”我不知道”。
所有人都認為它該下修，但它就是沒有修給我們看，再看看帶頭的建商，房仲公司，他們一個是供貨商，一個是通路商，如果他們都大舉投資在生產和舖通路上頭，我覺得短期內真的找不到什麼下修的原因和理由。
而若是你又有即刻需求，一買起碼住個八年十年，那我覺得，不如就放手去買吧，也許住了兩年還沒下修，你再趁機出脫，賺得價差，再等待反轉後再進場撿便宜，又有何不可？比單純送租金給房東們花，要好上不少。
而如果本來就住八年十年的，就算買完馬上行情反轉，房地產和股市很像，不要賣就沒有賠，而且絕對不可能跌到變壁紙，以長期趨勢來看，下修一段時間，應該又會有大批買方出來接手，很快就可以回到當初您購買的行情了，就算時間拉長一點，我相信八年十年還是可以漲回原價格的，要崩盤，真的不容易。
只能說，目前買方市場真的沒那麼團結，要是大家能說好，2011年我們大夥一間都不買，我跟你保證， 2012年一定可以看到崩盤的畫面，但這邊我們回來觀察人性，我保證，2011年不出2天就會有人去偷買撿便宜了，在買方相互競爭買好厝，賣方團結抬高價加惜售的狀況下，目前真的還是賣方的力道比較強一些。
所以我的建議是，要買長期的人，氣真的要夠長，要玩短線的人，請你動作一定要夠快，聽起來很像廢話，但…有認真看前面的人，應該可以體會我要表達的是什麼，有問題歡迎大家來信或來電洽詢所以房地產相關的問題，我不負責幫各位找房子，但判斷要不要買之前，我可以陪你去看一看屋況，看有沒有你忽略的大問題，在要下手前，我可以提供各位一些資源－銀行、代書、仲介，希望大家都能早日找到理想的家。
央行：
這個動作已經進行十年了，提供低利率的環境和大筆的熱錢(利率會低的原因我有在民國一百年大泡沫中大略提及)，供台灣人民在境內可輕易的申請房貸購買房子，申請信貸購買車子，在大量的買氣下，很多經濟數字都會展現出很漂亮的數字來，至於很多人背房貸背的很辛苦，車貸最後繳不出來被銀行法拍這類的事情，與政府並沒有很大的關連，只要一句:”你自己要買這麼貴的房子的，桃園也有兩三百萬的房子呀，誰叫你硬要在大安區買兩三千萬的房子??”，我想小老百姓也只好乖乖閉嘴。
但這十年來，資產(房地產)價格已經飆漲到，連年薪百萬的工程師都不知道自己在天龍國(全台灣機能性最強的地區)有沒有容身之處，其他一般收入的市井小民就更不用提了，可以說是民怨四起的狀態，在接近2012，要再一次決戰的情況下，只好不斷的用小動作來打房，告訴老百姓們，政府有正視這個問題，有在想辦法控制這個瘋狂的局面，我們很重視你們的感受。
而這些小動作，看來似乎無法阻擋瘋狂的民眾們，再配上新北市升格，三環三線確立後，愈來愈多民眾認為”我的錢!!只能往房地產去塞!!!塞個半年起碼會漲個一兩成”，現在央行陷入一個很為難的情境。
市場上有三種買方：A.單純想要有個窩的民眾、B.買房置產邊住邊等增值的民眾、C.投機客，央行要打的其實是C，但大部分的策略，其實都會亂槍打到A，舉個例而言，15坪以下，很多銀行視為套房不承做房貸(但也有一些銀行願意承做啦)，問題是很多新婚夫妻，買不起15坪以上，就是只能買14坪左右再隔個兩房來勉強使用，這條生路，就這樣被打斷了。
而且再回頭看看B，這種買方，其實本質上是A，但有時小惡魔跑出來時，又帶有一些C的銅臭味，那這種買方，央行到底該不該打？在不知如何應對的情況下，只好回到初衷，2012的選舉卡重要，不要做太多大動作，要是一個錯誤決策讓經濟快速惡化，彭老應該是萬死難辭其罪。
媒體：
這邊不是單單指我們的狗仔朋友而已，其實報章雜誌，電視廣播，網路傳媒，這邊都是幫兇，”幫兇”??有這麼嚴重嗎??大家可以回想一下，在從前從前，利率很高的時候，大家都只是一般的A買方，但過個十年二十年後，要換屋時，不小心發現，自己居然變成了B買方，而這類的故事，透過媒體的渲染和宣傳後，有心人士發現了這樣的訊息，就開始想要化身為C投客。
而當C愈來愈多時，有一些C跑到電視上當起名嘴了，夢想街57號的顏董、小田田、帥過頭等等皆是，這些人，瞬間有一種明星的光環罩在身上，因為他們都是在房地產路上賺到大錢的人們，自然而然，凡人看到神仙下凡來，都會自然的產生群聚效應，不只是人靠過去，錢也都送過去。
而這些C，因為有了廣大的資源，事業的版圖愈做愈大，也就愈想透過媒體來招收新血信徒，於是坊間跑出一堆房地產書籍、團隊、課程、名師，掀開面紗後會發現，這些人或許根本不是靠房地產賺錢，而是靠收信徒的香油錢來賺錢。
大量的媒體轟炸，在短短的三年間，把原本沒什麼人知道眉角的法拍、包租公、房地產投資等艱澀的專業，轉化為販夫(市場賣菜的)走卒(計程車運將)時常掛在嘴邊的”顯學”，房地產的一切都透明化，不是很好嗎？就不會有人再受騙上當啦。
很遺憾的，所謂道高一尺，魔高一丈，有心人士還是可以有新把戲，創造一些新的資訊不對稱，來賺一般老百姓的錢，但市井小民們沒有其他選擇，就只能乖乖的從口袋把錢掏出來交給這些有心人士。
市場：
看到一個部落格寫手在網路上說，”經濟學”是一種社會科學，這門學科特別的是，歷史只能做為參考，相同的事件發生在相同的地區但處在不同的時空中，並不一定會有相同的結果，因為手上有籌碼的人不同了，那市場給的反應也就不盡相同。
舉例而言，長期的低利率，在1990年的日本，構築起高聳的資產泡沫牆，但在現今2011年，同樣的低利率，我們看到的日本，卻沒什麼資產泡沫的現象，我想…應該是受過傷的人比較會怕痛，所以現在的台灣算資產泡沫化嗎？我反而不敢這麼篤定的下定論，畢竟只要不崩盤，沒有人可以說那叫泡沫。
在去年五都大選結束後，看屋人潮傾巢而出，買氣瞬間到達燃點，整個市場沸騰不已，這代表，選舉的結果，對於房市的影響似乎不是這麼的大，反正三環三線只要有開始動工，四年後不管換誰上台，都只得把捷運系統做完，所以一切樂觀消息都是已經確立的，買方市場才會大舉出閘。
而買氣之所以這麼旺，其實是有原因的，因為一般的民眾，覺得政府很像”狼來了”故事中的牧羊童，尤其是真的有購屋需求的一般自住客，看房子看了X年，從五年前20萬/P的新大樓嫌貴，到現在45萬/P可能還買不到充滿抗性的爛房子，民眾真的害怕了，腦中浮現一個想法：”該不會，我這輩子，就是…再也買不到房子了吧”，再加上選舉結果，是較多人期待的穩定親中黨人士上任，自住客，投資客，看到消息，發現機不可失，懶X壓著就提著頭期款往簽約中心衝了，每坪單價已經不看了，走進店裡只問，我今天就要買到，告訴我七百萬可以買到什麼？只要不到太討厭，馬上當天就簽約下訂!!!
這樣的畫面用四格漫畫畫出來可能算是還蠻有趣的，但不得不說，這也算是這國家和社會的一點小悲哀，人民要的不就是”安居樂業”嗎？什麼時候買房子變成一件這麼困難的事，好工作變成一種只存在夢中的奢求，連年薪兩三百萬的人，都只敢買一千萬出頭的房子，買到的可能就只是三房加車位的中古大樓而已，那一般年薪三四十萬的人，不但先被擠出天龍國，接著可能又要被擠出新天龍國，最後只好往非天龍國去移動。
從五年前就說房地產太高了會跌，到今年還在說著房地產總有一天會跌，但就我們看到的，行情向上衝的趨勢可以說是聞風不動+毅立不搖呀，雖然這不代表房市永遠不會修正，但短期內，除了大家買不起之外，我也沒看到什麼太明顯的負面消息釋出，而且買不起就不買嗎？現在愈來愈多人，心一橫牙一咬就買了，而且半年後一定會慶幸自己當初有買。
其實要看房市會不會下跌，最明顯的指標有兩個，一個是升息，另一個就股市有無崩盤，而這兩件事若同時發生，約兩～三年左右的時間，房地產會有修正的趨勢，但…要到崩盤，我覺得除非金融海嘯再次發生，而且經濟惡化要維持更長的時間，才看的到我們無殼蝸牛們的美夢-房市崩盤!!!
但…這邊不得不說，台灣的貧富差距過大和利息低廉的現象，著實造成崩盤難以出現，有錢人買了多棟房產，以700萬的三房公寓為例，以利率2%，貸款8成而言，一年要繳的本利和大約僅有27.6萬，月繳2.3萬，利息部分大約佔11.2萬，每月約繳9千3，很多沒有房產，只能租屋而居的人們，只能付著每月1萬6的房租，幫有錢人們繳著房貸。
這樣的平衡，即便升息到5%也不會有太多的改變，因為租金拉高就好，反正租屋族還是買不起，只能選擇租屋而居，要是你狠下心買了一間，那有錢人手頭上又少一間，賺到的差價，又夠他付好幾年的利息，這樣的無窮迴圈不斷在你我周遭上演，這印象也會深殖人民心中，有土廝有財的觀念愈來愈強，房產的基本盤就愈來愈穩固，是以崩盤愈來愈難。
總結
如果想要短進短出的投機客們，今年上半年應該是最後的機會，如果到6月前都還沒進到物件，我建議，先保守看待下半年的市場再出手，雖然我推估要再2~3年房市才會下修，但不得不說一句：”沒有人知道市場的真面目，也沒有人可以跟市場做對”，一切還是小心一點，步步為營為上策。
有購屋即刻需求的朋友，請抓住購屋的大原則，盡量找抗跌，總價易入手，釋出少的產品下手，這類的物件，就算碰到了房地產下修，受的傷也會最輕，很多人最常問我的問題，房市之後到底會不會跌，我老實的回答：”我不知道”。
所有人都認為它該下修，但它就是沒有修給我們看，再看看帶頭的建商，房仲公司，他們一個是供貨商，一個是通路商，如果他們都大舉投資在生產和舖通路上頭，我覺得短期內真的找不到什麼下修的原因和理由。
而若是你又有即刻需求，一買起碼住個八年十年，那我覺得，不如就放手去買吧，也許住了兩年還沒下修，你再趁機出脫，賺得價差，再等待反轉後再進場撿便宜，又有何不可？比單純送租金給房東們花，要好上不少。
而如果本來就住八年十年的，就算買完馬上行情反轉，房地產和股市很像，不要賣就沒有賠，而且絕對不可能跌到變壁紙，以長期趨勢來看，下修一段時間，應該又會有大批買方出來接手，很快就可以回到當初您購買的行情了，就算時間拉長一點，我相信八年十年還是可以漲回原價格的，要崩盤，真的不容易。
只能說，目前買方市場真的沒那麼團結，要是大家能說好，2011年我們大夥一間都不買，我跟你保證， 2012年一定可以看到崩盤的畫面，但這邊我們回來觀察人性，我保證，2011年不出2天就會有人去偷買撿便宜了，在買方相互競爭買好厝，賣方團結抬高價加惜售的狀況下，目前真的還是賣方的力道比較強一些。
所以我的建議是，要買長期的人，氣真的要夠長，要玩短線的人，請你動作一定要夠快，聽起來很像廢話，但…有認真看前面的人，應該可以體會我要表達的是什麼，有問題歡迎大家來信或來電洽詢所以房地產相關的問題，我不負責幫各位找房子，但判斷要不要買之前，我可以陪你去看一看屋況，看有沒有你忽略的大問題，在要下手前，我可以提供各位一些資源－銀行、代書、仲介，希望大家都能早日找到理想的家。
2010年12月31日
民國一百年大快樂
哈哈…在從2010年跨到2011年的歡欣氣氛中，我想泡不泡沫這種事，留著討論啤酒的泡沫就好，這種日子，是該虛心檢討自己過去的一年，並開開心心的迎接新的一年才對。
這一年，是我個人很酷的一年，發生了很多難忘的事，點點滴滴都刻在心頭，在4月中時離開了前東家，開始追尋自己的夢想-房地產投機客，有過一兩次成功的經驗，也正進行著兩個失敗的經驗，兩種比起來，其實失敗真的比較有學習的價值，這時不禁會回想起Trump以前常講的”每次失敗都會是一次經驗，成功的人就是失敗的比較多次的人”，而成功固然是喜悅的，但喜悅的點應該只是我有能力去支付失敗時的損失吧，算一算都快損益兩平了，有時會質疑，那我這一年到底在幹嘛(笑～)，但”經驗”是別人偷不走的，對我以後還很長的人生而言，我相信有一天，會有使用到這些經驗的時候。
這一年，我要感謝的人非常的多，以幾個大類別來做區分好了：
老虎團隊的大家
雖然我從6月開始就沒有在上課了，但說真的，我非常感謝Trump(這不是狗腿，是真心的)，儘管我沒有像大家一樣跟緊團隊，從團隊中取得龐大獲利，但Trump著實改變了我的腦袋，我也不知道是不是改成有錢人的腦袋了，但至少不再是以前傻傻笨笨不會去思考的窮人腦袋，所以這邊，我非常感謝Trump老師，希望你挑戰賺錢極限成功。
而在台北能實際開始經營房地產，我最感謝的其實是台北的這群同伴，因為太多夥伴，我只挑影響我最大的一個來講就好－百事哥!!你著實對我有很大的影響，不論是講課的專業和感染力，還有令人稱羨的悠閒生活型態，完全就是塑造一個很令人嚮往的形象，而也是因為追逐著你的腳步，讓我一次又一次的上台分享，一間又一間的出手物件，而當我覺得自己還不錯時，又看到你變得更強了，就會讓我鞭策自己，還有很大的進步空間，可能和Trump講的一樣吧，”高手就是拿來超越的”，我一直將你做為超越的目標，希望你可以一直變強，一直難以超越，哈哈。
而夥伴們，就有點像以前上班時的同事們，大家有著共通的語言，來討論著物件，經常會有困惑和迷惘的時候，而這時很需要有人可以聽我說說話，雖然不見得會有最佳解出現，但在溝通中，時常我都可以發現其他的思考方式和邏輯，也謝謝大家給彼此一個有歸屬感的地方，有時或許只是來拉塞，但整個就會很有家的感覺，希望大家都可以朝自己的目標前進，成為財務自由，心靈自由，肉體自由的人，不知道有什麼可以幫大家的，但只要我能做的，我都會盡力努力的，大家一起加油吧。
周遭的朋友們
可能很多人搞不懂我在幹嘛，也很多人暗暗的希望我失敗，但我相信更多人會祝福著我，希望看到我是成功的，有了這些不了解，看衰和期待，我才會不斷的修正自己的表達能力，激勵自己不能輕易放棄，並且期待自己有一天，可以抬頭挺胸的跟我的好朋友們說:”我想我沒有讓你們失望”，可以讓我的好朋友在平常聚會時很驕傲的說:”我有個常把人體器官掛在嘴邊的朋友在投資房地產，做的很不錯，有相問題都可以問他耶!!”
聽起來或許有點愛慕虛榮，但或許這就是讓我一直前進的動力，為了別人而努力，我想會拼的更有力一些。
讓我失敗的人，唱衰過我的人
騙過我的人，倒過我帳的人，害我資金卡住的人，我真的非常感謝你們，如我前述的，失敗是成功者最好的朋友，沒有你們在我的道路上搞鬼，我可能會以為路就是這麼順遂，我就是這麼強，強到只有成功在等著我，眼光超準確，我看中的人，都是可以信任的人，全世界沒有人騙的到我。
多虧有了你們，讓我學到，我就是這麼好騙，我就是太容易相信別人，我還沒認清，人只能靠自己，其他都是假的這件事，在不到30歲的時候幹過這些傻事和蠢事，希望我可以一直記到要進棺材的前一刻，以免第二次的犯錯。
而唱衰過我的人，透過這次事件，我學習到了，要做大事的人不要去被小事干擾，要做老闆的人就是要有氣度和氣量，你可以看不起我，但我沒有理由為了你去看不起自己，我追求的不該是旁人的眼光，而是對自我的認同，就算是今天有人每天捧我的LP，把我捧的跟黑人的一樣，我也不會有任何一點滿足，滿足永遠是自己才能給自己的，再次的感謝你，讓我學到了這麼多。
羅小禎
感謝你一直陪著一個瘋瘋癲癲，不知所謂的死孩子，我想妳是最明白我徬徨和脆弱的人，你的直言有時很傷人，但確實很有效，每次都讓我痛到心崁裡，卻又感激妳沒有像傻子一樣的只會說好話給我聽，而是讓我不斷的檢討反省自己，新的一年請妳繼續多多指教，阿易吸蝶魯，哈哈哈。
和我有發生過關聯的人真的太多了，沒辦法一一對你們說話，但我著實是有著滿滿的感謝，謝謝我們一直有在聯絡，謝謝你們讓我覺得，自己不是孤單的。
新年新希望
健康!!
騎車小心!!
多花點時間陪爸媽!!
比今年多做一間物件!!
著手安排2012年個人規畫!!
謹記失敗的經驗，追求成功!!
最後祝大家民國百年，新年快樂，健健康康，快快樂樂。
這一年，是我個人很酷的一年，發生了很多難忘的事，點點滴滴都刻在心頭，在4月中時離開了前東家，開始追尋自己的夢想-房地產投機客，有過一兩次成功的經驗，也正進行著兩個失敗的經驗，兩種比起來，其實失敗真的比較有學習的價值，這時不禁會回想起Trump以前常講的”每次失敗都會是一次經驗，成功的人就是失敗的比較多次的人”，而成功固然是喜悅的，但喜悅的點應該只是我有能力去支付失敗時的損失吧，算一算都快損益兩平了，有時會質疑，那我這一年到底在幹嘛(笑～)，但”經驗”是別人偷不走的，對我以後還很長的人生而言，我相信有一天，會有使用到這些經驗的時候。
這一年，我要感謝的人非常的多，以幾個大類別來做區分好了：
老虎團隊的大家
雖然我從6月開始就沒有在上課了，但說真的，我非常感謝Trump(這不是狗腿，是真心的)，儘管我沒有像大家一樣跟緊團隊，從團隊中取得龐大獲利，但Trump著實改變了我的腦袋，我也不知道是不是改成有錢人的腦袋了，但至少不再是以前傻傻笨笨不會去思考的窮人腦袋，所以這邊，我非常感謝Trump老師，希望你挑戰賺錢極限成功。
而在台北能實際開始經營房地產，我最感謝的其實是台北的這群同伴，因為太多夥伴，我只挑影響我最大的一個來講就好－百事哥!!你著實對我有很大的影響，不論是講課的專業和感染力，還有令人稱羨的悠閒生活型態，完全就是塑造一個很令人嚮往的形象，而也是因為追逐著你的腳步，讓我一次又一次的上台分享，一間又一間的出手物件，而當我覺得自己還不錯時，又看到你變得更強了，就會讓我鞭策自己，還有很大的進步空間，可能和Trump講的一樣吧，”高手就是拿來超越的”，我一直將你做為超越的目標，希望你可以一直變強，一直難以超越，哈哈。
而夥伴們，就有點像以前上班時的同事們，大家有著共通的語言，來討論著物件，經常會有困惑和迷惘的時候，而這時很需要有人可以聽我說說話，雖然不見得會有最佳解出現，但在溝通中，時常我都可以發現其他的思考方式和邏輯，也謝謝大家給彼此一個有歸屬感的地方，有時或許只是來拉塞，但整個就會很有家的感覺，希望大家都可以朝自己的目標前進，成為財務自由，心靈自由，肉體自由的人，不知道有什麼可以幫大家的，但只要我能做的，我都會盡力努力的，大家一起加油吧。
周遭的朋友們
可能很多人搞不懂我在幹嘛，也很多人暗暗的希望我失敗，但我相信更多人會祝福著我，希望看到我是成功的，有了這些不了解，看衰和期待，我才會不斷的修正自己的表達能力，激勵自己不能輕易放棄，並且期待自己有一天，可以抬頭挺胸的跟我的好朋友們說:”我想我沒有讓你們失望”，可以讓我的好朋友在平常聚會時很驕傲的說:”我有個常把人體器官掛在嘴邊的朋友在投資房地產，做的很不錯，有相問題都可以問他耶!!”
聽起來或許有點愛慕虛榮，但或許這就是讓我一直前進的動力，為了別人而努力，我想會拼的更有力一些。
讓我失敗的人，唱衰過我的人
騙過我的人，倒過我帳的人，害我資金卡住的人，我真的非常感謝你們，如我前述的，失敗是成功者最好的朋友，沒有你們在我的道路上搞鬼，我可能會以為路就是這麼順遂，我就是這麼強，強到只有成功在等著我，眼光超準確，我看中的人，都是可以信任的人，全世界沒有人騙的到我。
多虧有了你們，讓我學到，我就是這麼好騙，我就是太容易相信別人，我還沒認清，人只能靠自己，其他都是假的這件事，在不到30歲的時候幹過這些傻事和蠢事，希望我可以一直記到要進棺材的前一刻，以免第二次的犯錯。
而唱衰過我的人，透過這次事件，我學習到了，要做大事的人不要去被小事干擾，要做老闆的人就是要有氣度和氣量，你可以看不起我，但我沒有理由為了你去看不起自己，我追求的不該是旁人的眼光，而是對自我的認同，就算是今天有人每天捧我的LP，把我捧的跟黑人的一樣，我也不會有任何一點滿足，滿足永遠是自己才能給自己的，再次的感謝你，讓我學到了這麼多。
羅小禎
感謝你一直陪著一個瘋瘋癲癲，不知所謂的死孩子，我想妳是最明白我徬徨和脆弱的人，你的直言有時很傷人，但確實很有效，每次都讓我痛到心崁裡，卻又感激妳沒有像傻子一樣的只會說好話給我聽，而是讓我不斷的檢討反省自己，新的一年請妳繼續多多指教，阿易吸蝶魯，哈哈哈。
和我有發生過關聯的人真的太多了，沒辦法一一對你們說話，但我著實是有著滿滿的感謝，謝謝我們一直有在聯絡，謝謝你們讓我覺得，自己不是孤單的。
新年新希望
健康!!
騎車小心!!
多花點時間陪爸媽!!
比今年多做一間物件!!
著手安排2012年個人規畫!!
謹記失敗的經驗，追求成功!!
最後祝大家民國百年，新年快樂，健健康康，快快樂樂。
2010年12月28日
Wind SPA心得體驗!!
前一次做精油SPA，記得是在泰國，脫得剩條小內褲，被耕田的大嬸撫弄全身，做完的時候，心中只有一個”爽”字，而這一次應我的好朋友光輝哥之邀，來到他開的個人工作室，體驗另一次的SPA之旅，心中是既期待又怕受傷害的，畢竟大家都是男人，脫得只剩小褲褲是很害羞的，不過還好，後來才知道，原來不一定要脫的這麼精光和徹底。
因為沒圖沒真相，請大家先來看圖!!!
走進工作室的4到5F之間，發現典型的地中海藍白配色，結果一打開門，靠!!怎麼變成峇里島了?不過是個可愛的小地方就是了。衣物和包包，光輝哥說，都放在門口的小椅子上就好了，放完東西後，他就問我要不要先洗澡(心中怪異感油然而生，一進門就問我要不要洗澡，怎麼覺得援助那個什麼交際的也是這樣XDD)，後來問了才知道，他說，因為身體毛孔要吸收精油，所以先去除油漬和髒污，效果會比較好一些，走進浴室後，看到擺滿的洗面乳和保養品，聽著心靈音樂，感覺的到光輝哥的細心，聞到精油的芬芳，又看到淋浴間放了南方松和石頭，感受到光輝哥的用心，但看著白白的磁磚面，有一種自己在公廁中淋浴的錯覺感，哈哈…光輝哥賺了大錢後，記得把磁磚也換掉唷，洗完澡後的毛巾和浴袍，據說都是五星級飯店在用的，實際使用後，我必須老實的說，我其實分不太出來XDD，不過保暖度很夠倒是真的。
這邊附帶一提，男生會在裕袍中穿著個人準備的內褲，而光輝哥有特別準備衣物供女客更換，當然，女客選擇穿著自己的內衣內褲也是沒問題的，打電話預約時再跟光輝哥確認一下吧。
洗完澡後，一出來，光輝就叫我先用左手挑一支精油，據他的說法，左手代表直覺，因為控制左半身體的右腦主要功能是直覺、想像、整合等能力，將左手輕輕靠近精油木盒去感受精油散發出來的能量，感受完後直覺抽出1支精油來，那個就會是我們身體最需要的精油。
再來進行的是泡腳行程，泡到一半，我就快流汗了，聽光輝哥說，每天泡腳20分鐘到半小時，是可以增加抵抗力的，泡一泡真的超舒服的，身體整個熱呼呼的，這時有請光輝哥開一下空調，沒想到這是我此舉是我這次SPA最大的敗筆XD。
泡腳時，光輝哥也倒了一杯香草水(不確定叫什麼，反正就是一株植物泡在水裡)給我，那時我剛洗完澡，又在流汗，所以大口大口咕嚕咕嚕的喝了很多水下去，這是我此行第二大的敗筆，喝完水後，就要開始進行我們的SPA療程了，開始前光輝哥會先細心的詢問，有沒有哪邊特別不舒服的，之後他會針對那些地方做較深層的按壓，才剛開始而已，我就發現”靠~~真的會按耶!!!”，本來心中一直很害怕光輝哥是神棍類的SPA按摩師，但在開始按的5分鐘內，我的身體感受到和在泰國時一樣的舒暢，真的是專業的!!!後來約20分左右，我就很安穩的睡著了(還是剛才的水裡有下藥??)，不過…因為那時我是上半身赤裸的狀況，所以睡了一下後，突然醒來發現，頭…頭好像有點痛，半夢半醒間其實好像有點冷的說，但因為太好睡，我不小心就睡著了，完全忘了請光輝哥把冷氣關掉，後來迎接我的，就是頭有點給他痛XDD，後來做到下半身時，我整個…有點給他想尿尿，完全是水喝太多所造成的下場，只好一直忍一直忍一直忍(其實也可以跟老闆說一聲就去尿尿，但我很怕浪費他剛灑在我身上的精油，所以….只好默默的吞下去!!不是啦，是忍下去，哈哈)，再來要翻身做正面的按摩時，光輝哥因為怕我的小葡萄跳出來，很細心的幫我用兩層布遮著，才要我轉過來，按完正面的下半身後，我接著又做了付費指定項目的頭部療程(600元)，除了頭部按摩，還有頭皮刮砂，刮砂時整個頭皮很痛，不過刮完按完，本來很重的感覺，都不見了，整個頭部非常的”輕”爽~~頭有時會重重的人，應該很懂我說的那種感覺才對。
做完整套療程後，我飛奔去廁所噓噓，出來後，在桌上看到了豐盛的茶點(馬可先生的!!!)還有頭痛的人很需要的熱紅茶(用英式茶壺裝的!!!)，整個熱淚盈眶，真是太貼心了，以後想每個月都去吃下午茶怎麼辦??
從一開始有地方可以淋浴淨身，用的是五星級飯店的浴巾和浴衣，抹在身上是沒有任何油膩感的高級精油，結束後的高級下午茶，這一整套高貴不貴的服務，體驗價是799元，在特殊活動期間(99/12/31前)，附上一篇部落文只要399元(我的頭部療程是另外加的，有多付600元，所以總共是999元，在外面可能光頭部就不止了)，不知道體驗價會進行到什麼時候，也不知道何時才會再有新的優惠出現，平時勞心勞力，在寒冬中想要疼愛自己一下的上班族們，不要猶豫，上Wind SPA部落格參觀一下吧，有興趣就拿起你的電話預約，保證正派經營，部落格上有很多我女性朋友的心得，大家都可以很放心，不敢隻身前往的女性朋友，可以兩人相約同行，不敢隻身前往的男性朋友，我用生命擔保，連這麼誘人的我，老闆都沒對我下手了，你們是絕對安全的!!!
因為沒圖沒真相，請大家先來看圖!!!
走進工作室的4到5F之間，發現典型的地中海藍白配色，結果一打開門，靠!!怎麼變成峇里島了?不過是個可愛的小地方就是了。衣物和包包，光輝哥說，都放在門口的小椅子上就好了，放完東西後，他就問我要不要先洗澡(心中怪異感油然而生，一進門就問我要不要洗澡，怎麼覺得援助那個什麼交際的也是這樣XDD)，後來問了才知道，他說，因為身體毛孔要吸收精油，所以先去除油漬和髒污，效果會比較好一些，走進浴室後，看到擺滿的洗面乳和保養品，聽著心靈音樂，感覺的到光輝哥的細心，聞到精油的芬芳，又看到淋浴間放了南方松和石頭，感受到光輝哥的用心，但看著白白的磁磚面，有一種自己在公廁中淋浴的錯覺感，哈哈…光輝哥賺了大錢後，記得把磁磚也換掉唷，洗完澡後的毛巾和浴袍，據說都是五星級飯店在用的，實際使用後，我必須老實的說，我其實分不太出來XDD，不過保暖度很夠倒是真的。
這邊附帶一提，男生會在裕袍中穿著個人準備的內褲，而光輝哥有特別準備衣物供女客更換，當然，女客選擇穿著自己的內衣內褲也是沒問題的，打電話預約時再跟光輝哥確認一下吧。
洗完澡後，一出來，光輝就叫我先用左手挑一支精油，據他的說法，左手代表直覺，因為控制左半身體的右腦主要功能是直覺、想像、整合等能力，將左手輕輕靠近精油木盒去感受精油散發出來的能量，感受完後直覺抽出1支精油來，那個就會是我們身體最需要的精油。
再來進行的是泡腳行程，泡到一半，我就快流汗了，聽光輝哥說，每天泡腳20分鐘到半小時，是可以增加抵抗力的，泡一泡真的超舒服的，身體整個熱呼呼的，這時有請光輝哥開一下空調，沒想到這是我此舉是我這次SPA最大的敗筆XD。
泡腳時，光輝哥也倒了一杯香草水(不確定叫什麼，反正就是一株植物泡在水裡)給我，那時我剛洗完澡，又在流汗，所以大口大口咕嚕咕嚕的喝了很多水下去，這是我此行第二大的敗筆，喝完水後，就要開始進行我們的SPA療程了，開始前光輝哥會先細心的詢問，有沒有哪邊特別不舒服的，之後他會針對那些地方做較深層的按壓，才剛開始而已，我就發現”靠~~真的會按耶!!!”，本來心中一直很害怕光輝哥是神棍類的SPA按摩師，但在開始按的5分鐘內，我的身體感受到和在泰國時一樣的舒暢，真的是專業的!!!後來約20分左右，我就很安穩的睡著了(還是剛才的水裡有下藥??)，不過…因為那時我是上半身赤裸的狀況，所以睡了一下後，突然醒來發現，頭…頭好像有點痛，半夢半醒間其實好像有點冷的說，但因為太好睡，我不小心就睡著了，完全忘了請光輝哥把冷氣關掉，後來迎接我的，就是頭有點給他痛XDD，後來做到下半身時，我整個…有點給他想尿尿，完全是水喝太多所造成的下場，只好一直忍一直忍一直忍(其實也可以跟老闆說一聲就去尿尿，但我很怕浪費他剛灑在我身上的精油，所以….只好默默的吞下去!!不是啦，是忍下去，哈哈)，再來要翻身做正面的按摩時，光輝哥因為怕我的小葡萄跳出來，很細心的幫我用兩層布遮著，才要我轉過來，按完正面的下半身後，我接著又做了付費指定項目的頭部療程(600元)，除了頭部按摩，還有頭皮刮砂，刮砂時整個頭皮很痛，不過刮完按完，本來很重的感覺，都不見了，整個頭部非常的”輕”爽~~頭有時會重重的人，應該很懂我說的那種感覺才對。
做完整套療程後，我飛奔去廁所噓噓，出來後，在桌上看到了豐盛的茶點(馬可先生的!!!)還有頭痛的人很需要的熱紅茶(用英式茶壺裝的!!!)，整個熱淚盈眶，真是太貼心了，以後想每個月都去吃下午茶怎麼辦??
從一開始有地方可以淋浴淨身，用的是五星級飯店的浴巾和浴衣，抹在身上是沒有任何油膩感的高級精油，結束後的高級下午茶，這一整套高貴不貴的服務，體驗價是799元，在特殊活動期間(99/12/31前)，附上一篇部落文只要399元(我的頭部療程是另外加的，有多付600元，所以總共是999元，在外面可能光頭部就不止了)，不知道體驗價會進行到什麼時候，也不知道何時才會再有新的優惠出現，平時勞心勞力，在寒冬中想要疼愛自己一下的上班族們，不要猶豫，上Wind SPA部落格參觀一下吧，有興趣就拿起你的電話預約，保證正派經營，部落格上有很多我女性朋友的心得，大家都可以很放心，不敢隻身前往的女性朋友，可以兩人相約同行，不敢隻身前往的男性朋友，我用生命擔保，連這麼誘人的我，老闆都沒對我下手了，你們是絕對安全的!!!
2010年12月21日
房地產過熱？？
一段時間來一篇文章，記下自己的心得，是很困難卻必要的基本功，希望我可以一直有此熱情和很多新的發現與驚喜。
今天要跟大家分享的主題有兩個，一個是近來房地產景氣的氛圍，另一個則是如果真的要買，要買怎麼樣的房子呢？
氛圍
熱!!熱!!熱!!超熱!!這應該是所有代書、仲介、工班、投機客的相同心聲才對，而這也是事實，現在市場上的投機客，根本是用掃貨的方式在買，買在行情??沒差!!買!!!買在高點??沒關係!!買!!當你問他們為什麼要這樣買時，他們會回答你”阿不這樣買就買不到貨啦，不買怎麼行”，而市場上全都是投機客在買嗎？別鬧了，自住客的買氣也非常的強烈。
原因無他，明年是難得的建國百年，正常人!!一生應該只能經歷一次，或甚至完全無法經歷到，雖然在百年結婚，不一定能百年好合，但還是很多人選在很旺的這一年來結婚，而婚後願意跟公婆住的媳婦可以算是驚世媳婦了，因應自我意識高脹的年代，一定要有個窩再來結婚的想法，油然而生，而在三次五次的看屋中，因為猶豫被別人搶先達陣的不甘，一點一滴的累積在兩人的心中，一方面怪罪對方的猶豫不決，一方面也痛恨自己的憂柔寡斷。
終於在一個周六的下午，天氣好的不得了，早上起床看著窗外時，好似有神明在跟自己說話:”就是今天啦~~”，在下午看屋時，走進屋內，採光好到自己睜不開眼來，儼然忘了”這..這是西曬吧”，這房子的大小適中，價格宜人，根本就是為自己準備的嘛，就在今天，我要讓未來的老婆知道，我是真正的男子漢，馬上走下樓去便利商店，領出辛辛苦苦存了三個月的五萬元，帥氣的寫了斡旋書，只對仲介嗆一句：”底價多少??我要直接打底!!!!”，恭喜您，買到了一間西曬的房子，接下來二十個暑假，您的冷氣費，可能都會多到靠背唷。
成交的速度愈來愈快，快到前幾天在簽約時，代書都在講”最近超忙的，都沒空陪老公孩子了”，從這句話，可以看出，成交的量真的很大，自住客買不到好房子之下，就會加快決定的速度，尤其是”真的有需求時”，下手更是毫不手軟。而投機客在知道自住客的心態下，一定會快一步把好房子搶在手中，搶屋大戰，方興未艾，那會一直炒到什麼時候呢？其實用時間點來算，我就有點像投顧老師了，個人不是很喜歡這樣算，那該怎麼算呢？
我覺得可以用國民年平均所得去推估，以雙薪家庭而言，兩個人收入約8~10萬，以每月支出三分之一最為適當，大概可以繳兩萬七～三萬三的房貸，以年利率3%回推，約可負擔五百~六百萬的房貸，再以貸款八成來回推，能買的房價總價約在六百二十萬～七百五十萬元之間，而每個區域的發展不同，在同一個區域中，一開始這個錢可能可以買電梯三房，接著變電梯兩房，再來是公寓三房，公寓兩房，最後可能只能買的起套房，其實到連公寓兩房都買不起的時候，我覺得，這個區域的總價有一點偏離實際市場的狀況了，至於單價呢？我覺得那只是參考用，大家真的可以不用太介意。所以當總價炒過頭時，該區域的上脹空間會被壓縮到，腳步會放慢，但一定還是會逐步的往上疊，所以大家買房才會一直往台北市外圍移，所以我們要跟著移嗎？？我覺得，能在貼近市中心的區域買到還是最好，耐心的找，應該還是會有總價上可以接受的產品的。買在太外圍，漲沒你的份，最後先跌的卻一定會是你，不可不慎。
拉回較宏觀的經濟面來看，我覺得2012年之前，房市都還不會有大崩盤的現象，只要央行不升息，政府房價打不動，這個榮景應該還可以再維持個兩三年才對，不過這兩三年其實有點像股市的末升段就是了XDD，真的有需求的朋友，可以忍的話，就忍個兩三年吧，我覺得是有機會可以看到小回檔的，但崩盤，我活著的27年也還沒見過，我就不敢隨便斷言了。
但您要是真的忍不住的話，閉著眼睛買下去吧，但記得要買好一點的地點，不要買到山上或郊區就好。二十年之後，我想你的房子不會讓你失望的，就算不賺錢，但它會是一間有故事，有回憶，陪著你一直到老的溫馨小窩地，與其租金付給房東，不如拿去銀行繳利息，繳的雖多，擁有的也會更多。
怎麼買
很多種說法，諸如顏董派：Location!!Loctaion!!Location!!!!，還有風水派：這個壁刀呀，路衝呀，穿堂呀!!!，還有新貴派：這是巴洛克時期的建築風，由名師操刀，一坪成本就超過二十萬了，我覺得這些人講的東西，其實都很簡單，房子的條件可以分成兩種，一種是自己能改變的條件，另一種是自己不能改變的條件，請各位務必張開您雪亮的雙眼，看清楚，有哪些是不能改變的!!
舉例而言，地點是無法改變的，你不可能今天本來在中和市，想說隔天叫台車把房子載到永和去，就移動房子的地點。還有呢？座向是無法改變的，座東朝西的西曬屋，怎麼變都不可能變成座南朝北的東暖夏涼屋。再來，採光和通風是無法改變的，就是只有一面採光，就算你那一面整面牆都敲掉，你還是只有一面採光呀，身處巷弄間，通風聞的不是油煙就是水肥味，怎麼種花，也不會變花香。樓下是傳統市場，每天都得看被解剖的豬，被斷頭的雞，就算你今天整攤都包下來，叫他回家睡覺，隔天他還是會再捲土重來。
有太多太多東西，是我們無法改變的，大家挑房子之前，請把有關這房子一切無法改變的條件（或稱缺點）列成清單，跟最愛的另一半一起看，兩人都能接受的就打一個勾，如果全都可以接受的話，再來認真考慮購買這間房子。
也有人說，我不想買投機客的房子耶，那我這邊給大家一個觀念好了，何謂投機，以一個價值取得某一物品，在未來欲用更高的價格將物品售予他人，即稱之為投機，那我三個月前買，跟三十年前買，有什麼不一樣？不就是持有時間而已嗎？有人說會比較好議價，相信我，投機客是有賺算的過就會賣了，但一般屋主呢？如果沒有經濟壓力，他要是沒賣到他要的價格，打死都絕對不會賣。
再來又有人說，可是我想要自己裝潢呀，天地牆全動的15坪空間，基本就要50萬起跳，這個錢，大家都要存很久，如果今天這個裝潢風格我喜歡，房屋價格尚稱合理，那我可以用10萬的頭款，去買到50萬的裝潢，其他40萬是用房貸2%的利息來支付，比起自己要去信貸50萬，繳5%的利率，我覺得前者也算是還不錯的一種選擇，只是….裝潢的愈誇張的真的要愈小心，漂漂亮亮的木工背後，也許是裝滿積水的天花板，華麗的壁紙後頭也可能是佈滿壁癌的斑駁牆面，這與專業相關，就無法強求各位客倌了。
有時候看到房子跟二次世界大戰過後一樣的景象，請開心的露出微笑來，這代表，這大多不會是投機客的房子，最差最差我們都會請人來粉刷再出售，而能看到這種景象，腦中要閃過兩個想法，首先，屋主極缺錢，沒有半仙可以請人來油漆粉刷。再來，破爛的屋況就是議價最好的時候，只要不能改變的條件，我們都能接受，破爛的屋況à絕對是可以改變的條件，我們不就撿到寶了嗎，花點錢來大改造一番，不就可以得到我們的甜蜜小屋了嗎？
有任何問題都歡迎提出，批評，指教，我能力範圍所及，都很樂意回答大家，感謝大家撥冗看完我的文章。
今天要跟大家分享的主題有兩個，一個是近來房地產景氣的氛圍，另一個則是如果真的要買，要買怎麼樣的房子呢？
氛圍
熱!!熱!!熱!!超熱!!這應該是所有代書、仲介、工班、投機客的相同心聲才對，而這也是事實，現在市場上的投機客，根本是用掃貨的方式在買，買在行情??沒差!!買!!!買在高點??沒關係!!買!!當你問他們為什麼要這樣買時，他們會回答你”阿不這樣買就買不到貨啦，不買怎麼行”，而市場上全都是投機客在買嗎？別鬧了，自住客的買氣也非常的強烈。
原因無他，明年是難得的建國百年，正常人!!一生應該只能經歷一次，或甚至完全無法經歷到，雖然在百年結婚，不一定能百年好合，但還是很多人選在很旺的這一年來結婚，而婚後願意跟公婆住的媳婦可以算是驚世媳婦了，因應自我意識高脹的年代，一定要有個窩再來結婚的想法，油然而生，而在三次五次的看屋中，因為猶豫被別人搶先達陣的不甘，一點一滴的累積在兩人的心中，一方面怪罪對方的猶豫不決，一方面也痛恨自己的憂柔寡斷。
終於在一個周六的下午，天氣好的不得了，早上起床看著窗外時，好似有神明在跟自己說話:”就是今天啦~~”，在下午看屋時，走進屋內，採光好到自己睜不開眼來，儼然忘了”這..這是西曬吧”，這房子的大小適中，價格宜人，根本就是為自己準備的嘛，就在今天，我要讓未來的老婆知道，我是真正的男子漢，馬上走下樓去便利商店，領出辛辛苦苦存了三個月的五萬元，帥氣的寫了斡旋書，只對仲介嗆一句：”底價多少??我要直接打底!!!!”，恭喜您，買到了一間西曬的房子，接下來二十個暑假，您的冷氣費，可能都會多到靠背唷。
成交的速度愈來愈快，快到前幾天在簽約時，代書都在講”最近超忙的，都沒空陪老公孩子了”，從這句話，可以看出，成交的量真的很大，自住客買不到好房子之下，就會加快決定的速度，尤其是”真的有需求時”，下手更是毫不手軟。而投機客在知道自住客的心態下，一定會快一步把好房子搶在手中，搶屋大戰，方興未艾，那會一直炒到什麼時候呢？其實用時間點來算，我就有點像投顧老師了，個人不是很喜歡這樣算，那該怎麼算呢？
我覺得可以用國民年平均所得去推估，以雙薪家庭而言，兩個人收入約8~10萬，以每月支出三分之一最為適當，大概可以繳兩萬七～三萬三的房貸，以年利率3%回推，約可負擔五百~六百萬的房貸，再以貸款八成來回推，能買的房價總價約在六百二十萬～七百五十萬元之間，而每個區域的發展不同，在同一個區域中，一開始這個錢可能可以買電梯三房，接著變電梯兩房，再來是公寓三房，公寓兩房，最後可能只能買的起套房，其實到連公寓兩房都買不起的時候，我覺得，這個區域的總價有一點偏離實際市場的狀況了，至於單價呢？我覺得那只是參考用，大家真的可以不用太介意。所以當總價炒過頭時，該區域的上脹空間會被壓縮到，腳步會放慢，但一定還是會逐步的往上疊，所以大家買房才會一直往台北市外圍移，所以我們要跟著移嗎？？我覺得，能在貼近市中心的區域買到還是最好，耐心的找，應該還是會有總價上可以接受的產品的。買在太外圍，漲沒你的份，最後先跌的卻一定會是你，不可不慎。
拉回較宏觀的經濟面來看，我覺得2012年之前，房市都還不會有大崩盤的現象，只要央行不升息，政府房價打不動，這個榮景應該還可以再維持個兩三年才對，不過這兩三年其實有點像股市的末升段就是了XDD，真的有需求的朋友，可以忍的話，就忍個兩三年吧，我覺得是有機會可以看到小回檔的，但崩盤，我活著的27年也還沒見過，我就不敢隨便斷言了。
但您要是真的忍不住的話，閉著眼睛買下去吧，但記得要買好一點的地點，不要買到山上或郊區就好。二十年之後，我想你的房子不會讓你失望的，就算不賺錢，但它會是一間有故事，有回憶，陪著你一直到老的溫馨小窩地，與其租金付給房東，不如拿去銀行繳利息，繳的雖多，擁有的也會更多。
怎麼買
很多種說法，諸如顏董派：Location!!Loctaion!!Location!!!!，還有風水派：這個壁刀呀，路衝呀，穿堂呀!!!，還有新貴派：這是巴洛克時期的建築風，由名師操刀，一坪成本就超過二十萬了，我覺得這些人講的東西，其實都很簡單，房子的條件可以分成兩種，一種是自己能改變的條件，另一種是自己不能改變的條件，請各位務必張開您雪亮的雙眼，看清楚，有哪些是不能改變的!!
舉例而言，地點是無法改變的，你不可能今天本來在中和市，想說隔天叫台車把房子載到永和去，就移動房子的地點。還有呢？座向是無法改變的，座東朝西的西曬屋，怎麼變都不可能變成座南朝北的東暖夏涼屋。再來，採光和通風是無法改變的，就是只有一面採光，就算你那一面整面牆都敲掉，你還是只有一面採光呀，身處巷弄間，通風聞的不是油煙就是水肥味，怎麼種花，也不會變花香。樓下是傳統市場，每天都得看被解剖的豬，被斷頭的雞，就算你今天整攤都包下來，叫他回家睡覺，隔天他還是會再捲土重來。
有太多太多東西，是我們無法改變的，大家挑房子之前，請把有關這房子一切無法改變的條件（或稱缺點）列成清單，跟最愛的另一半一起看，兩人都能接受的就打一個勾，如果全都可以接受的話，再來認真考慮購買這間房子。
也有人說，我不想買投機客的房子耶，那我這邊給大家一個觀念好了，何謂投機，以一個價值取得某一物品，在未來欲用更高的價格將物品售予他人，即稱之為投機，那我三個月前買，跟三十年前買，有什麼不一樣？不就是持有時間而已嗎？有人說會比較好議價，相信我，投機客是有賺算的過就會賣了，但一般屋主呢？如果沒有經濟壓力，他要是沒賣到他要的價格，打死都絕對不會賣。
再來又有人說，可是我想要自己裝潢呀，天地牆全動的15坪空間，基本就要50萬起跳，這個錢，大家都要存很久，如果今天這個裝潢風格我喜歡，房屋價格尚稱合理，那我可以用10萬的頭款，去買到50萬的裝潢，其他40萬是用房貸2%的利息來支付，比起自己要去信貸50萬，繳5%的利率，我覺得前者也算是還不錯的一種選擇，只是….裝潢的愈誇張的真的要愈小心，漂漂亮亮的木工背後，也許是裝滿積水的天花板，華麗的壁紙後頭也可能是佈滿壁癌的斑駁牆面，這與專業相關，就無法強求各位客倌了。
有時候看到房子跟二次世界大戰過後一樣的景象，請開心的露出微笑來，這代表，這大多不會是投機客的房子，最差最差我們都會請人來粉刷再出售，而能看到這種景象，腦中要閃過兩個想法，首先，屋主極缺錢，沒有半仙可以請人來油漆粉刷。再來，破爛的屋況就是議價最好的時候，只要不能改變的條件，我們都能接受，破爛的屋況à絕對是可以改變的條件，我們不就撿到寶了嗎，花點錢來大改造一番，不就可以得到我們的甜蜜小屋了嗎？
有任何問題都歡迎提出，批評，指教，我能力範圍所及，都很樂意回答大家，感謝大家撥冗看完我的文章。
2010年12月2日
泡沫前的激情
泡沫變紮實了？
在這邊我必須說，我也沒辦法判斷房市或股市的泡沫，會不會到來或是何時會來？因為那是由人性所決定的，而且是群眾的人性，我只是組成群眾這個大機器的一個小元件，要去判斷或影響機器想怎麼運作，好像是太自我感覺良好了一些，不過對每一件事情都要有自己的觀點，那是人生一個很重要的課題。
在民國一百年大泡沫中，我跟大家說，要悲觀一點，擬一些方案以因應泡沫的到來，但根據我本月得到的最新資料，信義房屋上個月業績又破新高，中和這邊每個店頭大概都創下一年來的新高，這代表什麼??
我個人的解讀是，資金和熱情又回到房地產市場了，而且不只是自己回來，也帶動著周邊的朋友們一起回來，這是迴光返照嗎??我覺得，並不是。房地產這種東西在交易時，連帶要支付的成本和費用，高的非常驚人，買或賣的時候都不會是一件輕率的事情，所以如果只是短暫的激情，說真的，應該無法帶起太大的交易量來，比較好的解釋是：
群眾這個大機器中，有一部分沒有看屋經驗的人，經過報章媒體的教育，認為房地產是致富的不二法門，只要買了，最少都可以保值，可以說是只賺不賠的投資，高點還未到，現在不買，以後只會更買不起而已。另一部分有看屋經驗的人，發現愈看愈看不到好房子了，好不容易看到一間，卻在猶豫的時候，被其他人捷足先登給買走了，所以發狠，一看到喜歡的馬上就下決定。還有一部分是投機客們，看著現在的市場上，成交件數中，僅有20%是持有一年以內轉移的(大多是投機客買賣的)，另外80%是持有一年以上的轉移(大多是一手屋主，或住一段時間換屋的人們)，我們的解讀是，這個比例，其實和過去十年相去不遠，原本不透明的市場，其實依舊的不透明，這其中還是有我們可以賺錢的機會，開始閉著眼睛進貨。
把泡沫具體化！
有人問我，被我這麼一說，愈來愈像迴光返照了不是嗎？我只能跟大家說，不是。如果一個市場裡，有八成是一般自住型買方撐起來的，說真的，我們真的不用太過擔心，而且如同我之前提過的，好房子，一被買走，就真的沒了，你只能等待有人願意放手，而且一定得用更高的價錢去跟他買，所以這樣的情況下，我們還是可以大膽進入這個市場的，只是做法上要有所改變，要注意的重點如下：
一、選擇自住型市場
以前我有提過，買房子有單價、總價、產品跟量四個評斷基準，量的部分是最重要的，要考慮的是方圓500公尺內出售的同類型產品數量，我現在修正一下，應該要確認方圓500公尺內同類型產品都是實際有人在住，且都住了一兩年以上，重點是，還沒什麼人想拿出來賣。
這就是一個很典型的自住型市場，一個好社區中的好房子，大多數人，只要不缺錢，通常都不會想賣，因為他們知道，這房子的後市可期，而且我現在賣掉，就算用相同價錢也買不到另一間更好，甚至是一樣好的房子了。
舉個例而言，台北市的大安、中正區就是很典型的自住市場佔多數的市場，而南邊的那個港口，說真的，這一區，除了心臟夠強，口袋夠深，忽視供需嚴重失衡外，我找不到任何要買進這一區的理由。所以買這區不會賺錢嗎??是賺的到的，只是風險的成分稍稍高了一些，請記住，投資永遠要先考慮風險，而不是報酬。
二、選擇開發中市場
開發中市場?是南港嗎??我上一點已經說過了，所以不會是南港，當然南港也有在開發啦，不過我覺得這一區在畫大餅的情況有一些些太嚴重，我所說的開發中市場，指的其實是，未來還看的到有成長力道的地區，舉例而言，新北市三環三線的捷運站附近、新店裕隆城附近，總之，就是還有值得期待的利多地區，有人會問說，政府明明就一直在建設，不是每個地方都是後勢可期嗎？
真的不是，用心去找，你一定可以發現有那種，未來五年內，不會有任何捷運，道路，大型商場會出現在附近的地區。這種情況下，買這種地區的人，不就只能祈禱對面的國中，可能哪一年突然半數都考進建中北一女，變身超級名校，再不然就是地底下突然挖出了石油和脈礦，除此之外，我們真的找不到任何理由去買進這樣的區域，雖然說現實是殘酷的，但起碼有個做美夢的機會，好讓人買的開心一些。
三、賣不掉也要租的掉
看到這個，也有一些朋友會說：＂這個我知道！買套房對不對？＂這個答案，沒有絕對對，也沒有絕對不對，我只能說，看狀況，今天如果你是買在台北市，兩房最少也要1500萬才買的起，我也找不到理由阻止你買一間800萬的套房來置產，但如果今天是在台北縣，我明確的跟你說，800萬可以買到公寓三房和電梯兩房，那我可以拜託你不要再這麼死鴨子嘴硬，硬要買300萬的套房了嗎??
這一點我要說的道理，其實也很簡單，一個房子，如果賣不掉時，每個月還是要繳銀行的本利和，還有房屋的管理費以及每年申報的房屋稅、地價稅，這些都是錢，如果景氣真的不太對時，如果我們找到的是一個很好租的物件，就先租出去吧，在寬限期時，就算貸八成是650萬，一個月也只要繳1萬1千元，我相信一個電梯兩房要租個1萬3到1萬5不會是什麼難事才對。
那什麼樣的房子不好租呢??我想應該是…總價2000萬的大四房吧，貸八成的話，寬限期時，月繳利息大約要2萬8~3萬，一個月租金租到2萬5以上來租一個大四房，我真的覺得一般人會選擇買個3房，大家來擠一下才對，所以在購買這個房子時，要有進可攻退可守的思維，賣不掉也要好租是最好的，而且如果有閒錢和頭腦可以創造出更高的租金收期時，也許不只能繳息，還能當個包租公，積少成多，賺賺小錢。
這個準則，我想放諸住宅或店面皆準，有固定現金收益的資金投入，才是我們所謂的投資，不是嗎？
四、M型化的兩端
這邊要說的是一個很現實的問題，M型化的社會，買房子的真的只有M型化的兩端，這個情形在台灣各地都會有，當然就依民情而有所不同了，有時會發現，大安區M型化的左端，到了台中，可能會變成M型化的極右端，所以今天要買某個區域時，請要先做功課，研究出M型化兩端的價碼各自落在哪裡，再來就是，M型化兩端的客戶人數各有多少。
我的建議，還是買一些M型化左端的房子會比較實際一些，根據一般坊間的媒體報導，M型化的右端，未來會有大陸ECFA榮景，而且美國已經在大印鈔票了，一定會在東南亞最便宜的首都－台北置產的，我只能說，這些榮景和熱錢，我們一般市井小民是看不到聽不到也碰不到的，那與其勇敢的挑戰這類型產品，我覺得不如買一些看的到聽的到也摸的到的價格來做置產的動作，大陸人來不來，美國熱錢來不來，我們還是要住房子嘛，雙薪家庭，一個月就是只有8萬元可以用，能拿來繳房貸的就是只有2萬7，祖上有積陰德，父母拿個300萬出來幫忙，怎麼買就是只買的起800萬的房子嘛，那我們何必一定要買個1800萬的房子放著貢奉呢??不如買個兩間800萬的房子，賣不掉就租掉嘛，租個兩年，總是會漲個3~5萬吧，到時再拿出來賣，不是也很好嗎？不要爭一時，我們爭兩冬總可以吧。
激情？熱情？
認識我的人都知道，我不是個喜歡說話不負責的人，這邊還是要說幾個小故事跟大家聊一天。
房地產這個產業，大體上而言是一個內需型的市場，持有的人，有九成九以上，都會是這個國家的民眾，賺錢的人都在賺自己人的錢，對國家的貿易順逆差，其實沒什麼幫助。
政府大印鈔票時，大家都在預期消費能力增強，發生通貨膨脹的情形，不過只要有刺激到消費，應該就可以帶動著經濟，讓經濟慢慢的繁榮起來。
有個國家的民眾，在金融風暴中，受了重傷，再也不敢亂花錢，手上即使有錢，也只想把錢存進銀行，或拿去買有形的資產，如房地產。
把上述三個小故事串起來，大家可能會發現這樣一個流程，國家印鈔->人民拿到錢->存進銀行->貸款買房地產->內需市場交易旺盛->把印出來的鈔票放回房地產和銀行中->經濟並不如預期的繁榮起來->可能性的通貨緊縮->等待市場機制自動調回平衡->失落的X年。
要在投資市場中賺錢，我們不應該悲觀，但至少要能判斷出可能的風險躲在哪裡，我們能因應的方法有哪些，如果說，最樂觀的時代還是有人賠錢賠到要跳樓，那麼，最悲觀的時代裡，我相信還是有人賺錢賺到蓋大樓才對，只要用心努力，我想大家都會成功的，與各位共勉之。
在這邊我必須說，我也沒辦法判斷房市或股市的泡沫，會不會到來或是何時會來？因為那是由人性所決定的，而且是群眾的人性，我只是組成群眾這個大機器的一個小元件，要去判斷或影響機器想怎麼運作，好像是太自我感覺良好了一些，不過對每一件事情都要有自己的觀點，那是人生一個很重要的課題。
在民國一百年大泡沫中，我跟大家說，要悲觀一點，擬一些方案以因應泡沫的到來，但根據我本月得到的最新資料，信義房屋上個月業績又破新高，中和這邊每個店頭大概都創下一年來的新高，這代表什麼??
我個人的解讀是，資金和熱情又回到房地產市場了，而且不只是自己回來，也帶動著周邊的朋友們一起回來，這是迴光返照嗎??我覺得，並不是。房地產這種東西在交易時，連帶要支付的成本和費用，高的非常驚人，買或賣的時候都不會是一件輕率的事情，所以如果只是短暫的激情，說真的，應該無法帶起太大的交易量來，比較好的解釋是：
群眾這個大機器中，有一部分沒有看屋經驗的人，經過報章媒體的教育，認為房地產是致富的不二法門，只要買了，最少都可以保值，可以說是只賺不賠的投資，高點還未到，現在不買，以後只會更買不起而已。另一部分有看屋經驗的人，發現愈看愈看不到好房子了，好不容易看到一間，卻在猶豫的時候，被其他人捷足先登給買走了，所以發狠，一看到喜歡的馬上就下決定。還有一部分是投機客們，看著現在的市場上，成交件數中，僅有20%是持有一年以內轉移的(大多是投機客買賣的)，另外80%是持有一年以上的轉移(大多是一手屋主，或住一段時間換屋的人們)，我們的解讀是，這個比例，其實和過去十年相去不遠，原本不透明的市場，其實依舊的不透明，這其中還是有我們可以賺錢的機會，開始閉著眼睛進貨。
把泡沫具體化！
有人問我，被我這麼一說，愈來愈像迴光返照了不是嗎？我只能跟大家說，不是。如果一個市場裡，有八成是一般自住型買方撐起來的，說真的，我們真的不用太過擔心，而且如同我之前提過的，好房子，一被買走，就真的沒了，你只能等待有人願意放手，而且一定得用更高的價錢去跟他買，所以這樣的情況下，我們還是可以大膽進入這個市場的，只是做法上要有所改變，要注意的重點如下：
一、選擇自住型市場
以前我有提過，買房子有單價、總價、產品跟量四個評斷基準，量的部分是最重要的，要考慮的是方圓500公尺內出售的同類型產品數量，我現在修正一下，應該要確認方圓500公尺內同類型產品都是實際有人在住，且都住了一兩年以上，重點是，還沒什麼人想拿出來賣。
這就是一個很典型的自住型市場，一個好社區中的好房子，大多數人，只要不缺錢，通常都不會想賣，因為他們知道，這房子的後市可期，而且我現在賣掉，就算用相同價錢也買不到另一間更好，甚至是一樣好的房子了。
舉個例而言，台北市的大安、中正區就是很典型的自住市場佔多數的市場，而南邊的那個港口，說真的，這一區，除了心臟夠強，口袋夠深，忽視供需嚴重失衡外，我找不到任何要買進這一區的理由。所以買這區不會賺錢嗎??是賺的到的，只是風險的成分稍稍高了一些，請記住，投資永遠要先考慮風險，而不是報酬。
二、選擇開發中市場
開發中市場?是南港嗎??我上一點已經說過了，所以不會是南港，當然南港也有在開發啦，不過我覺得這一區在畫大餅的情況有一些些太嚴重，我所說的開發中市場，指的其實是，未來還看的到有成長力道的地區，舉例而言，新北市三環三線的捷運站附近、新店裕隆城附近，總之，就是還有值得期待的利多地區，有人會問說，政府明明就一直在建設，不是每個地方都是後勢可期嗎？
真的不是，用心去找，你一定可以發現有那種，未來五年內，不會有任何捷運，道路，大型商場會出現在附近的地區。這種情況下，買這種地區的人，不就只能祈禱對面的國中，可能哪一年突然半數都考進建中北一女，變身超級名校，再不然就是地底下突然挖出了石油和脈礦，除此之外，我們真的找不到任何理由去買進這樣的區域，雖然說現實是殘酷的，但起碼有個做美夢的機會，好讓人買的開心一些。
三、賣不掉也要租的掉
看到這個，也有一些朋友會說：＂這個我知道！買套房對不對？＂這個答案，沒有絕對對，也沒有絕對不對，我只能說，看狀況，今天如果你是買在台北市，兩房最少也要1500萬才買的起，我也找不到理由阻止你買一間800萬的套房來置產，但如果今天是在台北縣，我明確的跟你說，800萬可以買到公寓三房和電梯兩房，那我可以拜託你不要再這麼死鴨子嘴硬，硬要買300萬的套房了嗎??
這一點我要說的道理，其實也很簡單，一個房子，如果賣不掉時，每個月還是要繳銀行的本利和，還有房屋的管理費以及每年申報的房屋稅、地價稅，這些都是錢，如果景氣真的不太對時，如果我們找到的是一個很好租的物件，就先租出去吧，在寬限期時，就算貸八成是650萬，一個月也只要繳1萬1千元，我相信一個電梯兩房要租個1萬3到1萬5不會是什麼難事才對。
那什麼樣的房子不好租呢??我想應該是…總價2000萬的大四房吧，貸八成的話，寬限期時，月繳利息大約要2萬8~3萬，一個月租金租到2萬5以上來租一個大四房，我真的覺得一般人會選擇買個3房，大家來擠一下才對，所以在購買這個房子時，要有進可攻退可守的思維，賣不掉也要好租是最好的，而且如果有閒錢和頭腦可以創造出更高的租金收期時，也許不只能繳息，還能當個包租公，積少成多，賺賺小錢。
這個準則，我想放諸住宅或店面皆準，有固定現金收益的資金投入，才是我們所謂的投資，不是嗎？
四、M型化的兩端
這邊要說的是一個很現實的問題，M型化的社會，買房子的真的只有M型化的兩端，這個情形在台灣各地都會有，當然就依民情而有所不同了，有時會發現，大安區M型化的左端，到了台中，可能會變成M型化的極右端，所以今天要買某個區域時，請要先做功課，研究出M型化兩端的價碼各自落在哪裡，再來就是，M型化兩端的客戶人數各有多少。
我的建議，還是買一些M型化左端的房子會比較實際一些，根據一般坊間的媒體報導，M型化的右端，未來會有大陸ECFA榮景，而且美國已經在大印鈔票了，一定會在東南亞最便宜的首都－台北置產的，我只能說，這些榮景和熱錢，我們一般市井小民是看不到聽不到也碰不到的，那與其勇敢的挑戰這類型產品，我覺得不如買一些看的到聽的到也摸的到的價格來做置產的動作，大陸人來不來，美國熱錢來不來，我們還是要住房子嘛，雙薪家庭，一個月就是只有8萬元可以用，能拿來繳房貸的就是只有2萬7，祖上有積陰德，父母拿個300萬出來幫忙，怎麼買就是只買的起800萬的房子嘛，那我們何必一定要買個1800萬的房子放著貢奉呢??不如買個兩間800萬的房子，賣不掉就租掉嘛，租個兩年，總是會漲個3~5萬吧，到時再拿出來賣，不是也很好嗎？不要爭一時，我們爭兩冬總可以吧。
激情？熱情？
認識我的人都知道，我不是個喜歡說話不負責的人，這邊還是要說幾個小故事跟大家聊一天。
房地產這個產業，大體上而言是一個內需型的市場，持有的人，有九成九以上，都會是這個國家的民眾，賺錢的人都在賺自己人的錢，對國家的貿易順逆差，其實沒什麼幫助。
政府大印鈔票時，大家都在預期消費能力增強，發生通貨膨脹的情形，不過只要有刺激到消費，應該就可以帶動著經濟，讓經濟慢慢的繁榮起來。
有個國家的民眾，在金融風暴中，受了重傷，再也不敢亂花錢，手上即使有錢，也只想把錢存進銀行，或拿去買有形的資產，如房地產。
把上述三個小故事串起來，大家可能會發現這樣一個流程，國家印鈔->人民拿到錢->存進銀行->貸款買房地產->內需市場交易旺盛->把印出來的鈔票放回房地產和銀行中->經濟並不如預期的繁榮起來->可能性的通貨緊縮->等待市場機制自動調回平衡->失落的X年。
要在投資市場中賺錢，我們不應該悲觀，但至少要能判斷出可能的風險躲在哪裡，我們能因應的方法有哪些，如果說，最樂觀的時代還是有人賠錢賠到要跳樓，那麼，最悲觀的時代裡，我相信還是有人賺錢賺到蓋大樓才對，只要用心努力，我想大家都會成功的，與各位共勉之。
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